Thương vụ An Quý Hưng thâu tóm VCG: Sự thực về ‘quỹ đất khủng’ của Vinaconex

Quỹ đất của Vinaconex không “khủng” như đồn đoán và khá manh mún, khá nhỏ so với các doanh nghiệp bất động sản trong ngành, đất chủ yếu là đất thuê để kinh doanh hoặc cho thuê lại.

Việc Công ty TNHH An Quý Hưng (AQH) đã đặt mua 254,9 triệu cổ phiếu Vinaconex (VCG) từ SCIC để trở thành cổ đông chi phối (chiếm 57,7%) với giá “không tưởng”, gấp 2 lần giá trị sổ sách và cao hơn 56,2% giá trị đang giao dịch trên thị trường đang là “tâm điểm” dư luận những ngày này. Giới đầu tư đồn đoán AQH “quyết” thâu tóm VCG do “nhắm” vào quỹ đất khủng của thương hiệu này.

Vậy quỹ đất mà Vinaconex đang nắm giữ/kiểm soát theo Bảng công bố thông tin tháng 11/2017 của SSI và Báo cáo tài chính bán niên 2018 có “thực sự khủng” hay không?

Đầu tiên là Trụ sở Vinaconex tại 34 Láng Hạ, Hà Nội . Tòa nhà tại 34 Láng Hạ được Vinaconex thuê đất với Sở Tài nguyên môi trường trên diện tích 2.714 m2 với thời hạn 50 năm kể từ 2004. Tòa nhà được làm trụ sở của Vinaconex và cho thuê làm văn phòng, tiền thuê đất được thanh toán hằng năm.

Thứ hai là quỹ đất được nhà nước giao cho Vinaconex để kinh doanh. Đất được Nhà nước giao của Vinaconex chủ yếu được sử dụng cho trường học (trường Kỹ thuật Xuân Hòa tại Vĩnh Phúc với diện tích khoảng 42.000 m2, trường , trường kỹ thuật xây dựng Bỉm Sơn – Thanh Hóa với diện tích 24.700 m2,..), phần đất được giao để kinh doanh thương mại rất ít, gồm 380 m2 tại đường 2/9 Hải Châu, Đà Nẵng đang được sử dụng làm văn phòng Vinaconex tại Đà Nẵng, 477 m2 đất tại Thanh Xuân, Hà Nội đang được sử dụng làm trụ sở của Vinaconex 36 (đơn vị thành viên).

Thứ ba phải kể đến là quỹ đất Vinaconex thuê để kinh doanh Khu công nghệ cao. Vinaconex đang thuê lại từ Ban quản lý Khu công nghệ cao Hòa Lạc để đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, gần khoảng 277ha thuê 48 - 49 năm. Đây là những khu đất được Vinaconex thuê để đầu tư và cho thuê lại. Toàn diện tích của Vinaconex chiếm 1 phần nhỏ trong 1.586 ha của toàn khu và chỉ bằng ½ diện tích các khu công nghiệp khác như KCN Quế Võ (là 1 trong các KCN của công ty Kinh Bắc). Hiệu quả hoạt động của toàn Khu công nghệ cao Hòa Lạc nói chung và những chủ đầu tư riêng lẻ nói riêng vẫn rất thấp và tương lai còn nhiều khó khăn.

Một trong những dự án được kỳ vọng chính là quỹ đất tại dự án Công ty liên doanh TNHH Phát triển đô thị An Khánh mà Vinaconex nắm 50% vốn góp. Bắc An Khánh có quy mô khoảng 264 ha nằm trên 4 xã thuộc huyện Hoài Đức, được cấp phép bởi UBND tỉnh Hà Tây (cũ) với vốn điều lệ 680,5 tỷ đồng. Theo quy hoạch thì dự án bao gồm các loại đất thương phẩm sau: đất biệt thự (đơn lập và song lập) 37,1ha, đất ở cao tầng 17,7 ha, đất hỗn hợp 17,4 ha; diện tích còn lại dùng cho công cộng, trường học, bệnh viện, giao thông hạ tầng, cây xanh và hồ điều hòa.

Dự án đã triển khai giai đoạn 1 với gần 52 ha ở phía đông của dự án và gần hơn là khu biệt thự BT5 đây là những khu đất đẹp nhất của toàn dự án đã xây và bán. Kết quả kinh doanh của giai đoạn này Liên doanh ghi nhận lỗ luỹ kế 1.300 tỷ đồng.(!)

Dự án đã kéo dài quá lâu, giai đoạn 1 đã tạm ngừng từ khoảng 2014 (gần đây nhất là mới xây dựng thêm khu BT5 với diện tích khá nhỏ 4,7 ha) và từ đó đó đến nay chưa đầu tư thêm cho Giai đoạn 2.  Sau khi Hà Tây (cũ) sáp nhập về Hà Nội, dự án điều chỉnh quy hoạch, bên cạnh đó là các vấn đề về thủ tục pháp lý, phát sinh nghĩa vụ tài chính

Theo tìm hiểu, dự án Bắc An Khánh đang thua lỗ nặng nề (lỗ lũy kế khoảng 1.300 tỷ - so với vốn đều lệ 680,5 tỷ), các khoản nợ phải trả (đa số là quá hạn) lên đến gần 6.000 tỷ đồng. Nếu để phát triển giai đoạn 2 công ty cần 1 nguồn tiền rất lớn từ các bên góp vốn để đầu tư hạ tầng và thanh toán cho các khoản nợ lớn đã buộc phải gia hạn nhiều lần.

Được biết, Posco đã bán toàn bộ phần vốn của mình trong liên doanh (50% bằng với vốn của Vinaconex) với giá khoảng 600 tỷ. Có lẽ với một nhà đầu tư nước ngoài có kinh nghiệm, đặc biệt là trong hoạt động đầu tư tại Việt Nam như tập đoàn Posco, mức giá trên đã được thẩm định kỹ càng các lợi ích và rủi ro nếu tiếp tục nắm giữ dự án. Đây có lẽ là mức giá tham chiếu để xác định giá trị khoản đầu tư 50% của Vinaconex tại liên doanh.

Các dự án bất động sản khác mà Vinaconex đang triển khai có thể kể đến như chung cư 93 Láng Hạ có diện tích đất khoảng 5.200 m2, đây là chung cư thuộc chương trình tái định cư được Vinaconex đầu tư xây dựng, thời gian hoàn thành dự kiến là cuối 2019. Đây là dự án tái định cư và chủ đầu tư phải thanh toán tiền hỗ trợ định cư cho cư dân, giá trị được nhà nước kiểm soát chặt chẽ nên khó có mức sinh lời lớn (nếu có). Dự án Vinata Tower có diện tích đất khoảng 4.030 m2 tại 289 Khuất Duy Tiến, Cầu Giấy, Hà Nội. Trong đó có khoảng 1.026 m2 là giao đất có trả tiền hằng năm, phần còn lại là đất thuê của Nhà nước. Dự án được khởi công vào quý IV/2016 và dự kiến bàn giao nhà vào quý IV/2018.

Thời gian quan, Vinaconex đã thoái bớt vốn tại nhiều công ty con, công ty liên kết. Đến cuối 2017, Công ty có 27 công ty con và 8 công ty liên kết, các công ty con có vốn nhỏ (từ 3,5 tỷ đến 426 tỷ) chủ yếu để thực hiện nhiệm vụ xây lắp, xây dựng theo khu vực địa lý và phát triển điện. Theo bản Công bố thông tin, các công ty con không có các dự án bất động sản nào lớn và Vinaconex sẽ tiếp tục thoái bớt vốn tại các công ty theo lộ trình tái cấu trúc đã được lên kế hoạch.

Như vậy, có thể thấy, quỹ đất của Vinaconex không “khủng” như đồn đoán và khá manh mún, khá nhỏ so với các doanh nghiệp bất động sản trong ngành, đất chủ yếu là đất thuê để kinh doanh hoặc cho thuê lại. Diện tích đất thuê lớn nhất ở Khu công nghệ cao vốn không mấy hiệu quả. Giá trị thực của 50% phần vốn góp trong liên doanh Bắc An Khánh không lớn như nhiều người kỳ vọng.

Thực tế này đặt ra vấn đề, AQH liệu đã mua được “món hời” hay có thể là “một trái đắng”?