Nguồn cung nhà ở xã hội tăng và bài toán an cư cho người trẻ

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội đang từng bước được cải thiện, giấc mơ an cư của người thu nhập thấp và người trẻ vẫn chưa dễ trở thành hiện thực. Không chỉ chịu áp lực từ mặt bằng giá nhà cao, người mua còn gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ưu đãi do tỷ lệ giải ngân còn hạn chế, trong khi lãi suất cho vay có xu hướng tăng trở lại và các điều kiện vay vốn vẫn là rào cản đáng kể. Thực tế này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải tháo gỡ những nút thắt về tín dụng, cơ chế hỗ trợ và khả năng chi trả, nhằm đưa chính sách nhà ở xã hội đến gần hơn với những người thực sự có nhu cầu.

Một công trình NOXH tại Hà Nội. Ảnh minh họa.

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: Cần triển khai đồng bộ các giải pháp về nguồn cung, tín dụng và giảm giá thành nhà ở để chính sách thực sự đến được với người có nhu cầu.

Giải ngân tín dụng nhà ở xã hội còn khiêm tốn

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng được HoREA tổng hợp, trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước có 170 dự án nhà ở xã hội hoàn thành với quy mô 46.962 căn. Cùng thời gian này, 128 dự án được khởi công với quy mô 183.293 căn, bao gồm nhà ở xã hội để bán và nhà ở cho thuê.

Lũy kế đến nay, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với quy mô 910.933 căn, tương đương khoảng 91% chỉ tiêu của Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Những con số này cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội đang được cải thiện. Tuy nhiên, số lượng căn hộ được xây dựng mới chỉ là một phần của bài toán. Điều quan trọng hơn là người thuộc diện thụ hưởng có đủ khả năng tài chính để mua, thuê mua hoặc thuê nhà hay không.

Thực tế, tín dụng ưu đãi vẫn là một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp và người trẻ.

Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước được HoREA dẫn lại, tính đến ngày 31/8/2026, các ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay khoảng 50.300 tỷ đồng trong chương trình tín dụng nhà ở xã hội, nhưng doanh số giải ngân mới đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tương đương 11,44% quy mô gói tín dụng hơn 153.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, số tiền giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội mới đạt khoảng 577 tỷ đồng. Kết quả này cho thấy khoảng cách đáng kể giữa nguồn vốn đã cam kết và số vốn thực tế được giải ngân, đặc biệt đối với nhóm khách hàng đang có nhu cầu an cư nhưng khả năng tích lũy còn hạn chế.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cần nhìn nhận vấn đề phát triển nhà ở xã hội một cách toàn diện, không chỉ tập trung vào số lượng dự án và căn hộ được triển khai mà còn phải tính đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Khi nguồn cung tăng nhưng người có nhu cầu thực không đủ khả năng tài chính để mua nhà, mục tiêu bảo đảm an sinh nhà ở vẫn chưa thể đạt được như kỳ vọng. Vì vậy, chính sách phát triển nhà ở xã hội cần gắn chặt với chính sách tín dụng, mức thu nhập và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng.

Bài toán lãi suất vay mua nhà

Một trong những vấn đề đáng quan tâm là lãi suất cho vay trong chương trình tín dụng nhà ở xã hội đã tăng trở lại trong 6 tháng cuối năm 2026.

Theo báo cáo được HoREA tổng hợp, từ ngày 1/7/2026, lãi suất cho vay áp dụng ở mức 7%/năm đối với chủ đầu tư và 6,5%/năm đối với người mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, mức lãi suất áp dụng trong 6 tháng đầu năm 2026 lần lượt là 6,1%/năm và 5,9%/năm.

Như vậy, lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư tăng 0,9 điểm phần trăm, còn lãi suất cho người mua nhà tăng 0,6 điểm phần trăm.

Đối với người trẻ mới đi làm, thu nhập chưa cao, tích lũy ban đầu còn ít và phải trang trải nhiều khoản chi phí sinh hoạt, việc lãi suất tăng có thể làm gia tăng đáng kể áp lực trả nợ. Nếu thời hạn vay dài, khoản trả nợ hằng tháng tuy có thể được phân bổ nhưng tổng nghĩa vụ tài chính vẫn là yếu tố cần cân nhắc kỹ.

Bên cạnh lãi suất, người mua nhà còn phải đáp ứng các yêu cầu về hồ sơ, điều kiện thụ hưởng chính sách, chứng minh thu nhập và khả năng trả nợ. Do đó, dù có chương trình tín dụng ưu đãi, không phải người trẻ nào có nhu cầu mua nhà cũng có thể tiếp cận vốn vay.

Từ thực tế này, HoREA cho rằng cần nghiên cứu cơ chế lãi suất ưu đãi phù hợp, có tính ổn định và dự báo trong thời gian đủ dài để người mua nhà chủ động xây dựng kế hoạch tài chính.

Chính sách tín dụng cũng cần tính đến đặc điểm thu nhập của người trẻ, bảo đảm khoản trả nợ phù hợp với khả năng chi trả thực tế, đồng thời duy trì các tiêu chuẩn thẩm định cần thiết để kiểm soát rủi ro tín dụng.

Đối với các ngân hàng, việc nâng cao khả năng tiếp cận vốn không có nghĩa là hạ thấp điều kiện an toàn cho vay, mà cần cải thiện quy trình xử lý hồ sơ, minh bạch các tiêu chí xét duyệt và phối hợp với chủ đầu tư để người đủ điều kiện có thể tiếp cận khoản vay thuận lợi hơn.

Không thể chỉ trông chờ vào tín dụng ưu đãi

Theo HoREA, để giải quyết bài toán nhà ở cho người trẻ, không thể chỉ dựa vào các gói tín dụng ưu đãi. Nếu giá nhà vẫn vượt xa khả năng chi trả, việc giảm lãi suất cũng khó giải quyết triệt để vấn đề.

Nguồn cung nhà ở xã hội cần được phát triển đúng nhu cầu, đúng vị trí và phù hợp với khả năng tài chính của người dân. Quá trình triển khai dự án phải gắn với việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kết nối giao thông và khả năng tiếp cận nơi làm việc.

Đồng thời, cần tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý cho các dự án; rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư; tạo quỹ đất sạch và kiểm soát chi phí phát triển dự án. Đây là những yếu tố quan trọng giúp tăng nguồn cung, hạn chế chi phí phát sinh và tạo điều kiện để giá bán nhà ở xã hội ở mức phù hợp hơn.

Một vấn đề khác cần được quan tâm là cơ cấu sản phẩm nhà ở. Trong bối cảnh không phải người trẻ nào cũng có khả năng mua nhà ngay khi bắt đầu đi làm, phát triển nhà ở xã hội cho thuê và thuê mua là hướng đi cần thiết.

Nhà ở cho thuê có thể giúp người lao động ổn định chỗ ở, giảm áp lực phải vay một khoản tiền lớn trong thời gian dài và tích lũy tài chính trước khi có điều kiện sở hữu nhà. Mô hình này đặc biệt cần thiết tại các khu công nghiệp, trung tâm việc làm và khu vực tập trung đông lao động.

Để thực hiện được mục tiêu đó, cần đa dạng hóa hình thức đầu tư, huy động doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời kết hợp nguồn lực Nhà nước với nguồn lực xã hội. Các địa phương cũng cần chủ động bố trí quỹ đất tại những vị trí thuận lợi, bảo đảm kết nối với hệ thống giao thông và các tiện ích thiết yếu.

Phát triển nhà ở phải gắn với khả năng chi trả

Tại TP.HCM, bài toán nhà ở vừa đặt ra yêu cầu tăng nguồn cung, vừa đòi hỏi điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực tế.

Theo số liệu UBND TP.HCM được HoREA tổng hợp, trong 9 tháng đầu năm 2026, nguồn cung nhà ở của thành phố vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và trung - cao cấp. Nhà chung cư chiếm 73,6% số căn đủ điều kiện huy động vốn, trong khi phân khúc nhà ở trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa có phân khúc nhà ở bình dân.

Thực trạng này cho thấy việc gia tăng nguồn cung trên thị trường chưa đồng nghĩa với việc giải quyết được nhu cầu nhà ở của số đông người dân. Nếu sản phẩm được đưa ra thị trường chủ yếu nằm ở phân khúc có giá cao, người thu nhập thấp và người trẻ vẫn khó tìm được căn nhà phù hợp với điều kiện tài chính.

Do đó, phát triển nhà ở cần được đặt trong mối quan hệ giữa cung và cầu, không chỉ tính toán số lượng căn hộ mà còn phải xác định rõ loại hình nhà ở, vị trí, mức giá và nhóm đối tượng thụ hưởng.

Theo định hướng mà HoREA nhấn mạnh, các chính sách về đất đai, nhà ở và tín dụng cần được triển khai đồng bộ để vừa khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án, vừa bảo đảm nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thực.

Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách và tháo gỡ vướng mắc pháp lý; ngân hàng cần cải thiện khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà đủ điều kiện; doanh nghiệp cần phát triển sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với thu nhập của người dân.

Bên cạnh đó, cần tăng cường kiểm soát tình trạng đầu cơ, thổi giá và phát triển lệch pha cung - cầu, đồng thời nâng cao tính minh bạch của thông tin thị trường để người dân có cơ sở lựa chọn nhà ở và xây dựng kế hoạch tài chính.

Có thể thấy, bài toán nhà ở xã hội không chỉ nằm ở việc xây dựng bao nhiêu căn hộ, mà còn ở khả năng đưa những căn hộ đó đến đúng người có nhu cầu. Muốn người trẻ có cơ hội an cư, cần đồng thời giải quyết ba vấn đề cốt lõi: nguồn cung phù hợp, giá nhà trong khả năng chi trả và tín dụng ưu đãi thực sự tiếp cận được người mua.

Đây cũng là điều kiện quan trọng để chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả, góp phần bảo đảm an sinh, ổn định lực lượng lao động và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.