Cục Thuế hướng dẫn khai thuế chuyển nhượng bất động sản trước 1/7/2026

Cục Thuế vừa có ý kiến trả lời phản ánh, kiến nghị của độc giả Nguyễn Thị Thanh Huyền về việc thực hiện nghĩa vụ thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản được xác lập trước ngày 1/7/2026 nhưng sau thời điểm này mới đăng ký thủ tục theo quy định tại khoản 8 Điều 10 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 của Chính phủ.

Theo Cục Thuế, trước ngày 1/7/2026, căn cứ khoản 5 Điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC và khoản 3 Điều 88 Thông tư số 80/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được xác lập trước ngày 1/7/2026, các bên thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán nhưng đến ngày 1/7/2026 chưa thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Kể từ ngày 1/7/2026, khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai quy định, đối với trường hợp chuyển nhượng thuộc diện phải đăng ký biến động, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.

Ảnh minh hoạ. Nguồn: Hồng Quang

Đồng thời, khoản 8 Điều 10 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP quy định thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Cục Thuế cho biết, Điều 75 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP có quy định chuyển tiếp nhưng chỉ xử lý trường hợp liên quan đến phục hồi khoản tiền thuế nợ đã được xóa, không có quy định riêng về thời hạn khai thuế TNCN đối với giao dịch bất động sản xác lập trước ngày 1/7/2026.

Tương tự, Điều 100 Thông tư số 89/2026/TT-BTC quy định về mẫu biểu của hồ sơ có kỳ tính thuế trước ngày 1/7/2026, quyết định, thông báo đã ban hành và xử lý khoản nộp thừa, nhưng không quy định đối với trường hợp nêu trong kiến nghị của độc giả.

Trên cơ sở đó, Cục Thuế xác định, nếu giao dịch chuyển nhượng bất động sản được ký trước ngày 1/7/2026, có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán nhưng thủ tục đăng ký biến động được thực hiện sau ngày này, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN được áp dụng theo khoản 8 Điều 10 Nghị định số 252/2026/NĐ-CP.

Về xử phạt vi phạm hành chính, Cục Thuế dẫn quy định tại điểm b khoản 1 Điều 141, khoản 11 Điều 143 Luật Quản lý thuế năm 2019; khoản 1, điểm l khoản 4 Điều 45 Luật Quản lý thuế năm 2025; Điều 13 và Điều 17 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 310/2025/NĐ-CP.

Theo đó, trường hợp người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản chậm so với thời hạn quy định sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về thủ tục thuế theo Điều 13 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP.

Trường hợp người nộp thuế không nộp hồ sơ khai thuế hoặc nộp hồ sơ sau 90 ngày kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế hoặc hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế sẽ bị xử phạt về hành vi trốn thuế theo Điều 17 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP.

Tuy nhiên, nếu người nộp thuế thuộc trường hợp nêu trên và đã khắc phục hậu quả, tức nộp đủ tiền thuế, tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại khoản 11 Điều 143 Luật Quản lý thuế năm 2019 và điểm l khoản 4 Điều 45 Luật Quản lý thuế năm 2025, thì không bị xử phạt về hành vi trốn thuế.

Thay vào đó, người nộp thuế bị xử phạt về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo khoản 5 Điều 13 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP.