Dự án khu đô thị Trang Hạ - Từ Sơn: Một viễn cảnh đầy rủi ro

Dù chưa hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, vẫn đang trong quá trình thi công cơ sở hạ tầng, chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng chủ đầu tư vẫn ngang nhiên huy động vốn, nhận đặt cọc giữ chỗ trái luật tại dự án khu đô thị Trang Hạ.

Vừa qua, báo Đời sống & Pháp luật đã có bài viết phản ánh về dấu hiệu huy động vốn trái phép tại dự án khu đô thị Trang Hạ trong bài: Bắc Ninh: Cần làm rõ dấu hiệu huy động vốn trái phép tại Khu đô thị mới Trang Hạ.

Nội dung bài viết đã phản ánh, công ty cổ phần đầu tư Đông Sơn chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nhưng đã bất chấp pháp luật để huy động vốn, gây nguy cơ rủi ro đối với khách hàng. Điều đáng nói ở đây là, dự án chưa giải phóng mặt bằng xong và chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Thông tin đã đưa cho thấy, Dự án khu đô thị (KĐT) Trang Hạ do công ty cổ phần đầu tư Đông Sơn làm Chủ đầu tư. Theo quy hoạch chi tiết, KĐT mới tại phường Trang Hạ, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh đã chính thức được sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh phê duyệt tại Quyết định số 186/QĐ-SXD. Dự án nằm tại vị trí “vàng” của thị xã Từ Sơn, tọa lạc tại trung tâm phường Trang Hạ, cửa ngõ đón đầu vào Đồng Kỵ, Hương Mạc.

Mục tiêu nhằm hình thành khu dân cư đô thị mới có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại, khớp nối với hạ tầng khu vực xung quanh; khai thác và sử dụng hiệu quả quỹ đất, đáp ứng nhu cầu nhà ở và nhu cầu phát triển đô thị của thị xã, góp phần từng bước hoàn thiện quy hoạch chung.

Theo tìm hiểu của PV, công ty cổ phần đầu tư Đông Sơn là một đơn vị chưa nhiều tiếng tăm trên thị trường BĐS.

Khi nói về dự án, chủ đầu tư này đã “nổ” một cách hoành tráng, “vẽ” ra một viễn cảnh rất tốt đối với khách hàng, đại loại như: “Dự án nhà ở Trang Hạ hứa hẹn sẽ đem đến cho khách tiện ích như ý”; “dự án Trang Hạ cũng là quỹ đất cuối cùng tại khu vực có đầy đủ pháp lý và được cấp quyền sử dụng đất lâu dài”; “sự xuất hiện của dự án khu nhà ở Trang Hạ tại Từ Sơn đã nhanh chóng trở thành điểm “nóng” đầu tư BĐS”; hay “những không gian sống sang trọng, đẳng cấp, hiện đại, xanh, sạch đẹp và tiện”…

Thế nhưng, nếu khách hàng về thực tế tại dự án này thì sẽ bất ngờ và ngán ngẩm bởi sự nhếch nhác của một bãi đất rộng ngổn ngang, các công trình thiết yếu đang dang dở, chưa thể hình dung đây là một dự án “mộng mơ” như cách mà chủ đầu tư vẽ ra để thu hút với khách hàng.

Theo quan sát thực tế của PV, một phần của dự án vẫn chưa giải phóng mặt bằng xong, cỏ cây, nghĩa địa, lăng mộ còn ngổn ngang trong khuôn viên của dự án.

Theo Điều 69, luật Nhà ở; khoản 1, Điều 55, luật Kinh doanh BĐS; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của bộ Xây dựng, đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở này không trả lời thì mới được phép bán.

Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.

Chưa hoàn thiện nghĩa vụ tài chính

Để làm rõ thông tin về trách nhiệm hoàn  thiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với công ty Đông Sơn, PV đã đặt lịch làm việc với cục Thuế tỉnh Bắc Ninh, chi cục Thuế thị xã Từ Sơn. Tại buổi làm việc với PV vào cuối tháng 11 vừa qua, ông Ngô Đông Vui – Chi cục phó chi cục Thuế thị xã Từ Sơn cho biết: “Hiện tại, đơn vị đang nợ tiền sử dụng đất cũng như tiền lãi phạt chậm nộp lên đến gần 100 tỷ đồng. Về việc này, tháng nào chi cục Thuế cũng có công văn gửi đốc thúc đơn vị.

Theo quy định của pháp luật về việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính thì hạn cuối cùng doanh nghiệp phải nộp là 90 ngày kể từ ngày ra thông báo (tức ngày 02/6/2019).

Căn cứ Quyết định số 24/2018/QĐ-UBND của tỉnh Bắc Ninh v/v Ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh. Điểm 2, Điều 23 quy định: “Các trường hợp hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất: Người trúng giá không nộp hoặc nộp không đủ, không thực hiện đúng tiến độ nghĩa vụ tài chính theo kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Người trúng đấu giá không được hoàn trả lại khoản tiền đặt trước, tiền ký quỹ; số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp (nhưng chưa đủ) được hoàn lại mà không được tính lãi suất, trượt giá”.

Như vậy, tính tới thời điểm hiện tại, công ty Đông Sơn đã vi phạm quy định trên của UBND tỉnh Bắc Ninh, tuy nhiên chưa có một quyết định nào được đưa ra.

Để làm rõ vấn đề trên, PV báo Đời sống & Pháp luật đã có buổi làm việc với UBND thị xã Từ Sơn. Ông Hoàng Bá Huy, Phó chủ tịch thị xã cho biết: “Việc đơn vị chậm nộp tiền sử dụng đất thì đã có nhắc nhở, thông báo và  xử lý hành chính theo luật Thuế. Việc hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án phải do tỉnh, không thuộc thẩm quyền của thị xã, tuy nhiên bản thân chính quyền thị xã chưa có văn bản đề nghị nào về cách thức xử lý đối với vấn đề trên của công ty Đông Sơn.”

Một viễn cảnh đầy rủi ro

Như vậy có thể nhận thấy, khả năng tài chính của công ty Đông Sơn có vấn đề khiến dư luận hoài nghi về việc thực hiện dự án trên. Dư luận nghi ngại, đơn vị này đang có dấu hiệu lách luật để huy động vốn trái phép. Vậy rủi ro cho nhà đầu tư là rất lớn trong tiến độ hoàn thiện dự án.

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cố tình lách luật, giao kết với khách hàng dưới nhiều hình thức hợp đồng để bán “lúa non” như: Hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hợp đồng hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng giữ chỗ… Nhiều dự án có tính pháp lý chưa rõ ràng, chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra giao dịch, mua bán với các hình thức trên dẫn đến nhiều trường hợp sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng nhưng dự án đã không được như hứa hẹn như những lời mời chào “có cánh” từ phía chủ đầu tư hoặc các “cò” BĐS, gây tranh chấp, khiếu nại.

Một thực tế đang diễn ra hiện nay trên thị trường BĐS, nhiều chủ đầu tư, đơn vị phân phối dù không có kinh nghiệm, năng lực và tiềm lực về kinh tế nhưng cũng trúng đấu giá, hoặc xin đầu tư dự án, xây dựng nhà ở, xây dựng chung cư, dự án phân lô đất nền. Sau khi trúng đấu giá, hoặc xin được chủ trương đầu tư dự án, các chủ đầu tư này thường đứng ra, hoặc bắt tay với một đơn vị môi giới tiến hành huy động vốn từ người dân thông qua các hình thức: Hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hợp đồng hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng giữ chỗ…

Để tránh rủi ro khi thực hiện hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hợp đồng hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc khi mua đất nền dự án…, khách hàng nên lựa chọn các dự án có pháp lý đầy đủ rõ ràng, hạ tầng được thi công đúng tiến độ cam kết. Bên cạnh đó, khách hàng cũng nên lựa chọn các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực.

Báo Đời sống & Pháp luật sẽ tiếp tục thông tin tới bạn đọc ở bài viết sau.

Tạ Tuấn - Phan Bình