Thị trường Bất động sản 2023: 1 năm đầy biến động

Ảnh hưởng tiêu cực của nền kinh tế thế giới và trong nước đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản 2023 trầm lắng, nhiễu loạn khi vừa thừa lại vừa thiếu nguồn cung bất động sản, lãi suất tăng cao, nhà đầu tư “gãy cánh” vì sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao dẫn đến tình trạng cắt lỗ, cắt lãi diễn ra trên toàn quốc, nhiều doanh nghiệp buộc phải đóng cửa, nhiều đại gia bất động sản “ngã ngựa”, hàng nghìn môi giới mất việc làm… Chưa có giai đoạn suy thoái nào mà Chính phủ cùng các Bộ Ban ngành Nhà nước phải vào cuộc quyết liệt để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường như năm qua. 

Cùng điểm lại những sự kiện nổi bật trên thị trường bất động sản năm 2023:

Thị trường suy giảm, giao dịch trầm lắng

Tại báo cáo tổng kết công tác năm 2023 và phương hướng, nhiệm vụ năm 2024 của ngành xây dựng, Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường bất động sản tiếp tục ở trạng thái giao dịch trầm lắng trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, một số tổ chức nghiên cứu thị trường và một số địa phương nhận định, trong 6 tháng cuối năm, thị trường bất động sản đã chuyển mình với những tín hiệu tích cực hơn. 

Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường bất động sản ở trạng thái giao dịch trầm lắng trong nửa đầu năm 2023

Cụ thể, về tổng lượng giao dịch, theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý III, có khoảng 324.378 giao dịch thành công, đạt khoảng 41,29% so với năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền, chỉ bằng 35,79% so với năm 2022. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 63,07% so với năm 2022.

Nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế tại tất cả phân khúc đến hết quý III, đặc biệt thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Giá bất động sản tăng cao, nhất là nhà chung cư đang gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực.

Về tồn kho bất động sản, theo số liệu báo cáo của 53/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản trong quý III là khoảng 18.808 căn, chủ yếu là nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án. 

Nhiều doanh nghiệp rời bỏ thị trường, môi giới chuyển nghề

Số liệu từ Tổng cục thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, tổng cộng 11 tháng đầu năm 2023, cả nước có 1.160 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng so với năm 2022. Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh liên quan đến BĐS thành lập mới chỉ là 3.850, con số này chỉ bằng 1 nửa số doanh nghiệp BĐS thành lập mới ở năm 2022.

Cùng với việc đóng cửa, tạm dừng hoạt động, làn sóng cắt giảm nhân sự cũng diễn ra trong hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã cắt giảm từ 50% đến dưới 75% nhân sự, điển hình nhất phải kể đến những cái tên như Đất Xanh Group, Novaland,….

Theo Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong năm 2023, khoảng 70% môi giới bất động sản đã nghỉ việc, bỏ nghề

Bên cạnh đó, theo Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2023, khoảng 70% môi giới bất động sản đã nghỉ việc, bỏ nghề. Năm 2023, hơn 90% nhân sự ngành BĐS bị giảm thu nhập. 

Sang quý III, tình hình sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản đã có dấu hiệu được cải thiện. Cụ thể, tính đến tháng 9/2023, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản gấp 3,5 lần số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể với 3.394 doanh nghiệp nhưng vẫn giảm tới 52,4% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, trung bình mỗi tháng vẫn có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. 

Riêng với các sàn giao dịch bất động sản, 20% sàn tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, phải cố gắng cầm cự, chờ ngày thị trường khôi phục.

Những con số trên đã chứng tỏ, tình trạng “sức khỏe” của các doanh nghiệp BĐS dù đã có dấu hiệu cải thiện nhưng chưa phải hoàn toàn và trên diện rộng.

Chính phủ quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Sau khi Chính phủ thành lập Tổ công tác trực thuộc đã tập trung tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đến năm 2023, nhiều địa phương cũng đã thành lập tổ công tác để “gỡ vướng” cho các dự án.

Từ tháng 3/2023, nhiều chính sách tiếp tục được ban hành như: Nghị định 08/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp; Nghị quyết 33/NQ-CP về giải pháp tháo gỡ cho thị trường bất động sản; Công văn 178/TTG-CN thúc đẩy, tháo gỡ cho thị trường bất động sản; Quyết định 338 về đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội; Nghị định 10/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng… 

Bên cạnh đó, hàng loạt hội nghị gỡ khó cho thị trường bất động sản được tổ chức nhằm thúc đẩy nhanh tiến trình vực dậy thị trường. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã phần nào tác động đến bức tranh thị trường bất động sản. 

Theo Bộ Xây dựng, tính đến nay Tổ công tác đã nhận được 138 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 191 dự án bất động sản.

Tổ công tác, Bộ Xây dựng đã xem xét, xử lý giải đáp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về quy hoạch, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ, cấp phép xây dựng, chuyển nhượng dự án,...cho các địa phương.

Thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản

Sáng 27/11, Quốc hội thông qua Luật Nhà ở sửa đổi với những điểm mới đáng chú ý như: Cơ quan quản lý sẽ siết lại việc đầu tư xây dựng chung cư mini hay Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được làm cơ quan chủ quản dự án đầu tư nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê…

Ngay sau đó, Quốc hội cũng thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi với nhiều quy định chặt chẽ hơn trong kinh doanh bất động sản để bảo vệ người mua nhà, đất.

Việc sửa đổi những bộ luật lớn này trong năm 2023 được đánh giá là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến thị trường địa ốc. Bởi lẽ, nhiều vướng mắc nảy sinh trước đó được kỳ vọng với quy định mới trong các luật sẽ được giải quyết. Trên cơ sở này, thị trường địa ốc sẽ phát triển theo chiều hướng lành mạnh và ổn định hơn. 

Đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn được triển khai

Đầu tư công có vai trò rất lớn đối với sự phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế. Đối với thị trường địa ốc, đầu tư công được ví như “tham số” có tác động lớn đến diễn biến của kênh đầu tư này. Vì vậy, giải ngân vốn đầu tư công là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của các cấp, các ngành, các địa phương trong năm 2023. 

Theo số liệu từ Bộ Tài chính, ước giải ngân đầu tư công đến hết tháng 11 năm 2023 đạt khoảng 65,1% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao, cao hơn 6,77% về tỉ lệ và cao hơn khoảng 123 nghìn tỷ đồng về số tuyệt đối so với cùng kỳ năm 2022.

Đầu tư công đã thúc đẩy nguồn vốn cho hạ tầng phát triển mạnh mẽ. Trong năm 2023, nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, quy mô lớn đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, triển khai xây dựng hoặc về đích. Một số dự án nổi bật bao gồm: vành đai 3 Tp.HCM, vành đai 4 Hà Nội, Cầu Cần Giờ, cầu Mỹ Thuận 2, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2...

Khơi thông dòng vốn tín dụng bất động sản

Trong năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã điều hành giảm lãi suất để hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế thông qua việc liên tục điều chỉnh giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành, với mức giảm 0,5-2,0%/năm, trong bối cảnh lãi suất thế giới tiếp tục tăng và neo ở mức cao. 

Thêm vào đó, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 10, sửa đổi Thông tư 06 đã gỡ khó về điều kiện vay vốn cho các doanh nghiệp bất động sản. Từ đó, doanh nghiệp có cơ sở để bù đắp, duy trì các cam kết về tài chính với khách hàng cũng như tiếp tục triển khai dự án.

Đến nay, mặt bằng lãi suất đã giảm đáng kể, lãi suất tiền gửi và cho vay bình quân của các giao dịch phát sinh mới bằng VND giảm 2-3% so với cuối năm 2022.

Gỡ rối cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Trong năm 2023, doanh nghiệp bất động sản có khoảng 119.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, đây là con số kỷ lục tạo thách thức lớn với doanh nghiệp địa ốc. Để cứu các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ trái phiếu, đầu tháng 3 năm 2023, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP với nội dung quan trọng cho phép doanh nghiệp bất động sản giãn, hoãn nợ trái phiếu, đàm phán với các trái chủ thanh toán trái phiếu bằng bất động sản.

Chính phủ ban hành nhiều chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Sau khi Nghị định số 08 được ban hành, đã có 179.500 tỷ đồng trái phiếu được phát hành. Kể từ quý III/2023 tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp có dấu hiệu cải thiện và tâm lý nhà đầu tư đã dần ổn định trở lại. 

Vụ cháy chung cư mini ở Khương Đình, Thanh Xuân, Hà Nội

Tháng 9/2023, vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội khiến 56 người chết, 37 người bị thương trong đã dấy lên “hồi chuông cảnh báo” về vấn đề quản lý cấp phép và xây dựng chung cư mini. Sau vụ việc này, tình trạng bán tháo chung cư mini lan rộng tại Thủ đô. 

Đến cuối tháng 11/2023, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó có quy định mới về loại hình này...Theo đó, chung cư mini được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) từ 1/1/2025 nhưng yêu cầu xây dựng cũng chặt chẽ hơn khi đáp ứng tiêu chuẩn về đất, dự án xây dựng, phòng cháy chữa cháy.

Những đại án làm rúng động thị trường Bất động sản 2023

Bên cạnh sự trầm lắng của thị trường, năm 2023 còn ghi nhận nhiều vụ khởi tố lãnh đạo doanh nghiệp, liên quan đến các vi phạm trong lĩnh vực bất động sản.

Ông Nguyễn Cao Trí - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc của Tập đoàn Capella (Capella Holdings), ông Nguyễn Khánh Hưng - Chủ tịch HĐQT của CTCP Đầu tư LDG, ông Đinh Trường Chinh - nguyên Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân..., một loạt những vụ án liên quan đến bất động sản được khởi tố trong năm 2023. 

Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an ra các quyết định khởi tố bị can đối với ông Trần Quí Thanh cùng 2 con gái là Trần Uyên Phương và Trần Ngọc Bích, thuộc Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Tân Hiệp Phát; Công an TP. Hà Nội ra quyết định khởi tố bị can, lệnh tạm giam đối với bà Vũ Thị Thúy - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản Nhật Nam về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản là những vụ việc được dư luận quan tâm. Vụ án liên quan đến bà Trương Mỹ Lan và các bị can xảy ra tại Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, Ngân hàng SCB với hàng trăm bất động sản, các dự án "đất vàng" có liên quan cũng nhận được sự quan tâm lớn. Những đại án gây rúng động trên đã phần nào tác động đến tâm lý các nhà đầu tư. 

2024 là một năm được dự báo có nhiều gam màu sáng trong bức tranh bất động sản. Các chính sách điều hành thị trường địa ốc kịp thời, sát với thực tế chính là động lực để thị trường bất động sản xoay chiều.