Bất động sản tăng giá: Coi chừng “dính bẫy” truyền thông?

Thị trường bất động sản đón nhận hàng loạt thông tin tích cực như: Hạ một số lãi suất cơ bản, mở rộng đối tượng cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỉ đồng nhằm đẩy nhanh tiến độ giải ngân, gói 50.000 tỷ đồng hỗ trợ giải cứu thị trường bất động sản mới được tung ra…

Tại Hà Nội, một số dự án cũng đồng loạt công bố tăng giá. Động thái trên được giới chuyên gia nhận định giúp cho thị trường bất động sản ấm dần lên.

Theo đó, dự án Hòa Bình Green City công bố dừng bán căn hộ từ ngày 15/3/2014 để cân nhắc phương án tăng giá cao hơn, ít nhất là 10\% so với giá bán. Sau ngày này, khách hàng sẽ không mua được căn hộ tại dự án với giá từ 20,5 triệu đồng/m2 với căn hộ xây thô chưa có nội thất và từ 26 triệu đồng/m2 đối với căn hộ hoàn thiện nội thất.

Dự án Thăng Long Number cũng tăng giá bán các căn hộ của mình. Tháng 11/2013, dự án được bán với giá 28,5 triệu đồng/m2. Đến tháng 12/2013, dự án tăng lên 29,1 - 29,9 triệu đồng/m2. Hiện nay, dự án đang được bán với giá 30,8 triệu đồng/m2.

Theo dự kiến của chủ đầu tư Viglacera, sau tháng 03/2014 dự án sẽ tiếp tục tăng giá lần nữa. Mức giá tăng hiện chưa được chủ đầu tư tiết lộ.

Ngoài 2 dự án này, dự án Golden West tại Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính cũng tăng khoảng 5\% trong đợt mở bán mới đây. Giá căn hộ sẽ tăng lên khoảng 26 triệu đồng/m2, thay vì mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 trước đó.

Theo số liệu mà Tổng cục Thống kê công bố, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 3 giảm 0,44\% so với tháng trước. Nếu tính chung trong quý 1/2014 chỉ số CPI tăng nhất trong 13 năm qua.

Nhiều chuyên gia cho rằng, chỉ số CPI giảm do điều hành, quản lý tốt của Nhà nước về cung hàng hóa và giá hoặc người tiêu dùng thông minh hơn… Nhưng tất cả đều phải thừa nhận, chỉ số CPI giảm do sức mua của người tiêu dùng thấp, người dân không có tiền và chưa có niềm tin vào nền kinh tế hồi phục vượt qua giai đoạn khó khăn.

Trong khi thu nhập bình quân đầu người tại thành phố Hà Nội hiện ở mức 52,3 triệu đồng/người/năm, giá căn hộ lại đứng mức cao tới 20 - 30 triệu/m2 thì liệu sau bao nhiêu năm người dân mới có thể mua được căn hộ tại các dự án này?

Thêm vào đó, lượng tồn kho bất động sản quá lớn, tính đến cuối tháng 2/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 92.690 tỷ đồng, giảm 1.768 tỷ đồng (1,87\%) so với tháng 12/2013. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là 19.210 căn, tương đương 28.582 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng hiện ở mức 13.516 căn, tương đương 24.029 tỷ đồng. Tồn kho đất nền nhà ở là 9.119.001 m2, tương đương 33.880 tỷ đồng; đất nền thương mại hiện là 2.001.904 m2, tương đương 6.198 tỷ đồng.

Tuy nhiên, thống kê của Bộ xây dựng mới chỉ dựa trên báo cáo của các chủ đầu tư dự án, nếu xét cả tồn kho tại các nhà đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ thì giá trị tồn kho bất động sản sẽ còn lớn rất nhiều lần so với con số 92.690 tỷ đồng của Bộ xây dựng đưa ra. Bên cạnh đó, một loạt các dự án đang được nghiên cứu và đã được cấp phép chưa triển khai thì bao nhiêu năm nữa thị trường bất động sản mới hết tồn kho?

Thực tế triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cũng ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản. Được biết, tính đến ngày 15/2/2014, 05 ngân hàng đã cam kết cho vay 2.275 khách hàng cá nhân với số tiền là 821,3 tỷ đồng, trong đó, đã giải ngân cho 2.261 khách hàng với dư nợ 550,5 tỷ đồng. Ngân hàng hiện giải ngân được gần 4\% (tính cả tổ chức, cá nhân).

Gói tín dụng 30.000 tỷ là gói cho vay ưu đãi dành cho người thu nhập thấp và nhà ở xã hội, thực sự thiết thực với người có nhu cầu nhà ở thực tế tuy nhiên tốc độ giải ngân nguồn vốn lại đang quá chậm.

Một điểm cũng đáng lưu ý nữa đó là nghịch lý giá trị căn hộ không tăng nhưng đơn giá/m2 lại tăng. Theo đó, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2013/TT-BXD, thống nhất tính diện tích sử dụng căn hộ theo thông thủy để tính tiền mua bán căn hộ, thay vì cách tính diện tích sàn chung cư từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ. Theo cách tính này, phần diện tích thực giao cho khách hàng sẽ giảm từ 3 - 5m2 so với theo cách tính trước. Do vậy, đơn giá/m2 của mỗi căn hộ sẽ tăng.. Tuy nhiên, tổng giá trị căn hộ sẽ không thay đổi.

Mặc dù, bất động sản đã có những dấu hiệu ấm dần lên, tuy nhiên thực tế vẫn còn nhiều khó khăn. Thông tin liên quan về thị trường này vẫn chưa thực sự minh bạch nên vẫn chịu ảnh hưởng từ tâm lý và truyền thông khá lớn. Vì vậy, khách hàng phải thực tế, thận trọng trong quyết định mua nhà của mình.