Luật sư "mách nước" khi ký hợp đồng mua bán nhà ở

Dân gian đúc kết 3 việc lớn trong đời là “cưới vợ, tậu trâu, xây nhà”, mà thời nay được hiểu là “cưới vợ, tậu xe hơi, mua nhà”. Tuy nhiên, cũng như cưới vợ và mua xe hơi , mua nhà cũng ẩn chứa những rủi ro mà "người trong cuộc" không lường hết được.

Một số rủi ro điển hình có thể kể đến như sau:

- Nhà muốn mua đang tồn tại tranh chấp mà ta không biết,

- Nhà đang nằm trong dự án

- Nhà thuộc đối tượng kê biên đảm bảo thực hiện cho một giao dịch nào đó như: thế chấp, cầm cố, bảo lãnh…

- Có thể nói trường hợp phổ biến nhất là nhà không có sổ đỏ và qua nhiều chủ sử dụng, tiềm ẩn khả năng kiện tụng tranh chấp vô cùng lớn...

Ngoài ra không thể kể hết các loại rủi ro khác trong mua bán nhà ở.

Do không được tư vấn pháp lý, hoặc do chủ quan không thẩm nguồn gốc nhà đất kỹ lưỡng trước khi mua bán, nhiều gia đình phải chịu những rắc rối rất lớn.

Chính từ thực trạng trên, Công ty luật Logos Law LLC hôm qua, 5/9 tổ chức Hội thảo về nội dung “Các điểm cần lưu ý khi soạn thảo, ký kết hợp đồng mua bán nhà ở”  tại Hà Nội. Hội thảo do Luật sư Phạm Thị Thị Bích Liên chủ trì với sự tham gia của trưởng văn phòng Logos Law LLC tại Hà Nội ông Kim Yu Ho, các Luật sư của Logos, các doanh nghiệp, Luật sư khách mời…

Hợp đồng càng chi tiết, càng tránh được tranh chấp

Theo Luật sư Phạm Thị Thị Bích Liên, khi ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở, thì một trong những điểm mấu chốt cần lưu ý là hình thức của Hợp đồng. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, hợp đồng mua bán nhà ở cần phải công chứng. Tuy nhiên, nếu một bên của hợp đồng là công ty kinh doanh bất động sản thì Hợp đồng không cần công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý. 

Luật sư Liên cho biết, một Hợp đồng mua bán nhà ở sẽ có thể có 15 điều khoản cơ bản, thể hiện các nội dung như: Thông tin của các bên; Giải thích thuật ngữ; Đối tượng của Hợp đồng; Giá bán và phương thức thanh toán; Thời hạn bàn giao nhà và hồ sơ; Bảo hành nhà ở; Quyền và nghĩa vụ của các bên; chuyển giao quyền và nghĩa vụ; Vi Phạm Thị Hợp đồng và trách nhiệm của các bên; Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng; Các trường hợp bất khả kháng; Cam kết của các bên; Luật áp dụng và phương thức giải quyết tranh chấp; Ngôn ngữ Hợp đồng; Hiệu lực Hợp đồng…

Cũng theo Luật sư Phạm Thị Thị Bích Liên, bên mua nhà cần kiểm tra kỹ thông tin của bên bán để đảm bảo đại diện bên bán ký kết Hợp đồng là người có thẩm quyền; nếu bên ký kết hợp đồng là công ty bất động sản, cần kiểm tra giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cũng như các giấy tờ khác thể hiện sự tồn tại của bên mua để tránh trường hợp bị lừa đảo.

Không phải người nước ngoài nào cũng được sở hữu nhà VN

Luật sư Liên cũng lưu ý một nhầm lẫn phổ biến là người nước ngoài nào cũng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo bà Liên, khi mua nhà, người nước ngoài cần kiểm tra các quy định của pháp luật về vấn đề này để tránh trường hợp hợp đồng vô hiệu. Riêng người nước ngoài khi ký kết hợp đồng phải có mặt tại Việt Nam, căn cứ để xác định người nước ngoài có mặt tại Việt Nam là hộ chiếu phải được cơ quan có thẩm quyền Việt Nam đóng dấu xuất nhập cảnh. 

Về điều khoản đối tượng của Hợp đồng, các bên, đặc biệt là bên mua cần lưu ý loại nhà ở, có thể là nhà chung cư, biệt thự, biệt thự liền kề…; nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, cũng cần chi tiết vị trí lô đất, tờ bản đồ để đảm bảo mô tả chính xác căn nhà mà mình chọn mua. Về diện tích, có nhiều loại diện tích làm căn cứ như diện tích sàn, diện tích thông thuỷ, diện tích sai số, diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng. Theo Luật sư Phạm Thị Thị Bích Liên, hợp đồng càng quy định chi tiết bao nhiêu thì càng tránh được tranh chấp bấy nhiêu. 

“Nếu có thể, người mua cũng nên kiểm tra các thông tin như giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, giấy tờ về chứng nhận PCCC để tránh các rủi ro trong việc mua nhà”, Luật sư Liên cho biết thêm. 

Bên cạnh đó, theo Luật sư Liên, mục đích của Hợp đồng cũng cần được chú ý và mục đích này nên quy định linh hoạt, nhằm tránh các rắc rối cho người mua trong việc sử dụng căn nhà về sau. Ví dụ, có thể quy định “Mục đích sử dụng căn nhà là để ở, và các mục đích khác phù hợp với quy định của pháp luật”. 

Về giá bán, cần xác định rõ giá bán đã bao gồm thuế VAT và các chi phí nhà nước khác hay chưa, loại tiền thanh toán là tiền nào, tỷ giá là tỷ giá tại thời điểm thanh toán hay thời điểm nào khác, các bên có được quyền điều chỉnh giá trong quá trình thực hiện hợp đồng hay không. Ví dụ, đối với nhà ở thương mại, pháp luật quy định số tiền bên bán yêu cầu bên mua thanh toán lần đầu không được vượt quá 30%, trước khi bàn giao nhà chỉ được thu không quá 70%. 

Về phương thức thanh toán, có các phương thức cơ bản như thanh toán tiền mặt, chuyển khoản. Theo luật sư Liên, đối với người nước ngoài cần phải thanh toán bằng phương thức chuyển khoản. Trong trường hợp có nghi ngờ “rửa tiền” thông qua hoạt động mua nhà, Luật sư cần chú ý để báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Về thời hạn bàn giao nhà và hồ sơ, cần xác đinh rõ trong Hợp đồng thời hạn bàn giao nhà, bàn giao hồ sơ thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà, thời điểm chuyển giao rủi ro, xử lý trong trường hợp chậm bàn giao nhà, chậm nhận bàn giao nhà. 

Về điều khoản quyền và nghĩa vụ của các bên, theo Luật sư Liên, không nên quy định chung chung tên điều khoản “Quyền và nghĩa vụ của các bên” mà nên tách bạch điều khoản về quyền và điều khoản về nghĩa vụ. Về cơ bản, đối với loại Hợp đồng này, Bên bán có quyền nhận tiền; có nghĩa vụ bàn giao nhà, bảo hành bảo trì nhà; Bên mua có quyền nhận bàn giao nhà và có nghĩa vụ thanh toán. 

Tham dự Hội thảo còn có ý kiến đóng góp của một số khách mời, theo đó, vấn đề về ngôn ngữ hợp đồng khá được quan tâm, vì hiện nay, số lượng người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam đang ngày càng có sự gia tăng về số lượng. Theo Luật sư Phạm Thị Thị  Bích Liên, Hợp đồng nên được lập song ngữ. Tuy nhiên, khi có sự khác biệt giữa tiếng việt và tiếng nước ngoài, thì theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay, tiếng Việt vẫn được ưu tiên áp dụng. 

Các khách mời cũng nêu quan điểm, vấn đề khó kiểm tra nhất hiện nay là kiến trúc bên trong nhà như hệ thống điện, đường ống nước, dẫn chất thải, bê tông cốt thép… Để khắc phục được điều đó, Luật sư Liên cho rằng cần có Phụ lục đính kèm về kiến trúc, quy cách căn nhà… Ngoài ra, cũng nên thuê tư vấn giám sát để đảm bảo chắc chắn hơn về chất lượng của các công trình ngầm bên trong nêu trên.