Bất động sản 2026: Khi cuộc chơi chuyển sang giá trị thực

Ba lực đẩy định hình cuộc chơi bất động sản

Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới, khi những động lực từng chi phối giai đoạn tăng trưởng nóng dần nhường chỗ cho các yếu tố mang tính nền tảng hơn. Quy hoạch, hạ tầng, tính minh bạch và sự phân hóa giữa các phân khúc được xem là ba lực đẩy đang tái định hình cuộc chơi.

Theo báo VTC News, tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026", ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam, nhận định thị trường đang trải qua ba thay đổi lớn diễn ra đồng thời.

Thứ nhất, quy hoạch và hạ tầng đang trở thành động lực dẫn dắt cả nguồn cung lẫn nhu cầu. Tại Hà Nội và TP.HCM, các dự án metro, đường vành đai, cao tốc liên vùng cùng những định hướng quy hoạch dài hạn đang từng bước vẽ lại bản đồ phát triển đô thị. Nguồn cung mới không còn tập trung ở khu vực lõi mà dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh và những hành lang phát triển mới.

Thứ hai, thị trường đang được minh bạch hóa. Việc chuẩn hóa giao dịch, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, hoàn thiện dữ liệu thị trường cùng quy định về chứng chỉ và định danh môi giới được kỳ vọng tạo nền tảng cho một thị trường chuyên nghiệp hơn. Dù chưa tạo tác động rõ rệt tới thanh khoản trong ngắn hạn, các chính sách này sẽ góp phần giảm bất cân xứng thông tin, hạn chế đầu cơ theo tin đồn và nâng cao chất lượng giao dịch trong dài hạn.

Thứ ba là sự phân hóa ngày càng rõ nét. Nếu giai đoạn 2021-2022, hầu hết các loại hình bất động sản đều tăng giá, thì đến năm 2026, diễn biến giữa các phân khúc đã khác biệt đáng kể. Chung cư tiếp tục duy trì sức hút nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định, trong khi đất nền và một số sản phẩm mang tính đầu cơ đã chững lại hoặc điều chỉnh ở nhiều khu vực.

Dữ liệu quý II/2026 của PropertyGuru Việt Nam cho thấy chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm trên thị trường bất động sản bán, cao hơn đất nền (23%), nhà riêng (22%), còn nhà mặt phố và biệt thự cùng ở mức khoảng 9%.

Theo ông Tuấn, sự phân hóa hiện không chỉ diễn ra giữa các phân khúc mà còn ngay trong từng loại hình bất động sản. Với chung cư, những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch, kết nối hạ tầng tốt và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh vẫn duy trì sức cầu, trong khi các dự án xa trung tâm hoặc thiếu kết nối ngày càng kém hấp dẫn. Tương tự, ở phân khúc đất nền, những khu vực có hạ tầng hiện hữu, dân cư ổn định và quy hoạch rõ ràng đang tạo khác biệt so với những nơi giá chủ yếu tăng nhờ kỳ vọng.

Hạ tầng trở thành thước đo giá trị thực

Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, có tới 67% người được khảo sát đánh giá quy hoạch tác động lớn hoặc rất lớn tới thị trường. Hạ tầng và quy hoạch không còn chỉ là yếu tố hỗ trợ mà đã trở thành căn cứ quan trọng trong quyết định của cả người mua, nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án.

Theo Batdongsan.com.vn, từ năm 2019, nguồn cung mới tại TP.HCM bắt đầu dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm, bám theo các hành lang hạ tầng như metro, đường vành đai và cao tốc. Tuy nhiên, phải đến giai đoạn 2024-2026, dữ liệu tìm kiếm mới phản ánh rõ sự dịch chuyển của nhu cầu sang các khu vực vùng ven có kết nối thuận tiện và cộng đồng cư dân dần hình thành.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực dù cách xa trung tâm vẫn có thể trở thành điểm đến nếu giao thông thuận tiện, tiện ích đồng bộ và hình thành được cộng đồng cư dân.

Theo ông, hạ tầng không còn chỉ phản ánh kỳ vọng tăng giá mà đã trở thành tiêu chí xác định giá trị thực của bất động sản. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 65% môi giới cho biết khách hàng ưu tiên các dự án kết nối thuận lợi với metro, đường vành đai hoặc cầu lớn.

Không chỉ tạo sức hút, hạ tầng còn tác động trực tiếp đến khả năng chi trả. Có tới 91% ý kiến khảo sát cho biết khách hàng sẵn sàng trả thêm tiền để sở hữu bất động sản gần các công trình giao thông trọng điểm, trong đó mức chấp nhận phổ biến là cao hơn từ 5-10%.

Dù vậy, ông Tuấn lưu ý không phải mọi dự án gắn mác "ăn theo hạ tầng" đều tạo ra giá trị. Chỉ những dự án thực sự tiếp cận thuận tiện với hệ thống giao thông, đồng thời nằm trong khu vực có dân cư hiện hữu hoặc có khả năng hình thành cộng đồng trong trung hạn mới hưởng lợi bền vững.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định hạ tầng sẽ tiếp tục là yếu tố quyết định sự phát triển của thị trường trong những năm tới, tác động trực tiếp tới lựa chọn nơi ở, quyết định đầu tư cũng như mặt bằng giá của từng khu vực, theo báo Dân Trí.

Thị trường còn trong giai đoạn chờ đợi?

Đánh giá triển vọng thị trường, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia bày tỏ trên báo Vietnamnet, lãi suất thời gian tới nhiều khả năng không tăng nhưng cũng khó giảm mạnh như giai đoạn trước. Vì vậy, nhà đầu tư và doanh nghiệp cần tính toán kỹ cơ cấu vốn, cân đối hợp lý giữa vốn tự có và vốn vay.

Theo ông, về dài hạn, bất động sản sẽ phát triển theo hướng phân hóa, sàng lọc và bền vững hơn. Trong ngắn hạn, 6 tháng cuối năm vẫn là giai đoạn chờ đợi, dù thị trường được kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn nhờ mặt bằng lãi suất ổn định, quy hoạch và hạ tầng dần rõ nét, bộ máy chính quyền vận hành thông suốt và nguồn cung tiếp tục được cải thiện.

Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất vẫn là thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Theo khảo sát, mức trả gốc và lãi mua nhà an toàn chỉ nên tương đương 30-40% thu nhập hằng tháng; vượt ngưỡng này sẽ làm gia tăng rủi ro đối với cả người mua và hệ thống tài chính.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường vẫn trong giai đoạn thăm dò khi nhiều chính sách, đặc biệt về quy hoạch, đang tiếp tục được hoàn thiện, khiến tâm lý nhà đầu tư vẫn khá thận trọng.