Giải mã “điểm nghẽn” nhà ở xã hội – Bài 1: "Cuộc đua" an cư lạc nghiệp và những nút thắt cần được tháo gỡ

LTS: Nhà ở xã hội là chính sách nhân văn, góp phần hiện thực hoá mục tiêu an sinh và phát triển bền vững. Thế nhưng, trong nhiều năm, phân khúc này vẫn tồn tại những “điểm nghẽn” kéo dài, khiến hàng triệu người thu nhập thấp, công nhân, lao động tại đô thị chưa thể tiếp cận chốn an cư phù hợp. 

Với mong muốn góp phần làm rõ những vấn đề cốt lõi, nhận diện nguyên nhân và gợi mở giải pháp, Đời sống & Pháp luật giới thiệu độc giả tuyến bài Giải mã “điểm nghẽn” phát triển nhà ở xã hội. Tuyến bài không chỉ phản ánh thực trạng, lắng nghe ý kiến người dân, doanh nghiệp và chuyên gia, mà còn phân tích các mô hình, kinh nghiệm hay, từ đó kiến nghị hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi chính sách.

Chúng tôi kỳ vọng loạt bài sẽ giúp độc giả có cái nhìn toàn diện hơn về những thách thức trong phát triển nhà ở xã hội hiện nay, đồng thời tạo thêm động lực để các cơ quan chức năng vào cuộc quyết liệt, minh bạch, hướng đến mục tiêu bảo đảm “an cư lạc nghiệp” cho mọi người dân.

"Rào cản" xác nhận "thu nhập thấp"

Chia sẻ với PV Đời sống & Pháp luật, anh Nguyễn Văn Tuấn (Đông Anh, Hà Nội) cho biết, trong ngày đầu Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại ô đất CT3, CT4 thuộc Khu đô thị mới Kim Chung tiếp nhận hồ sơ mua nhà, anh đã đến sếp hàng từ rạng sáng để xếp hàng với mong muốn đăng ký được một căn hộ cho gia đình thế nhưng khi tới nơi anh hoàn toàn "ngã ngửa" khi đã có rất đông người dân đến xếp hàng, nhiều người thậm chí đến từ chiều hôm trước.

Theo anh Tuấn, để hoàn thiện hồ sơ, người dân phải thực hiện nhiều thủ tục hành chính khá mất thời gian. Cụ thể, việc xin giấy xác nhận thu nhập tại trung tâm hành chính công thường mất khoảng 2 ngày làm việc, còn xác nhận điều kiện về nhà ở kéo dài tới 10 ngày làm việc.

Chỉ riêng với hai loại giấy tờ này đã “ngốn” gần hết thời gian nộp hồ sơ. Chưa kể người dân còn phải chuẩn bị nhiều giấy tờ khác, hoặc gặp vướng mắc phát sinh trong quá trình làm thủ tục, khiến không ít trường hợp rơi vào cảnh “chạy đua” với thời hạn nộp hồ sơ.

Cũng theo ghi nhận của PV, người dân tại Hà Nội đang gặp khó khăn trong việc hoàn thiện hồ sơ mua nhà ở xã hội, “tắc” ở khâu xác nhận điều kiện nhà ở và thu nhập - đặc biệt là đối với nhóm lao động tự do. Nhiều người phản ánh đã mất cả tháng trời mà vẫn chưa hoàn tất được thủ tục.

Việc xác nhận “chưa có nhà, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở” hay “thu nhập thấp” trở thành rào cản lớn, khiến người dân chật vật bổ sung giấy tờ suốt nhiều tuần liền.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Ban Quản lý dự án Dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung cho biết, ngay từ ngày đầu tiên mở tiếp nhận hồ sơ, lượng người dân đến đăng ký đã tăng đột biến, vượt xa mức dự đoán. Việc người dân chưa nắm rõ quy trình khiến tình trạng chen lấn, tự lập danh sách thứ tự diễn ra từ tối hôm trước ngày chính thức tiếp nhận.

Để bảo đảm công khai và tránh tiêu cực, Chủ đầu tư đã phát thanh thông báo định kỳ, tuyên bố không công nhận mọi danh sách tự lập, yêu cầu người dân chỉ bấm số theo quy trình chính thức. Các biện pháp này giúp lập lại trật tự nhưng đồng thời làm tăng áp lực lên đội ngũ xử lý hồ sơ.

Ông Trung cho biết, sau quá trình rà soát, Chủ đầu tư ghi nhận phần lớn hồ sơ gặp lỗi, dẫn đến phải bổ sung nhiều lần hoặc trả lại. Những vướng mắc phổ biến gồm: Thiếu bảng lương, phiếu chi, sao kê thu nhập; xác nhận thu nhập không khớp với sao kê, hoặc sao kê thiếu khoản chi trả; hợp đồng lao động hết hạn hoặc dưới 12 tháng nhưng đơn vị sử dụng lao động vẫn xác nhận vượt thời gian; nhiều trường hợp nhận lương tiền mặt nhưng không có chứng từ. Chữ ký không thống nhất giữa các biểu mẫu; kê khai sai thông tin, tẩy xóa hoặc sửa đổi mẫu đơn,...

"Tỷ lệ sai sót cao khiến quá trình thẩm định kéo dài, làm tăng đáng kể khối lượng công việc của bộ phận chuyên môn", ông Trung nói.

Thông tin sai lệch gây nhiễu cho người dân

Cũng theo vị Giám đốc Ban Quản lý dự án, thực tế cho thấy việc xác minh thông tin về thu nhập, cư trú, tình trạng lao động của người đăng ký liên quan tới nhiều cơ quan khác nhau. Sự phối hợp chưa đồng bộ khiến tốc độ xử lý hồ sơ bị chậm, trong khi mỗi ngày chỉ có thể tiếp nhận khoảng 70 - 80 bộ.

Chủ đầu tư cho biết họ đã phải huy động tối đa nhân lực, tăng giờ làm để bảo đảm tiến độ. Đồng thời, để ngăn chặn tình trạng cò mồi và trục lợi chính sách, cơ quan công an được mời tham gia giám sát toàn bộ quy trình tiếp nhận và bốc thăm.

Một khó khăn khác là sự lan truyền của các thông tin không chính thống trên mạng xã hội, trong đó có những tài khoản mạo danh chủ đầu tư để hướng dẫn sai quy trình, gây hiểu nhầm và khiến người dân chuẩn bị hồ sơ không đúng quy định.

Để khắc phục, Chủ đầu tư đã công khai toàn bộ quy trình và hướng dẫn trên nhiều nền tảng chính thống như website Sở Xây dựng Hà Nội, trang web của hai doanh nghiệp và UBND sở tại. Thông tin được đăng tải trước một tháng, kèm theo quy trình 6 bước về nộp hồ sơ, bốc thăm và ký hợp đồng.

Tại điểm tiếp nhận, cán bộ chuyên môn cũng thường xuyên phát thanh nhắc nhở, hướng dẫn trực tiếp và thiết lập đường dây nóng hỗ trợ người dân.

Theo Liên danh Chủ đầu tư, dù gặp nhiều khó khăn, đơn vị vẫn ưu tiên tối đa việc hỗ trợ người dân. Những hồ sơ sai sót nhưng có thể bổ sung đều được hướng dẫn cụ thể; trường hợp hồ sơ không hợp lệ được giải thích rõ ràng, tránh hiểu nhầm hoặc bức xúc.

Chủ đầu tư khẳng định nộp hồ sơ ngày đầu hay ngày cuối trong thời hạn 17/11/2025 đến 3/1/2026 đều có giá trị như nhau. Nếu lượng hồ sơ tăng vượt khả năng xử lý, đơn vị sẽ báo cáo Sở Xây dựng để xem xét gia hạn hoặc tăng cường nhân lực, bảo đảm không ai bị bỏ lại phía sau.

Cần cơ chế "cởi trói" nhà ở xã hội

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, giai đoạn 2021 - 2024, TP. Hà Nội đã hoàn thành hơn 11.330 căn nhà ở xã hội, chiếm gần 1/6 số căn hộ hoàn thành trên cả nước. Trong giai đoạn 2025 - 2030, Thủ tướng giao Hà Nội hoàn thành hơn 44.860 căn, riêng năm 2025 là 4.670 căn.

Thành phố áp dụng mạnh mẽ cơ chế “luồng xanh” trong giải quyết thủ tục cho các doanh nghiệp, vì thế nhiều dự án được khởi công sớm, thi công nhanh. Từ đầu 2025 đến nay Hà Nội có 1 dự án đã hoàn thành với khoảng 1.340 căn hộ (dự án Nhà ở xã hội dành cho chiến sỹ Bộ Công an tại Cổ Nhuế); 5 dự án đủ điều kiện cung ứng ra thị trường với khoảng 4.635 căn hộ (dự án Nhà ở xã hội Kim Hoa tại Mê Linh; dự án Nhà ở xã hội CT3, CT4 Khu đô thị mới Kim Chung tại Đông Anh; dự án Nhà ở xã hội tại Uy Nỗ, Đông Anh; dự án Nhà ở xã hội Thanh Lâm Đại Thịnh tại Mê Linh; dự án nhà ở xã hội N01 Hạ Đình). Như vậy, với khoảng 11.334 căn giai đoạn 2021 - 2024, lũy kế giai đoạn 2021 - 2025, số lượng căn đủ điều kiện cung ứng ra thị trường là khoảng 17.309 căn hộ.

Ngoài các dự án nêu trên, dự kiến vào đầu năm 2026, TP. Hà Nội sẽ tiếp tục nhận hồ sơ cho mua, thuê mua một số dự án nhà ở xã hội khác gồm: Dự án nhà ở xã hội Hacinco Đại Kim Nguyễn Xiển, trên ô đất CT4 và CT5 Khu đô thị mới Đại Kim, đường Nguyễn Xiển, phường Hoàng Mai; Dự án nhà ở xã hội Khu đô thị Thanh Hà B Cienco5, phường Phú Lương, xã Bình Minh; Dự án nhà ở xã hội 321 Vĩnh Hưng, số 4-6-8 ngõ 321 Vĩnh Hưng, phường Vĩnh Hưng; Dự án nhà ở xã hội Khu đô thị Tây Nam Kim Giang, tại Khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang, phường Hoàng Mai; Dự án nhà ở xã hội Khu đô thị mới Newlife Vân Canh, tại ô đất CT M2 Khu đô thị mới Vân Canh, xã Hoài Đức; Dự án nhà ở xã hội X2 Trần Phú, tại ô đất X2 phường Hoàng Mai; Dự án nhà ở xã hội Tây Nam Mễ Trì, phường Từ Liêm; Dự án nhà ở xã hội Tiên Dương 1 và 2, xã Đông Anh; Dự án nhà ở xã hội Khu đô thị Đặng Xá 2, xã Gia Lâm và Thuận An.

Ngoài ra, có 6 dự án đang thi công hơn 4.460 căn; hai dự án khác đã được giao chủ đầu tư, tương ứng gần 2.170 căn. Cuối năm 2025, một số dự án nhà ở xã hội bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà như Khu đô thị mới Kim Chung, Khu đô thị Kim Hoa, Hạ Đình...

Thực tế cho thấy, nguyên nhân chủ yếu khiến nhà ở xã hội chưa phát triển tương xứng với nhu cầu là do thiếu quỹ đất, công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc, quy trình thủ tục đầu tư kéo dài và lợi nhuận thấp khiến doanh nghiệp không mặn mà tham gia.

Trong khi đó, giá nhà thương mại không ngừng tăng, vượt xa khả năng chi trả của người dân thu nhập trung bình, khiến bài toán an cư ngày càng trở nên nan giải. Những yếu tố này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải có chính sách đặc thù, đủ mạnh và linh hoạt để tháo gỡ khó khăn, tạo cú hích mới cho thị trường nhà ở xã hội của Thủ đô.

Trước những thách thức đó, Hà Nội đang khẩn trương xây dựng Nghị quyết về chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, dựa trên nền tảng Luật Thủ đô (sửa đổi) năm 2024 và Luật Nhà ở (sửa đổi). Dự thảo nghị quyết được đánh giá là bước chuyển đột phá, mở ra cơ chế mới giúp huy động nguồn lực xã hội cho phân khúc đặc biệt quan trọng này.

Theo đó, Thành phố sẽ hỗ trợ tối đa 50% chi phí hạ tầng kỹ thuật bên ngoài hàng rào dự án đối với dự án nhà ở xã hội độc lập; riêng các dự án chỉ cho thuê hoặc thuê mua sẽ được hỗ trợ đến 100% chi phí hạ tầng. Chủ đầu tư còn được miễn toàn bộ lệ phí và thủ tục hành chính từ khâu chuẩn bị đầu tư đến khi đủ điều kiện khởi công, góp phần rút ngắn thời gian và giảm chi phí triển khai dự án.

Về tín dụng, Hà Nội đề xuất cho phép chủ đầu tư được vay tối đa 80% tổng mức đầu tư từ nguồn ngân sách ủy thác qua Quỹ Đầu tư phát triển Thành phố, với thời hạn vay lên tới 25 năm và lãi suất thấp hơn từ 2-5% so với ngân hàng thương mại. Đối với người mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, các gói vay ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội vẫn được duy trì, bảo đảm khả năng tiếp cận vốn.

Dự thảo nghị quyết cũng làm rõ vai trò của chính quyền cấp xã trong mô hình chính quyền hai cấp của Hà Nội, giúp việc quản lý, giám sát và tổ chức thực hiện được cụ thể và gần dân hơn. Đây được xem là bước điều chỉnh cần thiết để chính sách phát triển nhà ở xã hội thực sự đi vào đời sống, gắn với nhu cầu của từng khu vực dân cư.

Những giải pháp trên nếu được triển khai đồng bộ sẽ góp phần tháo gỡ các "nút thắt" lớn nhất hiện nay: từ quỹ đất, thủ tục hành chính đến nguồn vốn. 

Các dự án nhà ở xã hội thu hút sự quan tâm:

Dự án Đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội tại ô đất CT3, CT4 Khu đô thị mới Kim Chung

Vị trí dự án tại ô đất CT3, CT4 Khu đô thị mới Kim Chung, xã Thiên Lộc, TP. Hà Nội. Dự án sẽ nhận hồ sơ từ ngày 10 - 19/12/2025.

Dự án gồm 3 tòa nhà cao 12 tầng. Tổng số căn đưa ra thị trường là 1.100 căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho 3.900 cư dân. Trong đó, 589 căn là nhà xã hội để bán, 212 căn cho thuê, 128 căn thuê mua, còn lại là nhà thương mại.

Thời điểm hoàn thành dự kiến là quý IV/2026. Giá bán là 18,4 triệu đồng/m2. Giá thuê là 91.700/m2/tháng; thuê mua là gần 313.000 đồng/m2/tháng.

Dự án Xây dựng Khu nhà ở đô thị Kim Hoa (tên cũ là: Khu nhà ở cho người thu nhập thấp, phục vụ Khu công nghiệp Kim Hoa - Phúc Thắng)

Vị trí dự án tại xã Kim Hoa, huyện Mê Linh (nay là xã Tiến Thắng, TP. Hà Nội). Thời gian tiếp nhận hồ sơ mua, thuê mua từ ngày 6/10 đến 5/11/2025.

Thời gian dự kiến ký hợp đồng mua bán căn hộ công trình CT1, CT3, CT4 dự kiến bắt đầu ký hợp đồng từ 25/11/2025.

Dự án gồm 720 căn hộ, trong đó có 648 căn để bán và 72 căn cho thuê mua.

Trong đợt thu hồ sơ đầu tiên có 408 căn được bán với giá gần 20 triệu đồng/m2; 72 căn cho thuê mua với giá 244.515 đồng/m2/tháng.

Dự kiến thời điểm bàn giao căn hộ vào cuối năm 2026.

Dự án Khu nhà ở xã hội Thượng Thanh

Vị trí dự án tại phường Thượng Thanh, quận Long Biên (nay là phường Bồ Đề, TP. Hà Nội). Thời gian tiếp nhận hồ sơ mua, thuê mua từ ngày 1/10 đến 4/11/2025 (không bao gồm các ngày chủ nhật).

Thời gian dự kiến ký hợp đồng mua bán căn hộ: Công trình CT1 dự kiến bắt đầu ký hợp đồng từ ngày 24/11/2025; Công trình CT2, CT3 dự kiến bắt đầu ký hợp đồng từ ngày 26/1/2026.

Dự án gồm 3 tòa CT1, CT2, CT3 cao 22 tầng, tương ứng với 1.951 căn hộ. Trong đó, 1.765 căn để bán với giá là 29,4 triệu đồng/m2. Số căn còn lại là thuê mua, mức giá là 346.701 đồng/m2/tháng.

Thời gian dự kiến bàn giao căn hộ vào quý III/2027.

Dự án nhà ở xã hội tại xã Đông Anh

Vị trí dự án trước đây là xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh cũ (này là xã Đông Anh, TP. Hà Nội) do Tổng công ty 319 Bộ Quốc phòng làm chủ đầu tư. Công trình gồm 4 khối nhà cao 9 tầng, 1 tầng hầm và 1 tum. Tổng số căn hộ tại đây là 466 căn, trong đó 419 căn để bán và 47 căn cho thuê mua. Diện tích các căn từ 40 - 76,6 m2.

Đáng chú ý, dự án này không cho thuê nhà ở xã hội và bán căn hộ thương mại. Mức giá bán căn hộ tại đây là 20,6 triệu đồng/m2. Giá thuê mua là 288.527 đồng/m2/tháng. Thời điểm dự án hoàn thành là quý IV/2026.

Thời gian nhận hồ sơ: Từ 21/10/2025 đến 25/11/2025.

Dự án nhà ở xã hội N01 Hạ Đình

Vị trí dự án tại phường Thanh Liệt, TP. Hà Nội (trước là xã Tân Triều, huyện Thanh Trì cũ). Dự án có quy mô cao 25 tầng, tương ứng với 440 căn hộ. Trong đó, 365 căn là nhà ở xã hội và 75 căn là nhà ở thương mại.

Dự án nhà ở xã hội thuộc khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2, xã Quang Minh (Hà Nội)

Dự án này nằm tại xã Quang Minh (trước đây thuộc huyện Mê Linh cũ), cách trung tâm Hà Nội khoảng 30km về phía bắc. Hai tòa nhà xã hội trên do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư, diện tích hơn 15.400m2.

Về số lượng, tại cả hai dự án CT-05 và CT-06, đều có 122 căn nhà ở xã hội, gồm 89 căn để bán và 33 căn cho thuê.

Người dân có thể nộp hồ sơ đăng ký mua từ tháng 12. Đây sẽ là dự án có giá thấp nhất sắp được mở bán tại Hà Nội.

Dự kiến hoàn thành, bàn giao nhà vào quý IV/2026.