VARS IRE nói gì về giá trị bất động sản dọc các tuyến Metro và mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng?

Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh phát triển đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao và mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng-PV), cách nhìn về giá trị bất động sản đang dần thay đổi. Một căn nhà không chỉ được đánh giá qua giá mua hay vị trí địa lý, mà còn ở thời gian di chuyển, chi phí đi lại và khả năng tiếp cận việc làm, trường học, y tế cùng các dịch vụ thiết yếu.

Sự phát triển của đường sắt đô thị góp phần cải thiện khả năng kết nối, mở ra cơ hội gia tăng sức hấp dẫn của bất động sản tại các khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng. Ảnh TL.

Theo Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), khi giao thông công cộng phát triển đồng bộ, những khu vực có giá nhà vừa phải nhưng kết nối thuận tiện với các trung tâm việc làm có thể tạo lợi thế về tổng chi phí sống. Đây cũng là yếu tố có thể làm thay đổi sức hấp dẫn và giá trị bất động sản dọc các tuyến metro và khu vực TOD trong những năm tới.

Giá nhà thấp chưa chắc chi phí sống đã thấp

Tại Hà Nội và TP.HCM, tình trạng ùn tắc giao thông cùng sự phụ thuộc lớn vào phương tiện cá nhân khiến chi phí đi lại trở thành một phần đáng kể trong ngân sách của nhiều hộ gia đình. Ngoài nhiên liệu, người dân còn phải chi trả tiền gửi xe, bảo dưỡng, bảo hiểm và các khoản phát sinh, chưa kể thời gian bị tiêu hao trên đường.

Một căn nhà ở ngoại thành có giá thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm có thể giúp giảm áp lực tài chính ban đầu. Tuy nhiên, nếu kết nối giao thông hạn chế, thiếu tiện ích và người dân phải mất nhiều giờ di chuyển mỗi ngày, lợi thế về giá mua có thể bị bào mòn theo thời gian.

Vì vậy, VARS IRE cho rằng cần phân biệt giữa “nhà ở giá thấp” và “nhà ở có chi phí sống thấp”. Tổng chi phí sở hữu và sinh sống cần được nhìn nhận trong dài hạn, bao gồm cả chi phí đi lại, thời gian di chuyển và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.

Ga đường sắt đô thị trên cao trong bối cảnh giao thông đường bộ đông đúc. Việc di chuyển bằng metro giúp người dân tiết kiệm thời gian, giảm áp lực ùn tắc và góp phần nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực có kết nối giao thông thuận tiện. Ảnh TL.

Metro và TOD có thể tái định hình giá trị bất động sản

Việc phát triển mạng lưới metro và các khu đô thị theo mô hình TOD đang mở ra khả năng tổ chức lại không gian đô thị, phân bố dân cư và các trung tâm việc làm. Thay vì chỉ quan tâm đến khoảng cách địa lý, người mua nhà ngày càng có thêm cơ sở để đánh giá vị trí thông qua thời gian di chuyển thực tế.

Khi một khu vực được kết nối thuận tiện với trung tâm bằng metro, lợi thế về thời gian có thể giúp tăng sức hấp dẫn của bất động sản, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh và khu vực ngoài trung tâm. Tuy nhiên, tác động đến giá còn phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, chất lượng kết nối, nguồn cung, nhu cầu thực và mặt bằng giá hiện tại.

Trao đổi với phóng viên về giá trị bất động sản dọc các tuyến đường sắt đô thị (metro) và khu vực phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng metro và mô hình TOD có thể tạo động lực gia tăng giá trị bất động sản nhờ rút ngắn thời gian di chuyển, cải thiện khả năng kết nối và hình thành các cực phát triển đô thị mới. Tuy nhiên, không phải cứ gần metro là bất động sản sẽ tăng giá vì còn phải xem sản phẩm bất động thuộc loại hình nào, có rủi ro gì không.

Ông Nguyễn Anh Quê.

Theo ông Quê, TOD cần gắn với phát triển đồng bộ nhà ở, việc làm, y tế, giáo dục và dịch vụ để thúc đẩy giãn dân thực chất, chứ không chỉ đơn thuần là nơi ở. Bên cạnh cơ hội tăng giá, người dân và nhà đầu tư cũng cần lưu ý những rủi do từ điều chỉnh quy hoạch, thu hồi đất và hạn chế xây dựng. Do đó, việc tìm hiểu kỹ quy hoạch, pháp lý và khả năng khai thác thực tế là yếu tố quan trọng khi đầu tư bất động sản đón đầu metro và TOD.

Khả năng tiếp cận nhà ga quyết định lợi thế

Không phải bất động sản nào nằm gần metro cũng đương nhiên được hưởng lợi như nhau. Khoảng cách đến nhà ga chỉ là một yếu tố ban đầu; chất lượng đường đi bộ, khả năng kết nối xe buýt, điều kiện tiếp cận nhà ga và sự hiện diện của các tiện ích xung quanh mới góp phần quyết định giá trị sử dụng thực tế.

Hai dự án cùng cách ga 500 m nhưng có chất lượng kết nối khác nhau có thể tạo ra trải nghiệm sống và sức hấp dẫn thị trường rất khác biệt. Một khu nhà ở có thể dễ dàng tiếp cận ga metro, trường học, nơi làm việc và các dịch vụ thiết yếu sẽ có lợi thế hơn khu vực chỉ có khoảng cách địa lý thuận lợi nhưng thiếu kết nối đồng bộ.

Đối với người mua nhà tại khu vực vệ tinh, metro có thể giúp giảm sự đánh đổi giữa giá nhà và thời gian đi lại. Tuy nhiên, lợi ích này chỉ thực sự rõ rệt khi tuyến đường sắt được đưa vào vận hành hiệu quả, phù hợp với nhu cầu di chuyển và kết nối thuận tiện với các phương tiện khác.

Cơ hội tăng giá đi cùng tiềm ẩn rủi ro đầu tư?

Thực tế tại các thị trường đã phát triển đường sắt đô thị cho thấy khả năng tiếp cận giao thông công cộng có thể trở thành một yếu tố tác động đến giá bất động sản. Tại Việt Nam, mạng lưới metro vẫn đang trong quá trình mở rộng nên cần thêm dữ liệu dài hạn để đánh giá đầy đủ mức độ và phạm vi tác động.

Với các khu vực nằm trong định hướng phát triển TOD, việc tổ chức lại không gian đô thị có thể kéo theo thay đổi về chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng và phương án phát triển dự án. Những thay đổi này có thể tạo cơ hội phát triển nhưng cũng ảnh hưởng đến quyền lợi, kế hoạch sử dụng đất và khả năng khai thác tài sản của người dân, tùy từng trường hợp và quy định áp dụng.

Đối với nhà đầu tư mua bất động sản theo kỳ vọng đón đầu hạ tầng, rủi ro lớn nằm ở việc giá bán hiện tại đã phản ánh quá nhiều kỳ vọng tương lai trong khi dự án giao thông chưa hoàn thành hoặc quy hoạch chưa được triển khai cụ thể. Vì vậy, không nên mặc định mọi bất động sản nằm trong vùng quy hoạch metro hoặc TOD đều sẽ tăng giá.

VARS IRE khuyến nghị người mua cần xem xét đồng thời giá bán, khả năng tài chính, nhu cầu ở thực, tính pháp lý, chất lượng kết nối và tiến độ hạ tầng. Với bất động sản vùng ven, lợi thế không chỉ nằm ở mức giá thấp hơn trung tâm mà còn ở khả năng tiếp cận việc làm và dịch vụ với chi phí hợp lý.

Về dài hạn, metro và TOD có thể góp phần thay đổi cách thị trường định giá bất động sản, từ việc chú trọng khoảng cách địa lý sang đánh giá khả năng tiếp cận và tổng chi phí sống. Tuy nhiên, giá trị bền vững vẫn phải dựa trên nhu cầu thực, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác của tài sản, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá khi có công trình giao thông mới.