Đất nền gây "sốt", nguy cơ "bong bóng" bất động sản?

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo, thị trường đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng, đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi văn bản trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và bộ Tài nguyên - Môi trường về việc đề xuất sửa đổi về giá đất quy định tại luật Đất đai năm 2013, nguồn tin được Dân trí đăng tải.

Theo HoREA, luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế. Cụ thể, các quy định và cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất khi vận hành thực tế đã cho thấy chưa thực sự đảm bảo nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Hiện nay, giá đất trong bảng giá đất ở các địa phương được quy định "thấp lè tè" so với giá đất phổ biến trên thị trường và chỉ tương đương khoảng 30- 50% giá đất thị trường. Kết quả công tác thẩm định "giá đất cụ thể" chưa đảm bảo được nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Lấy ví dụ về mức giá đất cao nhất trong bảng giá đất của địa phương, HoREA cho rằng, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, trong đó, quy định giá đất tối đa tại TP.HCM (đô thị đặc biệt) là 162 triệu đồng/m2.

Bảng giá đất của TP.HCM đã xác định 3 tuyến đường gồm: Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng mức giá cao nhất, tính theo công thức: 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2. Mặc dù vậy, mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường khoảng hơn 1 tỷ đồng/m2. Giá đất quy định trong bảng giá đất tại TP.HCM đang thấp hơn rất nhiều so với giá đất được giao dịch trên thực tế. Mức chênh lệch lên tới 5 – 7 lần.

Mỗi mét vuông đất mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám (quận 3) có giá thực tế dao động từ 270 – 300 triệu đồng nhưng trong bảng giá đất chỉ hơn 61 triệu đồng.

Theo báo cáo 5 tháng đầu năm 2018 của HoREA, thị trường bất động sản TP.HCM trong hơn 5 tháng đầu năm 2018 đã có biểu hiện sụt giảm so với cùng kỳ năm 2017, tình trạng “cò” đẩy giá khiến nhiều người lo ngại "bong bóng" bất động sản.

Về vấn đề đất nền đang “sốt” đỉnh điểm, HoREA cho biết, cơn "sốt" ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép xảy ra tại một số quận ven và huyện ngoại thành từng quay trở lại từ cuối năm 2017 lên đến đỉnh điểm vào tháng 5/2018, tâm điểm tại quận 9, nhưng hiện đã được kiểm soát và hạ nhiệt.

Tuy nhiên, HoREA cũng cảnh báo rằng, cơ quan Nhà nước cần quan tâm kiểm soát hai nhân tố về tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng (condotel). Bên cạnh đó, vẫn còn hiện tượng "sốt giá ảo" đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực.

Có ý kiến quan ngại về chu kỳ 10 năm lặp lại khủng hoảng của thị trường bất động sản, Hiệp hội nhận định, trong năm 2017 thị trường bất động sản tăng trưởng nhẹ trở lại, mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016, nhưng trong hơn 5 tháng đầu năm 2018, bất động sản đã có dấu hiệu sụt giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm 2017 và không có khả năng xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2018.

HoREA cho biết, trong thời gian gần đây, Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, công cụ về tín dụng, công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu "bong bóng", chủ đầu tư, ngân hàng, nhà đầu tư thứ cấp và cả người tiêu dùng đều thông minh hơn nên tình trạng vỡ “bong bóng” khó xảy ra.