Từ vụ chuyển đổi đất vườn sang đất ở phải nộp gần 4,5 tỷ đồng: Gỡ khó ra sao?

Theo báo Thanh Niên, thời gian gần đây, dư luận xôn xao về một số trường hợp người dân tại các địa phương gặp khó khăn khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở do mức thu tiền sử dụng đất quá cao.

Điển hình, hộ gia đình ông T.D.Đ (60 tuổi) và bà T.T.H (52 tuổi, trú ở Vinh Lộc, Nghệ An), tiến hành chuyển 300 m2 đất vườn sang đất ở được thông báo đóng tiền sử dụng đất lên đến gần 4,5 tỷ đồng, trong khi giá trị của lô đất này sau khi chuyển mục đích sử dụng chỉ bán được 3 tỷ đồng.

Trước những bất cập nảy sinh trong thực tiễn khi áp dụng quy định về bảng giá đất mới, tại buổi họp báo thường kỳ quý 2 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường ngày 3/7, ông Mai Văn Phấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý Đất đai, đã có trao đổi làm rõ. 

Theo ông Phấn, trước khi luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá đất được quy định bởi khung giá đất do Nhà nước ban hành. Địa phương căn cứ khung đó để quy định bảng giá đất sao cho mức trần không bị vượt khung. Điều này dẫn tới giá đất có sự chênh lệch lớn so với giá trên thị trường.

Trong quá trình triển khai các dự án đầu tư công, việc thu hồi đất rất khó khăn, giá đất rất thấp dẫn tới triển khai các công trình, dự án trọng điểm quốc gia rất chậm.

Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã định hướng rõ cho Bộ Tài Nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) và Chính phủ là phải xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường.

Liên quan tới các vụ việc như xảy ra tại Nghệ An và một số nơi vừa qua, người dân khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cao, ông Mai Văn Phấn khẳng định: "Việc thu tiền sử dụng đất phải theo quy định tại luật Đất đai. Tuy nhiên, qua thực tiễn, chúng tôi sẽ có nghiên cứu, tiến hành trao đổi, phối hợp với Bộ Tài chính để có hướng xử lý.

Làm sao đảm bảo hài hòa giữa việc người có đất bị thu hồi được bồi thường sát với giá thị trường và người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng phải nộp số tiền phù hợp, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Giá đất cần tiệm cận giá thị trường, song cần phân định ra các đối tượng, loại đất. Ví dụ, người sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong đất thổ cư trước đây là đất ở và các loại đất khác, có thể xem xét tỷ lệ thu tiền sử dụng đất giảm đi chứ không phải là 100%".

Liên quan đến việc giá đất tăng sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản, theo báo Lao Động, Phó cục trưởng Cục Quản lý Đất đai cho biết, giá đất phải gắn với thị trường bất động sản, theo quy định của Luật Đất đai. Từ nay đến trước ngày 31/12, các địa phương phải có trách nhiệm xây dựng giá đất tại địa phương để áp dụng từ ngày 1/1/2026.

"Chúng tôi đã có văn bản đề nghị địa phương có đánh giá thấu đáo, tác động của thị trường cũng như khả năng phát triển kinh tế xã hội tại địa phương để đảm bảo UBND tỉnh quyết định giá đất hài hòa nhất", ông Mai Văn Phấn nói.

Trước đó, trong báo cáo phục vụ phiên họp Ban chỉ đạo điều hành giá liên quan đến giá đất quý II/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đánh giá sắp tới bảng giá đất ở nhiều địa phương biến động lớn, thị trường chịu nhiều tác động.

Cục Quản lý đất đai chia sẻ, thời gian tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, sẽ có sự biến động lớn về mức giá được điều chỉnh. Mỗi địa phương sẽ có biên độ điều chỉnh khác nhau nên thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động.

Được biết, tại buổi họp báo thường kỳ quý 2 của Bộ Tài chính chiều 2/7, bà Nguyễn Thị Thoa - Phó cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), cho biết mới đây, Bộ này đã có văn bản gửi các địa phương yêu cầu báo cáo, đánh giá việc thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình, theo báo Thanh Niên.

Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, giao địa phương ban hành bảng giá đất để tiệm cận hơn với giá thị trường. Bộ Tài chính đã lường trước khả năng bảng giá đất sẽ tăng, trong khi đó, nghĩa vụ tài chính vẫn được tính theo giá trong bảng giá đất.

"Sau khi tổng hợp báo cáo từ các địa phương, bộ sẽ đánh giá toàn diện và phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường để rà soát, kiến nghị sửa đổi quy định trong luật", bà Nguyễn Thị Hoa nhấn mạnh.

Bộ Tài chính đang hoàn thiện dự thảo Nghị định của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP quy định về quỹ phát triển đất để xin ý kiến Bộ Tư pháp.

Cũng theo lãnh đạo Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính đã đề xuất bổ sung nội dung nhằm xử lý các trường hợp chuyển tiếp. Khoản bổ sung này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (trước đây được xác định là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở) sang đất ở.

Bộ Tài chính đề xuất, tiền sử dụng đất nên được thu bằng 50% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.