Vì sao chung cư bình dân đang thấp hơn giá Bộ XD ban hành?

(ĐSPL) – Với những quy định mà Bộ Xây dựng ban hành, một chung cư 30 tầng, một hầm, giá sẽ phải cao hơn 15,230 triệu đồng/m2. Thế nhưng, hiện trên thị trường có rất nhiều chung cư bình dân được chào bán với giá 10 – 14 triệu đồng/m2.
LTS: Đại hạ giá, "băm" nhỏ cơ cấu căn hộ, nhằm tăng diện tích kinh doanh và phù hợp với túi tiền của khách hàng, thậm chí chuyển đổi dự án từ trung cấp thành nhà ở xã hội, bán với giá "bình dân", vận dụng tối đa các thủ thuật truyền thông, tạo sốt ảo, thổi giá, bán nhà giá rẻ nhưng "tiền chênh" cao... có thể coi là những "độc chiêu" nhằm lôi kéo khách hàng trong thời kỳ suy thoái của các ông chủ đầu tư bất động sản.
Phải nói rằng, trong thời gian gần đây, các chung cư bình dân luôn là điểm nóng và thu hút được nhiều khách hàng xuống tiền bởi những ưu điểm: Vừa tiền, đánh vào đối tượng có nhu cầu thực sự.
Thế nhưng, khách hàng hầu như không chú ý đến những "điểm chết" của loại chung cư này, như: chất lượng công trình ra sao, hạ tầng kĩ thuật và môi trường sống thế nào? Giá căn hộ như vậy đã thực sự rẻ hay chưa?...
Báo Đời sống Pháp luật xin giới thiệu với độc giả tuyến bài: Bóc mẽ "chiêu trò" của chủ đầu tư bất động sản thời suy thoái với nhiều góc nhìn đa chiều.
Bài 1: Vì sao chung cư bình dân đang thấp hơn giá Bộ ban hành?
Với những quy định mà Bộ Xây dựng ban hành, một chung cư 30 tầng, một hầm, giá sẽ phải cao hơn 15,230 triệu đồng/m2. Thế nhưng, hiện trên thị trường có rất nhiều chung cư bình dân được chào bán với giá 10 – 14 triệu đồng/m2.
Quyết định số 439/QĐ - BXĐ của Bộ xây dựng ngày 26/04/2013 đã quy định về suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2012,
Theo đó, suất vốn đầu tư xây dựng công trình (gọi tắt là suất vốn đầu tư) là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính cho một đơn vị diện tích được quy định rõ như sau:

Trong khi đó, chi phí trong suất vốn đầu tư chưa bao gồm chi phí khác như: Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (hoặc chi phí mua đất nếu chuyển nhượng dự án); Đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường; Đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình; Kiểm định và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng; Gia cố đặc biệt về nền móng công trình; Chi phí thuê tư vấn nước ngoài, Chi phí lãi vay… Các chi phí này cũng được tính vào tổng chi phí dự án.
 Theo Anh Hà - Trưởng phòng đầu tư một công ty bất động sản tại Hà Nội cho biết: “Các chi phí giai đoạn chuẩn bị đầu tư chiếm từ 10-20\% tổng chi phí dự án”. Trong lĩnh vực đầu tư còn có một chi phí nữa trong ngành ai cũng biết, đó là chi phí “bôi trơn” thực hiện dự án. Chi phí này chiếm từ 5-10\% tổng chi phí dự án.
Mặt khác, trường hợp dự án có tầng hầm, suất vốn đầu tư được điều chỉnh với hệ số k như sau

Như vậy, làm một phép tính, một dự án 30 tầng, có một tầng hầm (k=1,10), chi phí chuẩn bị đầu tư là 10\%, chi phí “bôi trơn” là 5\% tổng chi phí dự án, suất vốn đầu tư được tính như sau:
Suất vốn đầu tư = 12,040 x 1,10 + (12040 x 1,10 x 15\%) =15,230 (triệu đồng/m2).
Suất vốn đầu tư là đơn giá xây dựng tính trên 1m2 sàn xây dựng. Tuy nhiên, sau khi trừ cột, đường đi, tường bao… diện tích kinh doanh được chiếm từ 80-90\% diện tích sàn xây dựng.
Vì vậy, suất đầu tư diện tích kinh doanh sẽ còn cao hơn nữa để đáp ứng mục tiêu lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra. Tức là với một chung cư 30 tầng, giá mỗi m2 của chung cư này sẽ phải cao hơn 15,230 triệu đồng/m2.
Tuy nhiện, hiện nay trên thị trường bất động sản Hà Nội có rất nhiều dự án nhà chung cư giá rẻ đang rất “hot”, đặc biệt là các dự án do Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên làm chủ đầu tư.
Chung cư Đại Thanh (khỏi công tháng 6/2012) với giá gốc từ 10-13,3 triệu/m2 dự án được bàn giao cuối năm 2013, Kim Văn - Kim Lũ (khởi công năm 2013) với giá gốc từ 10 -14,5 triệu/m2 dự án dự kiến hoàn thành năm 2015.
Tại sao giá bán căn hộ của Chủ đầu tư lại thấp hơn giá do Bộ xây dựng đưa ra? Có thể thực tế triển khai dự án Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên tiết kiệm được chi phí bằng nhiều hình thức.

Chung cư Đại Thanh hiện đã được bàn giao cho dân vào ở. Ảnh: ĐSPL

Nói về chung cư Đại Thanh, ông Lê Thanh Thản, Giám đốc CTCP Đầu tư tư nhân số 1 Lai Châu khẳng định: Thứ nhất, đất xây dựng dự án là quỹ đất đô thị phát triển từ cách đây 4 năm, Công ty mua lại với giá thấp. Thứ hai, DN không sử dụng vốn vay ngân hàng.
Theo quy hoạch, dự án này có khoảng 4.000 căn hộ chung cư, giá trị đầu tư ước 2.400 tỷ đồng. Toàn bộ tiền đầu tư là vốn tự có của DN và huy động trả trước từ khách hàng. Yếu tố quan trọng nhất để giảm giá thành, theo vị giám đốc này là DN đã tạo ra được quy trình đầu tư khép kín và cắt giảm được tối đa chi phí thừa, những kiểu ăn kênh giá vốn từ lâu tồn tại trên thị trường xây dựng. Chủ đầu tư hiện chủ động từ thi công, giám sát, thiết kế, nhập khẩu nguyên vật liệu…
“Nếu như trước kia riêng chi phí lán trại cho công nhân xây dựng đã rất tốn kém, thì nay chúng tôi tận dụng tầng hầm đã xây dựng xong để họ ở. Quản lý được trực tiếp đầu vào sản phẩm, những khâu trung gian trong một dự án như phòng vật tư, kế hoạch, tài chính…, chúng tôi đều cắt giảm hết”, ông Thản nêu ví dụ.
Nhưng chất lượng công trình vẫn là vấn đề đặt ra với các khách hàng khi mua căn hộ chung cư giá rẻ này và thời gian sẽ trả lời câu hỏi “giá cả có đi đôi với chất lượng” hay không?