Tư vấn một số vấn đề liên quan đến luật đất đai mới nhất

Điều kiện cấp sổ đỏ mới nhất năm 2023

Sổ đỏ là thuật ngữ được người dân sử dụng để gọi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo màu sắc của giấy chứng nhận đó. Sổ đỏ là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Các vấn đề pháp luật về đất đai rất phức tạp. Ảnh minh họa.

Do trước đây, viêc mua bán đất diễn ra sơ sài, tính pháp lý không cao nên nhiều trường hợp hồ sơ chuyển nhương, đăng ký quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn. Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, để xác định điều kiện cấp sổ đỏ chia ra làm 02 trường hợp là: có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đối với những cá nhân, hộ gia đình có giấy tờ về quyền sử dụng đất chia ra làm 02 trường hợp là giấy tờ đứng tên mình và giấy tờ đứng tên người khác.

- Trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đứng tên mình sẽ cần những tài liệu sau đây theo quy định của Điều 100 luật Đất đai 2013:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/03/1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, số địa chính trược ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, giấy tờ bàn giao nhà tình nghĩa găn liền với đất.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước 15/20/1993 và được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã đucợ sử dụng trước 15/10/1993.
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định.
•  Giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất veefq uyền sử dụng đất.
• Một số giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

Tìm hiểu quy định pháp luật để tránh xảy ra tranh chấp liên quan đến đất đai. 

- Trường hợp cá nhân, tổ chức có các giấy tờ nêu tại trường hợp trên mà là tên người khác sẽ phải đáp ứng đồng thời các điều kiện cấp sổ đỏ sau:

• Đang sử dụng đất có các giấy tờ nếu trên nhưng tên của người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
• Chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tính đến trước ngày 01/07/2014
• Đất không có tranh chấp.

- Đối với những trường hợp cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất theo quyết định, bản án của Tòa án cần có tài liệu:

• Cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất theo quyết định, bản án của Tòa án.
• Quyết định thi hành bản án của cơ quan thi hành án.
• Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành.
• Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực.

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng được đất nước giao, cho thuê từ 15/10/1993 đến 01/07/2014 mà chưa được cấp sổ đỏ.

2.2 Thứ hai: Cá nhân, hộ gia đình không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện cấp sổ đỏ sau:

• Đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Có hộ khẩu tại địa phương và đang sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
• Được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

- Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

• Đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sử dụng ổn định từ trước 01/07/2014 và không vi phạm pháp luật đất đai.
• Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

Tách sổ đỏ hết bao nhiêu tiền? Thời gian tách sổ đỏ mất bao lâu?

Tách sổ đỏ là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện chia mảnh đất đã có sổ đỏ thành nhiều mảnh khác nhau có diện tích nhỏ hơn. Đồng thời, khi tách sổ đỏ luôn phải đảm bảo đáp ứng các quy định của Luật Đất đai hiện hành về diện tích tối thiểu được tách thửa.

Dưới góc độ pháp lý, có thể hiểu tách sổ đỏ là thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong quá trình chuyển nhượng, tặng cho,… trong đó từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau thủ tục trên trở thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để thực hiện thủ tục tách sổ đỏ một cách hợp pháp thì mảnh đất đó phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

- Theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương, mảnh đất phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tách thửa

- Được cơ quan có thẩm quyền giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất 

- Không có tranh chấp về đất đai

-  Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án đối với đất đai

- Thời hạn sử dụng đất vẫn còn hiệu lực

Như vậy, để được tách sổ đỏ, cần chú ý những nội dung như sau:

- Trường hợp đất được tách sổ ở khu vực nông thôn:

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

- Trường hợp đất được tách sổ ở khu vực đô thị:

+ Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

Nếu chỉ tách sổ đỏ thì người dân chỉ cần trả phí đo đạc thửa đất và lệ phí cấp sổ đỏ. Còn nếu việc tách sổ đỏ có gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người dân còn phải nộp thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ, thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa được quy định cụ thể như sau:

- Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

- Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Người dân cần tìm hiểm để được đảm bảo quyền và lợi ích khi sử dụng đất. Ảnh minh họa.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Sang tên sổ đỏ cho con có mất tiền không?

Thủ tục sang tên sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động đất đai, biến động bất động sản với mục đích thay đổi tên của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất; khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định về thu nhập được miễn thuế. Thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. Như vậy, việc sang tên sổ đỏ cho con sẽ tùy thuộc vào từng trường hợp thì cha mẹ sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rẻ; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận được miễn lệ phí trước bạ. Khi cha mẹ tặng cho nhà đất cho con thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ; nếu cha mẹ chuyển nhượng sổ đỏ sang tên cho con thì sẽ không được miễn lệ phí trước bạ.

Như vậy, việc sang tên sổ đỏ cho con khi cha mẹ sang thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ; trừ trường hợp chuyển vô nhà nó cho con được miễn thuế thu nhập cá nhân nhưng không được miễn lệ phí trước bạ. Trong trường hợp cha mẹ chuyển nhượng sổ đỏ cho con thì sẽ không được miễn lệ phí trước bạ; trong đó: Lệ phí trước bạ phải nộp = giá chuyển nhượng x 0,5 %

Việc làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho con, bố mẹ phải lập thành văn bản mà không sử dụng đơn cho đất viết tay; văn bản bắt buộc phải công chứng mới có hiệu lực pháp lý. 

Phân biệt sự khác nhau giữa sổ đỏ và sổ hồng theo quy định?

Trong quy định của pháp luật hiện nay không có khái niệm hay định nghĩa thế nào là sổ đỏ, sổ hồng mà đây chỉ là cách gọi của người dân về hai loại giấy chứng nhận liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ vào khoản 16 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 có giải thích Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy theo tên gọi của hai loại sổ này thực chất là hai loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng/sở hữu của chủ thể khác nhau. Nhưng do đặc trưng bên ngoài mà người dân dễ dàng gọi với tên quen thuộc "Sổ đỏ" để chỉ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì có phần trang  đầu có màu đỏ và tương tự với "Sổ hồng" để chỉ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở vì có phần trang đầu có màu hồng. Sổ đỏ và sổ hồng chỉ là thuật ngữ mà người dân sử dụng để chỉ chung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì dựa vào màu sắc của trang đầu của các loại giấy chứng nhận này.

* Dưới đây chúng tôi sẽ cung cấp sự khác biệt giữa sổ đỏ và sổ hồng theo quy định của pháp luật.

STT	Tiêu chí	Sổ đỏ	Sổ hồng
1	Khái niệm	Sổ đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất đất nông nghiệp để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.	Sổ hồng hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp cho chủ sở hữu tại nội thành, nội thị xã, thị trấn theo quy định.
2	Nội dung	Sổ đỏ thể hiện tên người sử dụng đất; thửa đất được quyền sử dụng (tên thửa đất, địa chỉ, diện tích, hình thức, mục đích, thời hạn và nguồn gốc sử dụng); và tài sản gắn liền với đất.	Sổ hồng thể hiện đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất ở (số thửa, số tờ bản đồ, diên tích, loại đất, thời hạn sử dụng...) và quyền sở hữu nhà ở (diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, diện tích sử dụng chung, riêng...).
3	Cơ quan ban hành	Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009 với tên gọi pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất	Bộ Xây dựng ban hành trước ngày 10/8/2005, đổi thành Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và được cấp từ ngày 10/8/2005 đến trước ngày 10/12/2009
4	Đặc điểm	Sổ đỏ là sổ có bìa ngoài màu đỏ tươi, trang đầu tiên có dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.	Sổ hồng là sổ có màu hồng nhạt, bên ngoài trang đầu tiên ghi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
5	Đối tượng được cấp	Người sử dụng đất	Người sử hữu nhà ở, sở hữu căn hộ

Sổ hồng và sổ đỏ đều có giá trị pháp lý thể hiện ở tài sản được ghi nhận quyền bao gồm quyền sử dụng đối với đất và quyền sở hữu đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Bảo An