Giải ngân 30.000 tỉ: Dân chờ, Chính phủ thúc... nhưng vẫn ế

Vừa qua, tại phiên họp thẩm tra Dự án Luật nhà ở (sửa đổi), khi bị chất vấn về chuyên giải ngân chậm gói 30.000 tỉ cho vay hỗ trợ nhà, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã nói: "Muốn cho vay thì phải có nhà thu nhập thấp, trong khi địa phương không nhiệt tình làm nhà loại này thì giải ngân thế nào được!".

Để làm rõ về vấn đề này, Báo Đời sống & Pháp luật đã có cuộc trao đổi với một số chuyên gia:

Nguyên nhân chính của việc giải ngân chậm gọi 30.000 tỉ đồng là do hiện thị trường chúng ta đang thiếu sản phẩm nhà thu nhập thấp, trong khi nhà thu nhập cao và trung bình thì lại trong tình trạng... tồn kho.

Giả sử, mỗi hộ dân vay khoảng 500 triệu đồng mua nhà xã hội thì để giải ngân 20.000 tỉ đồng (tương đương với 70\% gói 30.000 tỉ đồng), thị trường bất động sản Việt Nam cần khoảng 40.000 căn hộ, trong khi hiện nay, thị trường mới có khoảng 20.000 căn.

Theo tôi được biết, hiện nhiều dự án chung cư đã xin chuyển đổi sang hình thức nhà thu nhập thấp, nhưng mới đang trên đà triển khai, tức là khoảng 2 năm nữa, người dân mới có nhà thu nhập thấp và lúc đó, gói hỗ trợ này mới được giải ngân nhiều.

Một nguyên nhân nữa khiến dân chưa mặn mà vay tiền mua nhà thu nhập thấp là do các điều kiện vay vẫn còn "chói" chặt người dân, như: thời hạn, lãi suất, khả năng chứng minh quyền sở hữu nhà cửa, chứng minh tài chính, việc chuyển nhương căn hộ nhà thu nhập thấp...

Gói 30.000 có mục tiêu vừa hỗ trợ người nghèo vừa giúp đỡ doanh nghiệp là một ý tưởng thông minh, nhưng cách thực hiện thực tình cũng khó.

Với doanh nghiệp, các chủ đầu tư bất động sản buộc phải xây căn hộ đến một mức diện tích nào đấy thì mới đạt được tổng thu và có lợi nhuận. Nhưng để sử dụng gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng này, căn hộ phải có diện tích dưới 70m2. Như vậy, nếu cho vay ưu đãi mà ép họ xây nhà dưới 70 m2 thì cũng chẳng ai hào hứng vay.

Minh chứng rõ ràng nhất, tại Tp.HCM, thị trường bất động sản lớn nhất cả nước, theo báo cáo của một vị phó chủ tịch UBND thành phố trước Chính phủ tại phiên họp ngay trước Tết Nguyên đán, thì tại địa phương này, không có một doanh nghiệp nào vay gói 30.000 tỷ để xây nhà thương mại dưới 70 m2. Như vậy, rõ ràng, gói 30.000 tỉ giải ngân chậm vì có cầu nhưng thiếu "cung".

Với người dân, tôi thấy phản cảm nhất là việc chỉ cần một con dấu để phân biệt người nay hay người kia thuộc hộ nghèo. Chỉ với một con dấu để xác định nhân thân của một người, nếu là nhân thân chính trị còn có thể chấp nhận, chứ nhân thân thị trường là điều không nên.

Với gói 30.000 tỷ, cách thức thực hiện tốt nhất là cho người dân vay dựa trên tổng khối lượng thanh toán. Chẳng hạn, người dân chỉ cần có xác nhận của chủ đầu tư là mua một căn hộ chỉ có giá 500 triệu thì sẽ được vay ưu đãi từ gói 30.000 tỷ. Tất nhiên, cũng có thể có một số người dù không cần ở trong căn hộ 500 triệu nhưng họ vẫn vay để mua. Giá trị thanh toán càng cao thì hỗ trợ càng giảm, thậm chí là phải đánh thuế.

Chúng ta đều có cảm giác là quy trình quản lý còn quá chặt chẽ, từ chỗ xác nhận về diện tích nhà ở, thu nhập vào diện được vay vốn... Tuy nhiên, cho đến nay thì Bộ Xây dựng đã nới rộng những quy định và tôi thấy không lấy gì làm khó khăn, đã có độ thoáng.

Nguyên nhân mấu chốt cần giải tỏa là làm thế nào để được ngân hàng cho vay tiền. Trong đó, điểm ách tắc lớn nhất là chứng minh khả năng trả nợ thì vẫn chưa có tìm được giải pháp tốt. Đã nói chuyện người thu nhập thấp lại phải chứng minh khả năng trả nợ với khoản tiền vay lớn thì thực sự là điều bất khả thi.

Tôi nghĩ chúng ta có thể học tập Banglades. Họ tạo lập một cộng đồng những người có nhu cầu mua nhà ở. Cộng đồng này có thể theo địa phương, cơ quan hoặc hiệp hội. Cộng đồng những người vay nợ giám sát nhau, cam kết thu lợi và trả nợ được từ đồng vốn đó. Sau đó, các tổ chức này liên kết với các nhà tài trợ, doanh nghiệp có năng lực để bảo lãnh cho số vốn vay đó. Và khi đã có bảo lãnh, đủ năng lực thì không lo ngại tiền cho vay ra không quay về.

Hoặc ở Thái Lan, Philippines cũng có những cơ chế cho người nghèo vay tiền mà không phải chứng minh trả nợ. Tôi cho rằng đó là những kinh nghiệm quý báu cho Việt Nam.