Sốt đất kéo dài từ Bắc vào Nam: "Bi kịch" 10 năm trước có thể tái diễn

Theo các chuyên gia kinh tế, cơn sốt đất kéo dài ảnh hưởng tiêu cực tới nền kinh tế. Thậm chí, "bi kịch" sốt đất 10 năm trước có thể tái diễn.

Trong những tháng cuối năm 2017 và đầu năm 2018, có hiện tượng tăng giá đất nền tại khu vực huyện Cần Giờ (Tp. Hồ Chí Minh) và huyện Long Thành (tỉnh Đồng Nai). Giá đất tại khu vực này tăng từ 10-20%, cá biệt có một vài khu vực giá đất tăng đến 50% so với năm 2016.

Một số nơi có hiện tượng người dân tự ý phân lô bán nền gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý quy hoạch và dễ gây bất ổn cho sự phát triển của thị trường bất động sản tại những khu vực này.

Cùng đó, hiện tượng giá đất nền cũng tăng cao trong thời gian ngắn tại khu vực khác như Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa).

Tại Nha Trang, trong quý 1 chưa có dự án đất nền mới mở bán nên khan hiếm vì số lượng dự án đủ điều kiện chuẩn chưa nhiều mà vẫn phải trông đợi ở thời gian toái với các dự án dự kiến có mức giá hợp lý được kỳ vọng như: Khu đô thị Mỹ Gia với 80 ha và 2.500 nền; Khu đô thị Phúc Khánh 1, 2 với 60 ha dự kiến 1200 nền; Khu đô thị Đất Lành Vĩnh Thái 50 ha tương đương 1.500 nền…

Còn ở Hà Nội, các khu vực như Thanh Hà, Phú Lương, Văn Phú hay Vạn Phúc giá đất cũng tăng kể từ thời điểm Tết Nguyên đán. Đơn cử như tại khu đô thị Phú Lương, dù không giao dịch nhiều nhưng mức giá cũng tăng. Giá giao dịch hiện nay khoảng 25 triệu đồng/m2, trước đó khoảng 18-19 triệu đồng/m2. Công ty Hải Phát đã mua lại một phần dự án này. Với tổng diện tích 34,1 héc-ta, bao gồm 669 căn nhà liền kề và 391 biệt thự, dự án Phú Lương trở thành khu đô thị lớn nhất tại quận Hà Đông.

Trước đó, hàng trăm nhà đầu tư từng bị "mắc cạn" tại chính các dự án này do chủ đầu tư cũ thiếu năng lực về tài chính, khiến dự án lâm cảnh bỏ hoang nhiều năm.

Cơn sốt đất kéo dài từ Bắc vào Nam đang có những ảnh hưởng tới nền kinh tế, nó tác động lớn đến hoạt động của các tổ chức tài chính, gây ra nhiều hệ lụy đối với những lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác. Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, cơn sốt ảo hiện nay khiến giá đất nhiều khu vực tăng không có quy luật, không theo sự phát triển của hạ tầng. Nó đang làm méo mó thị trường bất động sản (BĐS) cả nước chứ không chỉ ở những địa phương được quy hoạch đặc khu kinh tế.

Vị chuyên gia này chỉ ra những nguyên nhân gây sốt đất, bao gồm cả những yếu tố hợp lý và những yếu tố bất hợp lý như: Thứ nhất, thông tin về những kế hoạch, quy hoạch của Chính phủ về xây dựng phát triển hạ tầng cơ sở các tỉnh, thành luôn được giới đầu tư BĐS quan tâm, đầu tư đón đầu. Thứ hai, đất đai không thể sinh sôi nảy nở trong khi dân số Việt Nam ngày một đông nên giá trị đất ngày càng cao. Điểm hợp lý thứ ba là nền kinh tế nước ta đang phát triển, những vùng trọng điểm, khu chế xuất, đặc khu kinh tế… giá đất chắc chắn sẽ tăng theo sự phát triển của địa phương.

Nhưng cũng có nhiều yếu tố bất hợp lý tạo nên cơn sốt đất. Ví dụ, có những địa phương rất ít tiềm năng phát triển kinh tế nhưng giá đất vẫn tăng cao “ăn theo” vùng phụ cận. Đó là do giới đầu cơ, cò đất cố ý thổi giá, lợi dụng thông tin quy hoạch không rõ ràng để trục lợi chứ không phải do nhu cầu mua đất để ở thực tăng cao. Còn ở những địa phương có quy hoạch rõ ràng, có tiềm năng phát triển thì giới đầu cơ dùng chiêu mua đi bán lại nhiều lần để nâng giá đất vượt xa giá trị thực. Nguyên nhân nữa là do tâm lý của giới đầu tư là theo “bầy đàn”, cứ thấy chỗ nào người ta đang đổ tiền mua đất thì cũng bắt chước mua theo với hy vọng sinh lời nhiều.

Tuy nhiên, theo ông Trí Hiếu, việc cơn sốt "lên đỉnh điểm" sẽ khiến giá đất càng bị thổi lên cho đến khi người mua cạn (người có nhu cầu ở thực dừng tìm mua đất vì giá quá cao, còn nhà đầu tư thứ cấp không đủ tài chính để ôm thêm đất nữa) thì mới dừng lại. Và khi việc thổi giá dừng lại thì giá đất sẽ lao dốc, trước tiên ở những khu vực đang có giá trên trời, không đúng giá trị thực. Theo vị chuyên gia này, có thể thị trường BĐS sẽ bắt đầu suy sụp vào cuối năm nay.

Việc sốt đất kéo dài không chỉ ảnh hưởng rất tiêu cực đến cả nền kinh tế. Nó tác động lớn đến hoạt động của các ngân hàng cho vay, tổ chức tài chính , đồng thời gây ra nhiều hệ lụy đối với những lĩnh vực sản xuất , kinh doanh khác. Sự suy sụp của nền kinh tế cách đây 10 năm khi bong bóng BĐS bị vỡ là minh chứng.

Đánh giá về cơn sốt đất giai đoạn 2007 – 2008, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết: “Giá đất tăng giá đột biến, khi nó trở về thực tại đã gây thất thoát rất lớn. Những ai tham gia sớm, rút khỏi thị trường sớm thì thu được nhiều tiền, còn ai tham gia muộn và chưa kịp rút ra khỏi thị trường thì đổ vỡ. Giống như chứng khoán, có thời kỳ đã khiến nhiều người, nhiều gia đình giàu lên rất nhanh, nhưng cũng có nhiều người đến nay còn chưa trả hết nợ nần”.

Thế nhưng, so với năm 2007, giá đất hiện nay đã vượt nhưng phần lớn vẫn là cơn say của người có tiền nhàn rỗi bị kích thích bởi các yếu tố hạ tầng, tạo cơ hội cho cò đất tung hứng giá lên cao để kiếm lợi nhuận.

Hoàng Giang (T/h)