Vì sao giá nhà ở "khu đô thị triệu đô" tăng mạnh dù thường xuyên mưa là ngập?

Nguyên nhân gây ngập lụt

Cách đây ít ngày, ảnh hưởng của hoàn lưu cơn bão số 2 gây mưa lớn kéo dài, khiến nhiều tuyến đường ở Hà Nội ngập trong nước. Thậm chí, có những nơi nước ngập sâu cả mét.

Khu vực Nam An Khánh, Geleximco hay Vinhomes Smart City... vốn được xem là vùng trũng của bất động sản phía Tây Hà Nội bởi năm nào cũng bị ngập lụt sau các cơn mưa lớn, nhiều khu vực biến thành "ốc đảo". Người dân sinh sống tại đây cho hay họ đã quá quen thuộc mỗi khi ngập dù đang được sống trong những căn biệt thự liền kề khang trang.

Theo giới chuyên gia quy hoạch – đô thị, nguyên nhân của tình trạng này là việc phát triển đô thị tùy tiện, chưa quan tâm đúng mức tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Chuyên gia về quy hoạch đánh giá, những khu đô thị mới phía tây Hà Nội bị chìm trong "biển" nước mưa trước hết là do lượng mưa quá lớn.

Bên cạnh đó, cốt nền các khu đô thị phía Tây cao, hầu hết các khu đô thị mới được cấp phép tại Hà Nội quy hoạch theo cốt nền mới, chia theo 4 vùng thoát nước đô thị.

Riêng đối với nút giao giữa đường Lê Trọng Tấn - đại lộ Thăng Long, chuyên gia cho rằng, đây là khu vực có cốt thấp nhất khu vực, nhiều lần bị ngập nên thành phố đã lên phương án xây hầm ngầm và phương án đào thêm hồ điều hòa để thoát nước.

Bên cạnh đó, còn phải xem xét việc liên kết hạ tầng thoát nước của các khu đô thị này với trục thoát nước chính bên ngoài.

“Bản thân hệ thống thoát nước trục chính bên ngoài các khu đô thị này cũng chưa lắp đặt trạm bơm cuối nguồn nên không thoát nước kịp thời, dẫn tới tình trạng mưa lớn là ngập sâu”, VietNamNet dẫn lời vị chuyên gia cho hay.

Nhiều căn biệt thự, liền kề thuộc khu A, B và C ở dự án Geleximco ngập sâu trong nước. Ảnh: Dân Trí

Cũng đề cập đến nguyên nhân dẫn tới tính trạng ngập lụt ở khu vực này, KTS Phạm Thanh Tùng – Hội Kiến trúc sư Việt Nam - nhấn mạnh rằng thứ nhất, quy hoạch nào cũng có cốt nền khu vực nhưng khi thực hiện, điều này chưa được quan tâm.

Ngoài ra, khi xây dựng, chủ đầu tư phải làm hệ thống cấp - thoát nước, xác định lượng nước thải một ngày, tính toán lượng nước mưa. Trừ các khu đô thị xen kẽ trong nội đô, hầu hết các khu đô thị mới đều có đặc điểm là đất ruộng.

Vì thế, theo KTS Phạm Thanh Tùng, việc xác định cốt nền, tính toán xây dựng hạ tầng kỹ thuật phải được làm trước, phải có sự giám sát chặt chẽ của cơ quan chuyên môn, sau đó mới cho xây dựng nhà.

Vì sao giá nhà vẫn tăng mạnh?

Thời gian qua, khu vực phía Tây Hà Nội trở thành điểm nóng bất động sản Hà Nội với hàng loạt dự án của các “ông lớn”. Nhìn lại cơn sốt đất năm 2009 – 2010, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn Geleximco từng trở thành tâm điểm của thị trường địa ốc khi mức giá của những căn biệt thự và liền kề ở được đẩy lên tới 45 triệu đồng/m2.

Tới năm 2017, trước thông tin Hoài Đức lên quận cùng với sự hồi phục của thị trường, giá bất động sản tại khu đô thị mới Lê Trọng Tấn Geleximco "dậy sóng" trở lại. Sang đầu năm 2021, một số căn biệt thự nằm ở vị trí đẹp, giáp khu đô thị Vinhomes Smart City đã được đẩy lên với mức giá gần 100 triệu đồng/m2.

Sau nhiều năm trầm lắng, đến nay mặc dù thường xuyên xảy ra ngập úng nhưng giá bán bất động sản tại khu đô thị Geleximco vẫn tăng mạnh. Hiện các căn nhà phố mặt đường đôi Lê Trọng Tấn đang được rao bán với giá khoảng 330-350 triệu đồng/m2, tăng gần gấp 3 lần so với mức hơn 100 triệu/m2 hồi năm 2021.

Trong khi đó, giá bán của các căn biệt thự trong khu Nam An Khánh hay Thiên Đường Bảo Sơn cũng tăng từ mức 45 triệu đồng/m2 năm 2021 lên mức 140 - 160 triệu đồng/m2.

Không riêng nhà thấp tầng, giá chung cư phía Tây Hà Nội cũng đang chứng kiến mức tăng được xem là cao nhất so với các khu vực khác ở Hà Nội, khi tăng gấp đôi trong vòng 2-3 năm vừa qua.

Mặt bằng giá chung cư mới mở bán khu vực này như Lumi Hanoi, Masterise Lumière Riverside, The Solar Park đã lên tới 80-100 triệu đồng/m2. Ở thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng các căn chung cư cũ như Gemek I-II, Thăng Long Victory cũng tăng gần gấp đôi từ mức 15-18 triệu đồng/m2 lên mức 30-35 triệu đồng/m2.

Theo chia sẻ của một môi giới tại đây, trên thực tế lượng biệt thự của khu đô thị chủ yếu giao dịch trên thị trường thứ cấp. Mức giá tăng mạnh là do vị trí đắc địa của khu đô thị Geleximco nằm sát Vinhomes Smart City, hưởng lợi từ hệ thống hàng loạt tiện ích như bệnh viện, trường học, vui chơi giải trí...

Đặc biệt, con đường "huyết mạch" kết nối trực tiếp Khu đô thị Geleximco A với đại đô thị Vinhomes Smart City - quy mô gần 60 tòa nhà chung cư với hơn 200.000 người dân đang sinh sống vừa mới hoàn thiện và chính thức thông xe từ đầu năm 2024. Đây chính là động lực tăng trưởng mới khiến giá các căn biệt thự tại Geleximco tăng "đột biến" như vậy.  

Giá bất động sản 3-5 năm tới ra sao?

Trong các năm trở lại đây, khu vực phía Tây đã và đang được tập trung ưu tiên đầu tư mạnh mẽ với hệ thống hạ tầng linh hoạt và đồng bộ.

Bên cạnh các tuyến đường giao thông lớn đã hình thành như Đại Lộ Thăng Long, đường 32, tuyến đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông, trục đường hướng tâm Tố Hữu - Lê Văn Lương..., các dự án phía Tây Hà Nội hiện tại còn "đón sóng" đầu tư khi tuyến đường Lê Quang Đạo kéo dài (đoạn từ đại lộ Thăng Long, quận Nam Từ Liêm, đến vị trí ranh giới Khu ĐTM Dương Nội, quận Hà Đông) đã được thông xe kỹ thuật vào ngày 1/4 và dự kiến đưa vào sử dụng trong tháng 10/2024.

Cùng với đó, dự án đường Vành đai 3,5 và Đại lộ Thăng Long có tổng đầu tư hơn 2.400 tỷ đồng đã được khởi công trong quý 2/2023. Đường vành đai 4 đã bước vào giai đoạn triển khai, dự kiến đi vào hoạt động năm 2027. Đây là 2 dự án trọng điểm của Hà Nội góp phần thay đổi diện mạo khu vực phía Tây và kết nối các tuyến đường Bắc - Nam.

Khu vực phía Tây đã và đang được tập trung ưu tiên đầu tư mạnh mẽ với hệ thống hạ tầng linh hoạt và đồng bộ. Ảnh minh họa: An Ninh Tiền Tệ

Hạ tầng xã hội ở khu vực phía Tây Hà Nội hiện cũng phát triển mạnh mẽ với hàng loạt điểm trường học, bệnh viện, trung tâm văn hóa - thể thao, công viên hiện đại… “mọc lên” nhanh chóng chỉ trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó là sự phát triển về các dịch vụ đa tiện ích hiện đại, các thương hiệu kinh doanh lớn cũng đổ về nơi đây.

Theo định hướng đến năm 2050, Hà Nội sẽ có 2 thành phố trực thuộc là thành phố Khoa học & Đào tạo Hòa Lạc và thành phố phía Bắc (bao gồm địa giới hành chính huyện Sóc Sơn, Mê Linh và một phần Đông Anh).

Ngoài ra, Hà Nội đề xuất nghiên cứu hình thành thêm 2 thành phố: thành phố Du lịch ở khu vực Sơn Tây - Ba Vì và thành phố sân bay phía Nam ở Phú Xuyên - Ứng Hòa khi có sân bay thứ hai vùng Thủ đô.

Như vậy, riêng khu vực phía Tây có đến 2 thành phố mới và đây sẽ là lực đẩy rất mạnh cho thị trường bất động sản khu vực này trong tương lai.

Chưa kể, sự dịch chuyển các sở ban ngành về khu vực phía Tây đã tạo nên địa điểm tập trung của hàng nghìn doạnh nghiệp lớn nhỏ trong và ngoài nước, từ đó hình thành làn sóng dịch chuyển an cư về phía Tây thành phố của lượng lớn cán bộ công chức nhà nước, chuyên gia nước ngoài, lao động chất lượng cao…

Do đó, theo thông tin trên An Ninh Tiền Tệ, làn sóng "Tây tiến" càng làm gia tăng nhu cầu nhà ở tại khu vực góp phần giúp thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội ngày càng trở nên sôi động.

Nhận xét về tốc độ phát triển phía Tây, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Cấp cao CBRE cho biết, trong khoảng thời gian từ 10 - 15 năm trở lại đây, thị trường bất động sản phía Tây đã có sự chuyển mình mạnh mẽ.

Từ một khu vực hoang vu, hạ tầng thiếu kết nối, trở thành trung tâm mới rất sầm uất, đông đúc với sự xuất hiện của hàng loạt tòa nhà cao tầng đến từ các chủ đầu tư bất động sản uy tín.

Ngoài các tòa nhà văn phòng và các tòa nhà chung cư hỗn hợp, khu nhà ở thấp tầng hiện hữu, diện mạo bất động sản phía Tây vẫn đang tiếp tục hình thành ở các quỹ đất còn lại.

Bà Nguyễn Hoài An nhận định, với sức hấp dẫn về giá, cùng mạng lướt hạ tầng ngày càng được đẩy mạnh và hoàn thiện, đây sẽ là khu vực còn nhiều tiềm năng phát triển và gia tăng về giá trong 3-5 năm tới.