"Cuộc chiến" chung cư: Thông tư 16 chỉ hướng dẫn, không làm lợi cho ai

(ĐSPL)-Quan chức Bộ Xây dựng quả quyết, Thông tư 16 không quy đ?̣nh bắt buộc t?́nh d?ện t?́ch sàn căn hộ theo k?́ch thước t?m tường mà hướng dẫn 2 cách t?́nh để các bên thỏa thuận.

Chỉ mang tính chất hướng dẫn?

Nh?ều đ?ểm bất cập ở Thông tư 16/2010 của Bộ Xây dựng kh?ến cuộc tranh chấp của khách hàng và chủ đầu tư dự án chung cư nổ ra như cơm bữa trong thờ? g?an qua.

Trước vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) lý g?ả? như sau: Luật Nhà ở và Ngh?̣ đ?̣nh số 71/2010/NĐ-CP không có quy đ?̣nh cụ thể về cách t?́nh d?ện t?́ch sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư mà ch?̉ có quy đ?̣nh về phần sở hữu chung và phần sở hữu r?êng trong nhà chung cư. V?ệc t?́nh d?ện t?́ch sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư th?̀ Ch?́nh phủ g?ao cho Bộ Xây dựng hướng dẫn.

Định nghĩa về phần sở hữu r?êng, sở hữu chung trong nhà chung cư đã được quy định rõ tạ? Khoản 3 Đ?ều 70 Luật Nhà ở và Khoản 1, khoản 2 Đ?ều 49 Ngh?̣ đ?̣nh số 71/2010/NĐ-CP. Đồng thờ? tạ? Khoản 9 Đ?ều 63 của Ngh?̣ đ?̣nh số 71/2010/NĐ-CP, Chính phủ g?ao “Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở” trong đó có hợp đồng mua bán nhà chung cư.

Theo ông Hà, chính vì hướng dẫn nộ? dung này, tạ? Đ?ều 21 hướng dẫn Hợp đồng về nhà ở của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Bộ Xây dựng quy định: “Đố? vớ? hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoà? các nộ? dung quy định tạ? khoản 1 Đ?ều này còn phả? gh? rõ thêm các nộ? dung sau đây: Phần d?ện tích thuộc sở hữu chung, phần d?ện tích thuộc sở hữu r?êng của chủ sở hữu nhà chung cư; d?ện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ t?m tường bao, tường ngăn ch?a các căn hộ)”.

Vì vậy, Thông tư số 16/2010/TT-BXD chỉ hướng dẫn cách tính d?ện tích sàn trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định g?á bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu r?êng trong nhà chung cư. 

Khách hàng mua nhà ở khu đô thị mớ? Dương Nộ? (Hà Nộ?) của Tập đoàn Nam Cường đấu tranh vì d?ện tích.

Về quan đ?ểm của Cục, ông Hà nhấn mạnh, căn hộ nhà chung cư có tính đặc thù về sở hữu và sử dụng, vì vậy cách tính d?ện tích căn hộ nhà chung cư cũng khác so vớ? cách tính d?ện tích nhà ở r?êng lẻ. Trong kh? nhà ở r?êng lẻ được tính d?ện tích theo “phủ bì”, tức cả d?ện tích tường bao đều là d?ện tích sở hữu của chủ sở hữu. Nhà chung cư, do phần kết cấu khung, tường, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung của cả tòa nhà nên v?ệc tính d?ện tích sàn có phần tường, cột, hộp kỹ thuật nằm ở trên vào d?ện tích căn hộ cũng có quan đ?ểm khác nhau, mỗ? quốc g?a lạ? có cách tính khác nhau.

Không tạo kẽ hở cho doanh ngh?ệp

Ông Nguyễn Trọng H?ền - Trưởng phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nộ?) thì cho rằng, Nghị định 71 và Thông tư 16 đều là hướng dẫn cách tính d?ện tích căn hộ không phả? là các quy định buộc phả? tính như vậy. Do đây không phả? là các quy định bắt buộc mà chỉ là hướng dẫn nên cũng không nên nhìn dướ? góc độ là các nhà quản lý tạo sơ hở pháp luật để làm lợ? cho chủ đầu tư. Đ?ều quan trọng nhất vẫn là cam kết g?ữa ha? bên.

Thực tế ngườ? mua nhà kh? đ? xem căn hộ do chủ đầu tư g?ớ? th?ệu thường lựa chọn hướng nhà, tầng nhà và tính tắt kích thước trong bản vẽ được công kha? để nhân thành d?ện tích và kh? ngườ? ta thấy phù hợp thì ký hợp đồng. Hợp đồng đã gh? rõ thỏa thuận của ngườ? mua nhà vớ? chủ đầu tư do vậy cả ha? cần tôn trọng sự thỏa thuận này.

Trước v?ệc nh?ều khách hàng đang băn khoăn không b?ết g?ả? quyết ra sao vì chính Thông tư 16 vừa là cá? lý của doanh ngh?ệp vừa mang lạ? th?ệt thò? cho khách hàng, ông H?ền cho rằng, ha? bên đã cam kết đầy đủ trong hợp đồng thì ha? bên sẽ thực h?ện theo cam kết đó. Trường hợp ha? bên có cam kết nhưng chưa đầy đủ để có thể tính toán d?ện tích, g?á trị thì ha? bên t?ếp tục thương thảo để đ? đến cam kết, dựa vào các hướng dẫn của Nghị định 71 và Thông tư 16. Nếu ha? bên không t?ếp tục cam kết được thì có thể g?ả? quyết bằng tòa án theo quy định của pháp luật dân sự - ông H?ền nhấn mạnh.

Còn ông Nguyễn Mạnh Hà thì khẳng định, Thông tư của Bộ Xây dựng không quy đ?̣nh bắt buộc Bên bán và Bên mua căn hộ nhà chung cư phả? t?́nh d?ện t?́ch sàn căn hộ theo k?́ch thước t?m tường mà đã hướng dẫn 2 cách t?́nh để các bên thỏa thuận. Bở? vì, g?ao dịch mua bán nhà ở là g?ao dịch dân sự và theo pháp luật dân sự th?̀ các bên mua bán được quyền thỏa thuận lựa chọn một trong ha? cách t?́nh nêu trên. Kh? các bên đã thống nhất lựa chọn cách t?́nh d?ện t?́ch căn hộ gh? vào hợp đồng mua bán th?̀ phả? tuân thủ các thỏa thuận nêu trong hợp đồng.

Đồng thờ?, Thông tư cũng yêu cầu bắt buộc phả? gh? rõ trong hợp đồng, d?ện tích sàn căn hộ để tính g?á bán được xác định theo phương pháp nào, tính theo t?m tường hay tính theo thông thủy để tránh sự tranh chấp có thể xảy ra nếu không gh? rõ phương pháp tính trong hợp đồng mua bán.

Bình An