Độc lập định giá BĐS: Có bị chi phối bởi... “cái phong bì”?

Xung quanh câu chuyện về giải cứu bất động sản, tại phiên họp của Chính phủ mới đây, Bộ trưởng bộ Giao thông Vận tải (GTVT) Đinh La Thăng liên tiếp nêu ra các câu hỏi nhằm vào những vấn đề “nóng” của “ngành nhà đất”. Theo ông, mấu chốt để thị trường bất động sản phục hồi là phải giảm giá nhà đất. Do đó, để tháo gỡ vướng mắc này, giải pháp hữu hiệu nhất là các chủ đầu tư phải tiếp tục giảm giá. “Giá bất động sản vẫn quá cao và chẳng nên giải cứu khi bản thân các chủ đầu tư chỉ chờ được Chính phủ hỗ trợ, ngân hàng giãn nợ, khoanh nợ”, vị này nhấn mạnh. Cũng theo Bộ trưởng  bộ GTVT, giá căn hộ, giá nhà hiện nay tính gấp đôi so với những gì mà doanh nghiệp đầu tư vào. Ông yêu cầu phải làm quyết liệt, chứ không thể để bất động sản vẫn “toàn lãi khủng” như vậy.

Riêng với những dự án đang cầm cố ngân hàng, tồn kho, Bộ trưởng Thăng kiến nghị, cần đưa kiểm toán độc lập vào xác định giá từng căn hộ một cách chính xác, hợp lý và yêu cầu họ phải bán giá này để trả nợ ngân hàng. Việc giảm giá bao nhiêu cũng sẽ do kiểm toán xác định. Làm như vậy sẽ có lợi cho cả 2 bên, người dân vừa mua được nhà với giá tốt, ngân hàng vừa thu được nợ.

Trước đó không lâu, tại Hội nghị trực tuyến giữa Chính phủ và các địa phương cuối năm 2013, Chủ tịch UBND TP.Hà Nội Nguyễn Thế Thảo thẳng thắn chia sẻ: “Bất động sản “đóng băng” khiến nợ xấu trong ngân hàng tăng cao, nhưng có điều lạ là không thấy dự án bất động sản quanh khu vực Hà Nội nào giảm giá, chỉ thấy nói, mà thực tế không hề giảm”.

Cũng theo ghi nhận của PV từ phía dư luận, nhiều người tỏ ra vô cùng băn khoăn trước những thông số mà bộ Xây dựng cho rằng, nhìn chung bất động sản đã giảm bình quân từ 10 - 30\%, có một số dự án giảm tới 50\%. Chị Hoàng Kim U. (cán bộ Học viện Chính trị Hành chính Quốc gia Hồ Chí Minh) cho hay, mấy năm nay, chị cùng chồng dành dụm tiền để mua chung cư. Đọc thông tin thấy nói, giá nhà đất giảm từ 10-50\%, vợ chồng chị khấp khởi tìm hiểu để mua nhà. Tuy nhiên, mức giá của nhiều dự án cũng không “mềm” hơn trước là mấy, khi mỗi m2 vẫn dao động từ 13-14 triệu đồng. Sau khi tham khảo nhiều dự án, chồng chị quyết định mua một căn hộ trên đường Nguyễn Xiển (Hà Nội), vì chị nghĩ có chờ thêm thì thị trường cũng không giảm giá như người dân kỳ vọng.

Chị Phạm Thị Hà (nhân viên công ty LIXIL INAX) – người vừa ký hợp đồng mua nhà tại dự án chung cư Kim Văn (Hà Nội) tỏ ra rất đồng tình với ý kiến cho rằng, cần có đơn vị kiểm toán độc lập để định giá từng căn hộ. Như vậy, người mua nhà có được giá tốt và cảm thấy tin tưởng. Thông thường khi đi mua nhà, vì không phải là người có chuyên môn về xây dựng, người dân chỉ biết lựa chọn bằng cảm quan thông qua các yếu tố về vị trí dự án, uy tín của chủ đầu tư... Nếu có thêm đơn vị thứ ba đứng ra định giá một cách nghiêm túc chắc chắn, người dân sẽ thấy tin tưởng và mạnh dạn bỏ tiền ra mua nhà.

Trao đổi với PV, ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng thường trực bộ Xây dựng cho biết, việc cho kiểm toán vào định giá các dự án đang cầm cố ngân hàng, tồn kho sẽ không khả thi và không được các doanh nghiệp hoan nghênh. Doanh nghiệp sẽä muốn tự định giá chứ không phải cho người khác đến can thiệp vào công việc kinh doanh của mình. Muốn điều tiết giá cả, cơ quan chức năng có thể dùng “công cụ” thuế. Mức giá bao nhiêu, thì đánh tỷ lệ thuế bao nhiêu, còn mức giá cao hơn thì đánh luỹ tiến lên...

Vị chuyên gia này đề xuất, để giải quyết những dự án bất động sản đang cầm cố ngân hàng, các ngân hàng phải thu hồi tài sản thế chấp đem bán đấu giá. Sau khi đã trừ phần nợ, thì trả phần còn lại cho doanh nghiệp.

Bàn về thực trạng một số doanh nghiệp không chịu giảm giá mà cố chờ Chính phủ hỗ trợ, ngân hàng giãn nợ, khoanh nợ, ông Liêm cho rằng, vì các doanh nghiệp còn đang “cố chịu” và còn “chịu được” nên không muốn bán lỗ, không muốn giảm giá. Tuy nhiên, đến thời điểm “không chịu được nữa”, không có sự hỗ trợ nào từ Chính phủ hay ngân hàng thì họ phải tự giải quyết. Nếu không sẽ phải đối diện với các vấn đề về phá sản, pháp lý. Giá trị của bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của dự án.

Bàn về các thông số giảm giá của thị trường bất động sản đã được công bố, chuyên gia kinh tế, TS. Alan Phan cho rằng: Vấn đề của bất động sản là giá cả. Giá thị trường còn cao vì các công ty địa ốc luôn nói giá như vậy là sát lắm rồi, không thể bán dưới giá vì sẽ lỗ. Những người “sản xuất” bất động sản, họ nhất định không xuống giá trong khi thu nhập của người dân tăng rất chậm. Tất cả những số liệu thống kê của Việt Nam luôn bị bóp méo theo lợi ích nào đó khó có thể kiểm chứng. Ở Mỹ hay các quốc gia khác đều có những công ty hay cơ quan độc lập không thuộc về Chính phủ hay những công ty địa ốc kể cả là người tiêu dùng. Họ lấy dữ liệu từ 4-5 nơi khác nhau như từ ngân hàng, từ báo cáo mua bán... và tổng hợp lại, những cái phi lý sẽ được bỏ đi. Khi đó, kết luận về giá cả hay về thông số nào đó, sẽ rất thuyết phục.

Vị này nêu ra một thực trạng, có rất nhiều các công ty bất động sản là “sân sau” của các ngân hàng. Giờ các ngân hàng đang mắc kẹt nên các công ty đó cũng ì ra thôi chứ không giảm giá, cũng không tìm ra cách nào cứu mình. Nhiều người cho rằng,  nên bán khối tài sản đó. Tuy nhiên, dự án trước đó đã khống giá lên gấp đôi, nếu họ bán với giá thấp, thì số tài sản họ bán ra không đủ để trả nợ ngân hàng, ngân hàng phải tịch thu thêm các khoản khác liên quan đến tài sản cá nhân. Khi ấy, các đơn vị sẽ thấy phức tạp nên họ không muốn xúc tiến bất cứ giải pháp nào.

Bàn về phương án định giá, chuyên gia này cho hay, ở nước ngoài, việc định giá dựa trên số bán, dựa vào giá thị trường của các nhà xung quanh... Nhưng ở nước ta, những thông số đó nhiều khi lại không tin tưởng. Thêm nữa là thị trường ở nước ta chưa đủ minh bạch để có thể biết giá định ra, giá nào đúng, giá nào không đúng. Vì vậy, theo TS. Alan Phan, nên để thị trường điều chỉnh, nếu các công ty giữ giá cao thì bán không được, tới khi người tiêu dùng thấy đúng giá thì họ sẽ mua.  

Vẫn mập mờ,thiếu minh bạch

Theo TS. Alan Phan, giá bất động sản chưa phù hợp với giá thị trường – giá mà người dân có đủ tiền để mua. Vậy nên cần phải làm thế nào để giá phải xuống thấp hơn nữa mới tiêu thụ được. Việc định giá ở nước ngoài rất phổ biến, song ở Việt Nam, những chuyện như chạy dự án, mập mờ trong đấu thầu… đã rất phức tạp rồi. Vậy việc định giá có chính xác được không, khi anh có một chiếc phong bì đặt bên cạnh?