HoREA đề xuất loạt giải pháp phát triển nhà ở giá phù hợp, giảm giá nhà và khơi thông thị trường bất động sản

Trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền khan hiếm, sức mua suy giảm và nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về dòng tiền, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đề xuất 15 giải pháp nhằm tái cấu trúc thị trường theo hướng đáp ứng nhu cầu thực. Các đề xuất tập trung vào phát triển nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê, tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, giảm lãi suất cho vay và khơi thông nguồn lực đất đai, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

HoREA đề xuất loạt giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tăng nguồn cung nhà ở và đưa giá nhà về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Ảnh minh họa/Thành Lâm

Trao đổi với phóng viên Đời sống và Pháp luật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết Hiệp hội đề xuất 15 giải pháp nhằm phát triển nhà ở giá phù hợp, kéo giảm giá nhà và tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Các đề xuất tập trung vào hoàn thiện chính sách pháp luật, tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn và khơi thông nguồn lực đất đai đang bị ách tắc.

Phát triển nhà ở giá phù hợp, tái cơ cấu nguồn cung

Theo ông Lê Hoàng Châu, một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là cơ cấu sản phẩm nhà ở chưa đáp ứng nhu cầu của số đông người dân. Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và trung – cao cấp, trong khi nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà cho thuê có giá phù hợp còn thiếu hụt.

Dẫn số liệu của UBND TP.HCM, ông Châu cho biết trong 9 tháng đầu năm 2026, nhà chung cư chiếm 73,6% số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn, nhưng phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa có phân khúc nhà ở bình dân. Thực trạng này cho thấy việc tăng nguồn cung nhà ở nói chung là chưa đủ, mà cần cơ cấu lại sản phẩm theo hướng đáp ứng khả năng chi trả của người dân.

HoREA đề xuất bổ sung cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có giá bán phù hợp với người thu nhập trung bình, thu nhập thấp vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Ảnh minh họa./ Thành Lâm

Từ thực tế trên, HoREA đề xuất bổ sung cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có giá bán phù hợp với người thu nhập trung bình, thu nhập thấp vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Hiệp hội đề xuất giao HĐND cấp tỉnh quy định cơ chế thực hiện phù hợp với điều kiện từng địa phương. Theo tính toán của HoREA, giá bán nhà ở thương mại phù hợp có thể dao động từ 25–30 triệu đồng/m² tại các tỉnh vùng sâu, vùng xa đến 60–70 triệu đồng/m² tại các đô thị lớn, tùy tình hình thực tế.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề xuất bổ sung quy định giao UBND cấp tỉnh xây dựng khung giá cho thuê đối với nhà ở giá phù hợp được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước. Theo HoREA, đây là giải pháp nhằm kiểm soát chi phí thuê nhà, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp và thu nhập trung bình tiếp cận chỗ ở ổn định, đồng thời thực hiện định hướng chuyển dịch sang phát triển nhà ở cho thuê.

HoREA cũng đề xuất có cơ chế hỗ trợ cán bộ, công chức, viên chức được mua hoặc mua trả góp nhà ở xã hội, phù hợp với điều kiện của từng địa phương. Một trong những phương án được đưa ra là dành tỷ lệ nhất định, khoảng 10% số lượng nhà ở xã hội trong dự án cho nhóm đối tượng này hoặc nghiên cứu nhân rộng các mô hình quỹ nhà ở, chương trình cho vay ưu đãi để hỗ trợ người lao động có thu nhập ổn định an cư.

Hoàn thiện pháp luật, tháo gỡ vướng mắc cho dự án

Một nhóm giải pháp quan trọng khác được HoREA đề xuất là tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc pháp lý kéo dài đối với các dự án bất động sản, nhà ở và đất đai. Theo số liệu được Hiệp hội dẫn lại, cả nước có 4.846 dự án tồn đọng, vướng mắc kéo dài, với quy mô sử dụng đất 208.882 ha và tổng mức đầu tư 3.498.889 tỷ đồng.

HoREA đề xuất các cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là Bộ Tài chính và chính quyền địa phương, thông báo rõ kết quả xử lý từng dự án cho doanh nghiệp. Theo Hiệp hội, việc công khai kết quả xử lý sẽ giúp doanh nghiệp xác định hướng triển khai tiếp theo, chủ động tìm kiếm nguồn lực, đối tác và khôi phục hoạt động đầu tư. Khi các dự án đủ điều kiện được tiếp tục thực hiện, nguồn lực đất đai được khơi thông, nguồn cung nhà ở có thể được bổ sung, đồng thời góp phần tăng thu ngân sách và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Ngoài ra, HoREA đề xuất hoàn thiện quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trong trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Theo phương án Hiệp hội kiến nghị, bên nhận chuyển nhượng sẽ có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại với Nhà nước theo quy định. Cơ chế này được kỳ vọng tạo điều kiện để các dự án gặp khó khăn tìm được nhà đầu tư có đủ năng lực, đồng thời bảo đảm không thất thoát tài sản công và không làm thất thu ngân sách.

Hiệp hội cũng đề xuất bổ sung quy định chuyển tiếp về thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho các hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) đã thực hiện trước khi Luật Đất đai mới có hiệu lực, nhằm tháo gỡ vướng mắc cho khoảng 168 dự án BT tồn đọng.

Đối với chính sách đất đai, HoREA đề xuất quy định rõ thẩm quyền của Chính phủ trong việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất, bao gồm hệ số phản ánh biến động thị trường, quy hoạch và các yếu tố liên quan. Đồng thời, cần quy định tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất trả tiền hằng năm theo quy định của Chính phủ để bảo đảm tính thống nhất, hạn chế tình trạng chi phí thuê đất tăng bất hợp lý, gây áp lực lên giá thành sản phẩm và chi phí logistics.

Đề xuất giảm lãi suất, mở rộng tín dụng cho người mua nhà

Về nguồn vốn, ông Lê Hoàng Châu cho rằng khó khăn trong tiếp cận tín dụng và chi phí vốn cao đang gây áp lực lớn lên cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Khi lãi suất tăng, sức mua suy giảm và thanh khoản thị trường đi xuống, nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ thiếu hụt dòng tiền, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Trên cơ sở đó, HoREA đề xuất Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm tra, đôn đốc các ngân hàng thương mại thực hiện việc giảm lãi suất cho vay thực chất, chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp và khách hàng. Hiệp hội đồng thời đề xuất cho người mua, mua trả góp nhà ở thương mại giá phù hợp được tiếp cận gói tín dụng 153.000 tỷ đồng với lãi suất hợp lý, tương tự cơ chế hỗ trợ người mua nhà ở xã hội và một số nhóm đối tượng được ưu tiên.

HoREA đề xuất Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm tra, đôn đốc các ngân hàng thương mại thực hiện việc giảm lãi suất cho vay thực chất, chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp và khách hàng. Ảnh minh họa/ Thành Lâm

Một đề xuất đáng chú ý khác là xem xét không tính dư nợ cho vay đối với các dự án nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp và một số dự án khu công nghiệp trọng điểm vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng, trên cơ sở phân loại mức độ rủi ro của từng loại dự án. Theo HoREA, không nên mặc định toàn bộ lĩnh vực bất động sản đều thuộc nhóm rủi ro cao, mà cần đánh giá cụ thể để tập trung vốn vào các dự án phục vụ nhu cầu thực và có khả năng tạo động lực cho nền kinh tế.

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, Hiệp hội đề xuất nghiên cứu sửa đổi Luật Chứng khoán để tạo điều kiện phát triển ngành quỹ đầu tư, trong đó có quỹ đầu tư bất động sản và quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT). Việc phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn được kỳ vọng giúp doanh nghiệp giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời đa dạng hóa nguồn lực cho thị trường.

Bổ sung cơ chế quản lý chung cư và thu hút nguồn lực đầu tư

Trong nhóm kiến nghị hoàn thiện chính sách nhà ở, HoREA đề xuất bổ sung quy định về mô hình hoạt động của ban quản trị nhà chung cư, đồng thời nghiên cứu thành lập ban kiểm soát độc lập để giám sát hoạt động của ban quản trị. Hiệp hội cũng nhấn mạnh vai trò của UBND cấp xã trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư, góp phần bảo đảm quyền lợi của cư dân và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

Đối với hoạt động kinh doanh tại căn hộ chung cư, HoREA đề xuất xem xét cho phép đăng ký kinh doanh doanh nghiệp một người tại căn hộ trong những trường hợp phù hợp, nhất là doanh nghiệp đổi mới sáng tạo hoạt động trên không gian số. Đề xuất này nhằm giảm chi phí khởi nghiệp, chi phí tuân thủ pháp luật, đồng thời vẫn bảo đảm yêu cầu quản lý và an toàn trong sử dụng nhà chung cư.

Hiệp hội cũng đề xuất nghiên cứu mở rộng phạm vi sở hữu bất động sản của cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam đối với một số loại hình như căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và căn hộ dịch vụ, với giới hạn tỷ lệ sở hữu phù hợp. Theo HoREA, việc hoàn thiện cơ chế pháp lý cần bảo đảm tính đồng bộ giữa pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, đồng thời góp phần thu hút đầu tư và phát triển du lịch.

Cuối cùng, Hiệp hội đề xuất bổ sung chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án nhà ở cho thuê được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài nhà nước, nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phân khúc này và tăng nguồn cung nhà ở có chi phí phù hợp.

Theo HoREA, 15 nhóm đề xuất cần được xem xét đồng bộ trong quá trình hoàn thiện các dự thảo luật và điều hành chính sách. Mục tiêu không chỉ là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp hay khơi thông nguồn lực đầu tư, mà quan trọng hơn là tái cơ cấu thị trường bất động sản theo hướng tăng nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực, giúp người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính, qua đó góp phần bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, bền vững.

Nhìn chung, 15 đề xuất của HoREA hướng đến tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Việc cụ thể hóa các giải pháp này được kỳ vọng sẽ góp phần kéo giảm giá nhà, giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.