Định giá tài sản thế chấp trong ngân hàng

Định giá tài sản thế chấp trong ngân hàng

Định giá tài sản thế chấp ngân hàng xảy ra khi một cá nhân hoặc doanh nghiệp muốn vay vốn từ các tổ chức ngân hàng.

Để tiến hành vay vốn, bên yêu cầu vay cần phải đưa ra tài sản đảm bảo để bên ngân hàng hoặc tổ chức định giá giá trị của tài sản đó và tiến hành các bước quy trình vay vốn cho doanh nghiệp hoặc cá nhân.

Tầm quan trọng của định giá tài sản thế chấp

Định giá tài sản thế chấp là một hoạt động quan trọng vì nó phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định của chủ thể. Hoạt động này xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc biết giá trị thật của tài sản giúp các bên tham gia giao dịch có thể hiểu về giá trị tài sản, đem lại lợi ích công bằng trong giao dịch giữa các bên.

Việc định giá tài sản là nghiệp vụ của các cơ quan tổ chức ban ngành có năng lực thực hiện để định giá các tài sản thế chấp, xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự.

Các phương pháp định giá tài sản thế chấp

Theo quy định tại Thông tư số 32/2024/TT-BTC ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập.

Một loại tài sản có thể có nhiều cách tiếp cận và sử dụng nhiều phương pháp định giá tài sản thế chấp ngân hàng khác nhau và sẽ cho ra những mức giá khác biệt. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được những chuyên viên xem xét phân tích và thống nhất với nhau.

Dưới đây là một số phương pháp định giá tài sản thế chấp

Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp so sánh

Đây là một loại phương pháp thẩm định giá trị của tài sản thông qua việc xem xét dựa trên việc phân tích mức giá của các tài sản được so sánh để ước tính và xác định giá trị thực của tài sản cần định giá. Phương pháp so sánh là cách tiếp cận từ thị trường theo thông tư ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Cơ sở của phương pháp so sánh là giá trị thị trường của tài sản cần định giá có quan hệ trực tiếp với giá trị của các tài sản tương đồng đã được giao dịch trên thị trường. Phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi với nhiều loại tài sản như: bất động sản, động sản, kể cả tài sản hữu hình tài sản vô hình, tài sản tài chính, … Miễn chúng đáp ứng được những yêu cầu sau: có tính đồng nhất, có giao dịch phổ biến trên thị trường.

Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp chi phí

Định giá tài sản bằng phương pháp chi phí là cách xác định giá trị của một vật thông qua chi phí tạo ra chúng hoặc những chi phí thay thế của một tài sản có chức năng, công dụng tương tự như tài sản cần định giá. Sau khi đã trừ hết khấu hao giảm giá tích lũy của tài sản thẩm định.

Phương pháp này sẽ áp dụng để định giá những loại tài sản không có đủ thông tin trên thị trường, áp dụng các cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra phương pháp chi phí thường được dùng chủ yếu để đánh giá những tài sản thế chấp mới hoặc thẩm định giá công trình mới được xây dựng.

Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là loại phương pháp định giá tài sản dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập phần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng vốn phù hợp.

Cơ sở của phương pháp vốn hóa trực tiếp nằm ở giá trị của tài sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích có thể nhận được trong tương lai từ tài sản thế chấp cần định giá.

Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp thặng dư

Phương pháp này sẽ quen thuộc trong việc xác định giá trị của bất động sản đánh giá tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của sự phát triển và định giá của tài sản trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư để tạo ra sự phát triển đó. 

Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất bằng với thu nhập từ đất đã đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hòa.