"Cuộc chiến" chung cư: Luật Nhà ở mâu thuẫn với Luật Xây dựng

(ĐSPL) - Luật Nhà ở và Luật Xây dựng có cách tính d?ện tích khác nhau. Một bên thì chỉ tính thông thủy còn một bên quy định tính phủ bì.

Phóng v?ên báo Đờ? sống và Pháp luật đã có cuộc trao đổ? vớ? ông Nguyễn Văn Đực -Phó G?ám đốc Công ty địa ốc Đất Lành về vấn đề cách tính d?ện tích căn hộ h?ện nay gây nên nh?ều tranh chấp.

Thưa ông, theo dõ? d?ễn b?ến thị trường bất động sản thờ? g?an qua chắc ông cũng nắm được tình hình nhức nhố? đó là tranh chấp về vấn đề d?ện tích căn hộ. X?n ông cho b?ết quan đ?ểm của mình về vấn đề này?

Luật Nhà ở và Nghị định 71 quy định đo lọt lòng hay t?ếng Hán gọ? thông thủy. Chính vì thế, kh? ra Nghị định 71, tô? là ngườ? phản đố? nghị định này vì trước đây chúng ta tính theo d?ện tích xây dựng. Trong hợp đồng mua bán g?ữa doanh ngh?ệp và khách hàng thì tính d?ện tích xây dựng tức là cả vách tường căn hộ vớ? không g?an bên ngoà?, căn hộ vớ? hành lang. G?ữa ha? căn hộ là tính theo t?m tường.

Nhưng kh? tính theo Luật Nhà ở, Nghị định 71 thì d?ện tích chênh lệch (g?ảm) từ 5 đến 10\%. Căn hộ nhỏ 40 - 50 m2 thì d?ện tích chênh lệch sẽ lên đến 10\%. Sau đó, Thông tư 16/2010 lạ? gh? lạ? là t?m tường, có nghĩa là trung hòa g?ữa Luật Xây dựng và Luật Nhà ở.

Có nghĩa là g?ữa ha? căn hộ, g?ữa căn hộ vớ? hành lang bên ngoà? và không g?an bên ngoà? thì tính theo t?m tường, d?ện tích này chênh lệch ở khoảng g?ữa từ 3-7\%. 

 Ông Nguyễn Văn Đực - Phó g?ám đốc Công ty địa ốc Đất Lành.

Tuy nh?ên thường trong hợp đồng g?ữa ngườ? dân và doanh ngh?ệp thì tính theo d?ện tích xây dựng nên đưa đến chuyện, kh? làm sổ đỏ thì trong sổ đỏ lạ? gh? là d?ện tích lọt lòng. Chính vì thế nó gây ra sự tranh cã? g?ữa ngườ? dân và doanh ngh?ệp.

Vậy theo ông đ?ểm mấu chốt có phả? là do Thông tư 16/2010 hướng dẫn sa??

Ngay từ đầu Luật Nhà ở và Luật Xây dựng đã mâu thuẫn nhau. Kh? Luật Nhà ở ra đờ?, tô? đã là ngườ? đưa k?ến nghị phản đố? cho rằng, tr?ển kha? thế nào cũng có tranh chấp. Đến thờ? đ?ểm Nghị định 71 ra đờ?, tô? cũng là ngườ? mạnh m?ệng ở TP.HCM phản đố? nghị định này. Tô? đã dự đoán thế nào cũng tranh chấp và đúng đến nay là thế.

Thông tư 16/2010 lạ? không phù hợp vớ? Nghị định, nguyên tắc thông tư là g?úp tr?ển kha? nghị định mà thông tư khác nghị định là thông tư sa? rồ?. Tô? nghĩ cần bỏ Thông tư 16.

Như ông nó?, luật thì mâu thuẫn, thông tư thì hướng dẫn sa?. Vậy cách sửa sa? nên làm như thế nào?

Về quan đ?ểm cho rằng cột, tường là d?ện tích chung thì tô? không đồng ý. Tô? cho rằng cột tường đó là g?ao cho ngườ? dân, đó là tà? sản của ngườ? dân họ tự quản lý và sử dụng nhưng không được quyền thay đổ? kết cấu. Ví dụ ống gen không được quyền phá, đục tường nếu không được sự đồng ý của doanh ngh?ệp và cư dân bên cạnh.

Về phần mình, tô? nghĩ rằng v?ệc doanh ngh?ệp và ngườ? dân mua bán như thế nào thì cứ để họ tự thỏa thuận, không nên ghép vào một đ?ều luật cụ thể. Nếu doanh ngh?ệp và ngườ? dân nhất trí mua bán theo d?ện tích phủ bì hay d?ện tích thông thủy thì v?ệc này họ tự thỏa thuận vớ? nhau.

Ví dụ như ở công ty của tô?. Căn hộ 73 m2 thì đo theo xây dựng phủ bì hết, nhưng đo theo Luật Nhà ở, Nghị định 71 thì chỉ còn 68 m2. Ngườ? dân cũng sẵn sàng trả 73 m2 nhưng trong sổ đỏ chỉ gh? 68 m2 nên ngườ? dân không đồng ý, có sự tranh chấp.

Sau này, để tránh những tranh chấp đó, chúng tô? đưa ra một b?ện pháp trung hòa là trong sổ đỏ chúng tô? gh? cả ha? d?ện tích, tức là d?ện tích phủ bì là 73 m2 và d?ện tích lọt lòng là 68 m2. Vì thế ngườ? dân cầm sổ đỏ họ đồng ý đóng t?ền cho 73 m2. Hợp đồng của công ty tô? chúng tô? quy định cụ thể cách tính d?ện tích như thế.

Chúng tô? k?ến nghị rằng nhà nước nên gh? luôn cả ha? d?ện tích đó vào trong sổ đỏ, tùy ngườ? dân và doanh ngh?ệp đó thương lượng như thế nào. Còn r?êng khách hàng của Đất Lành đồng ý trả cho d?ện tích xây dựng, chúng tô? làm v?ệc vớ? cơ quan địa phương cấp gh? cả ha? loạ? d?ện tích đó.

Thưa ông, gần đây có trường hợp khách hàng mua nhà, hợp đồng gh? cụ thể d?ện tích chung, d?ện tích r?êng, vì dụ cột chịu lực, hộp kỹ thuật, tường bao, hành lang là d?ện tích chung. Nhưng kh? bán nhà thì họ bán cả phần d?ện tích chung này mà theo Luật Nhà ở thì d?ện tích sử dụng chung không được bán. Vậy nếu so? hợp đồng như thế thì doanh ngh?ệp có v? phạm không?

Một số chủ đầu tư ký hợp đồng không rõ ràng cách tính d?ện tích như thế nào, vì thế xảy ra mâu thuẫn. V?ệc soạn hợp đồng như trên còn nh?ều sa? sót từ chủ đầu tư nên ngườ? dân có cớ để k?ện. Vấn đề ở đây là Luật Nhà ở không công nhận d?ện tích phủ bì, nhà nước chỉ công nhận d?ện tích lọt lòng. Vì thế, tô? đề nghị, để g?ảm tranh chấp tránh th?ệt hạ? cho cả ngườ? mua và doanh ngh?ệp chúng ta xác nhận d?ện tích trong sổ đỏ cả phần d?ện tích phủ bì và d?ện tích lọt lòng.

X?n cảm ơn ông!

Bình An (thực h?ện)