GS Đặng Hùng Võ: Thị trường BĐS muốn rơi tự do cũng khó

(ĐSPL)-"Chúng ta chưa g?ả? cứu bất kỳ 1 đạ? g?a bất động sản (BĐS) nào cả. Sự thực thì chúng ta đang để cho chúng rơ? tự do chỉ có đ?ều BĐS V?ệt Nam có rơ? được hay không là câu chuyện khác."

Năm 2013 thị trường BĐS V?ệt Nam chứng k?ến nh?ều thăng trầm, đặc b?ệt là từ v?ệc có nên để cho thị trường BĐS rơ? tự do không. Để bạn đọc h?ểu hơn về vấn đề này, chúng tô? đã có cuộc trao đổ? vớ? GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tà? nguyên và Mô? trường.

Thưa ông, tổng quan thị trường bất động sản h?ện nay chủ yếu là tranh chấp g?ữa khách hàng và chủ đầu tư. Ông có thể lý g?ả? vì sao lạ? xảy ra h?ện tượng này? Đây có phả? là hệ lụy của bong bóng bất động sản?

GS Đặng Hùng Võ: Theo tô?, đây là hệ lụy trực t?ếp của nhược đ?ểm mà thờ? g?an thị trường sốt g?á. Từ sau đổ? mớ? đến nay, chúng ta trả? qua 3 lần sốt g?á vào các g?a? đoạn năm 1991 - 1993, g?a? đoạn 2001 -2003 và g?a? đoạn 2007 - 2008, đến cuố? năm 2008 mớ? có b?ểu h?ện xuống g?á. Trước đó g?á không bao g?ờ xuống. Đến năm 2008 đầu t?ên là TP.HCM xuống trước, năm 2011 Hà Nộ? mớ? xuống.

Toàn bộ thờ? g?an ấy làm nên ngữ cảnh của thị trường là chủ đầu tư dự án là thượng đế, khách hàng là ngườ? đ? van x?n, cầu cạnh. Chính vì vậy, nó (bất động sản) làm cho ngườ? mua bước chân vào dự án là đã thấy lợ? ích họ. Bất kể hợp đồng nào cũng ký, không cần b?ết nộ? dung, chỉ cần b?ết nộp t?ền bao nh?êu bao g?ờ có nhà. Lúc đó, có ph?ếu nộp t?ền là ngườ? ta bán lạ? đã có lã?. Đ?ều ấy tạo ra thị trường không g?ống bình thường, ngườ? bán nắm đằng chuô?. Ngườ? mua có lợ? nhưng không bằng ngườ? bán. Ngườ? mua chỉ cần chen vào xếp chỗ đã có lã?.

Chính vì thế cơn sốt chỉ có lên hoặc nằm ngang, không có xuống. Đ?ều ấy đã tạo thành khả năng xuống g?á mạnh sau tháng 12/2008. Quy luật của thị trường lên đến một lúc nào đó lạ? xuống.

Nhìn xa hơn, thị trường chúng ta lên tích tụ từ sau đổ? mớ? đến 2008. Quá trình tích tụ năng lượng đến lúc bị phá vỡ năng lượng thì chắc chắn khả năng rớt g?á rất đáng kể. Vì đặc thù thị trường như vậy, kh? thị trường rớt g?á sẽ bộc lộ nhược đ?ểm xuất h?ện g?ữa ha? bên ký kết vớ? nhau. Trước họ không quan tâm thì g?ờ họ bắt đầu quan tâm. Trước họ chỉ chuyển hợp đồng đã s?nh lợ?. Nay, thị trường trầm lắng khả năng khó nên họ so? hợp đồng dẫn đến tranh chấp. Chủ đầu tư thì cần ký sao mình có lợ?, ngườ? mua bị ép ký hợp đồng dù b?ết mình nắm lưỡ?.

Khả năng rớt g?á, trầm lắng là kết quả của quá trình lên g?á quá dà? từ năm 1986 đến nay, nó trầm lắng là đương nh?ên. Tất nh?ên nguyên nhân trực t?ếp là các g?ả? pháp k?ếm chế của Chính phủ từ sau năm 2008.

Nh?ều chuyên g?a BĐS cho rằng, BĐS đã chạm đáy, thậm chí xuyên đáy. Là một chuyên g?a, ông có thể đưa ra quan đ?ểm của cá nhân mình về thế nào là đáy?

GS Đặng Hùng Võ: Tô? cho rằng khá? n?ệm mà mọ? ngườ? cứ nó? là chạm đáy, xuyên đáy chúng ta không nên đặt ra, vì khó xác định đâu là đáy. Đố? vớ? thị trường thì thuận mua vừa bán, quan hệ cung cầu quy định g?á. Có thể nó? kh? nào bất động sản chạm được vào g?á cả sản xuất, cá? mà chủ đầu tư ch? phí ra sản phẩm mang ra bán, chúng ta tạm cho đó là đáy.

Cá? mà mọ? ngườ? đang muốn hỏ? chính là ch? phí sản xuất. Sự thực mà nó?, chúng ta tính được g?á đất, g?á xây dựng nhưng h?ện nay ngườ? ta đang bàn đến nhà thương mạ? g?á rẻ, ở nơ? xa nữa có thể 5 tr?ệu, ở quanh Hà Nộ? thì 10 tr?ệu, gần hơn 12 - 13 tr?ệu. H?ện nay các nhà đầu tư tính đến lợ? nhuận thấp. Chúng ta có thể co? là đáy có thể đã đến rồ?. Nh?ều nhà đầu tư cho rằng 10 tr?ệu đồng/m2 là g?á khó tạo ra được. Nh?ều ngườ? nó? đáy là cao hơn. Tuy nh?ên, đáy còn phụ thuộc vào k?nh phí bô? trơn nh?ều hay ít. K?nh phí "bô? trơn" nh?ều thì g?á cả cao hơn, ít thì g?á cả sản xuất ít hơn.

 G?áo sư Đặng Hùng Võ cho b?ết, thị trường BĐS V?ệt Nam muốn rơ? tự do cũng khó.

Năm 2013, thị trường BĐS chứng k?ến cuộc tranh cã? gay gắt g?ữa "để thị trường rơ? tự do" và g?ả? cứu. Nhưng chúng ta đã chọn cách g?ả? cứu thị trường bằng gó? cứu trợ 30 nghìn tỷ đồng. Nhưng thực chất đến nay gó? này chưa thực sự làm ấm được thị trường và dường như thị trường vẫn đang có xu hướng rơ? tự do kh? nh?ều chủ đầu tư thà "đắp ch?ếu" chứ không chịu thay đổ? kết cấu cho phù hợp vớ? chính sách. Ông có thể lý g?ả? nghịch lý này?

GS Đặng Hùng Võ: Sự thực mà nó?, gó? 30 nghìn tỷ cũng như Nghị quyết 02 của Chính phủ, chúng ta không nên nên gọ? g?ả? cứu. Đó chỉ là g?ả? pháp nắn chỉnh thị trường. Gó? 30 nghìn tỷ không phả? cho không mà cho vay, sự thực mà nó? đó chỉ là g?ả? quyết cho thị trường cân đố? hơn, đ?ều đó cần th?ết.

Trước BĐS tồn tạ? ở cao cấp, trung cấp nh?ều vì lúc đó thị trường BĐS khuyến khích mua bán k?nh doanh vớ? nhau. Kh? buôn bán không được nữa, tạo ra ngữ cảnh thị trường không thể tăng, lúc đó v?ệc buôn bán BĐS vớ? nhau đã hết thì không thể ngườ? này bán chênh cho ngườ? k?a. Hay ngườ? ta vẫn gọ? là lướt sóng. Không a? có nhu cầu mua để ở chính vì thế thị trường tăng g?á v? vu không b?ết định hướng như thế nào. Trong kh? nhà ở cho ngườ? có nhu cầu thực thì không có cung, chúng ta không có phân khúc cho ngườ? có ít khả năng thanh toán.

Gó? 30 nghìn tỷ là gó? nắn chỉnh thị trường trong đó 70\% tập chung cho ngườ? có thu nhập thấp mua nhà, 30\% hỗ trợ dự án chuyển sang nhà ở g?á thấp. G?ả? pháp mang tính nắn chỉnh thị trường mà chúng ta dùng từ rất khá? quát là tá? cơ cấu thị trường bất động sản. Các g?ả? pháp khác đều là mục đích tá? cơ cấu. Chúng ta chưa g?ả? cứu bất kỳ 1 đạ? g?a BĐS nào cả. Sự thực thì chúng ta đang để cho chúng rơ? tự do chỉ có đ?ều BĐS V?ệt Nam có rơ? được hay không là câu chuyện khác.

Khác vớ? các nước khác, BĐS V?ệt Nam khó rơ? vì cơ cấu vốn rất phức tạp. Nếu vốn chỉ là chủ đầu tư vay ngân hàng thương mạ?, có thế chấp BĐS thì đơn g?ản hơn. Nhưng h?ện nay ở nước ta thì 70\% là vốn đóng góp của dân, 1 phần của ngân hàng bỏ t?ền vào đầu tư thì chính ngân hàng là ngườ? bỏ t?ền chứ không phả? chủ đầu tư vay. Chính vì thế nhà đâu tư cho rằng, thà "đắp ch?ếu" chứ không chịu thay đổ?. Nhà đầu tư chính bình chân như vạ?, "đắp ch?ếu" 5 năm họ cũng không lo. Họ ung dung chứ không cuống nhưng họ đưa ra ngữ cảnh đó để tận dụng được hỗ trợ của nhà nước. Tô? nhận thấy thực sự họ vẫn ung dung lắm! Vì cơ cấu vốn tồn đọng khác hẳn vớ? các nước. Chỉ có ngân hàng là có nợ xấu trong đó.

Ở thờ? đ?ểm 1 năm trước, các chuyên g?a cho rằng phả? thay đổ? ch?ến lược xây dựng nhà ở, đó là phân khúc nhà thu nhập thấp. Nhưng h?ện nay ở phân khúc này được tung ra khá nh?ều như các dự án của Mường Thanh, V?gracera, Hả? Phát... nhưng xem ra v?ệc bán nhà cũng rất còn chậm. Phả? chăng, ngườ? dân V?ệt vẫn chưa chấp nhận được cá? g?á nhà ở mức đó hay do lòng t?n vào BĐS đã mất?

GS Đặng Hùng Võ: Nó? ngườ? dân mất n?ềm t?n thì không đúng, bây g?ờ hỏ? có bao nh?êu ngườ? có đủ t?ền mua nhà cho mình? Số lượng đó không nh?ều. Họ có thể sống chen chúc chứ không chịu mua nhà. Họ đều tính toán hết. Dự án vừa phả? g?á t?ền thì ở xa. Nh?ều ngườ? đang cân nhắc vì mua cho họ ở. Trước đây, ngườ? ta nhắm mắt mua ngay vì mua xong họ bán lạ?. Ta thấy trước sô? động rất dễ vì lúc đó dùng t?ền vào BĐS k?nh doanh còn bây g?ờ k?nh doanh cũng không bỏ t?ền vì không thấy lợ?. Ngườ? mua nhà g?ờ là mua cho họ nên họ tính toán đủ đường.

Các nhà đầu tư đố? mặt vớ? khách mua để ở khác vớ? nhà đầu tư đố? mặt vớ? ngườ? mua để bán. Chính vì thế họ bảo rằng rẻ như thế mà bán vẫn chậm. Câu chuyện hoàn toàn khác hẳn.

Còn tô? thấy n?ềm t?n sẽ ngay lập tức quay lạ? nếu khả năng buôn BĐS có lã?. Ngườ? dân chưa thấy lã? chưa có n?ềm t?n. Tất cả đều là lợ? ích, nhất là cơ chế thị trường lợ? ích càng lớn. Tô? thấy cá? đó không trách được vì ngườ? ta còn lo cơm áo, gạo t?ền của ngườ? ta. N?ềm t?n có hay không phụ thuộc vào lợ? ích của thị trường chứ không phả? chuyện đắt rẻ.

X?n cảm ơn ông!

Bình An (thực h?ện)