Metro và cú hích cho cuộc "đổi ngôi" trên bản đồ bất động sản

"Vẽ lại" bản đồ giá trị bất động sản

Theo thống kê, TP.Hà Nội định hướng phát triển mạng lưới đường sắt đô thị quy mô khoảng 18 tuyến, dài gần 979 km, cùng hệ thống các trung tâm và điểm TOD (giao thông công cộng) ở nhiều cấp độ. Trong đó, ngoài tuyến Cát Linh - Hà Đông đã vận hành, Nhổn - ga Hà Nội dự kiến vận hành toàn tuyến từ tháng 12/2027, Hà Nội cũng vừa khởi công thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km, dự kiến hoàn thành cơ bản vào năm 2030.

Trong khi đó, tại TP.HCM và khu vực mở rộng, mạng lưới metro cũng được định hướng phát triển với khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km. Tuyến số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đã vận hành; tuyến số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm. Ngoài ra, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026.

Theo báo Thanh Niên, đáng chú ý, hạ tầng đường sắt tốc độ cao tại Việt Nam cũng đã chính thức được kích hoạt với 2 tuyến Hà Nội - Quảng Ninh (120 km) và Bến Thành - Cần Giờ, (54 km) dự kiến vận hành từ cuối năm 2028. Đây cũng là hai dự án đưa Việt Nam vào nhóm số ít quốc gia có đường sắt cao tốc 350 km/giờ, tạo sự thay đổi mang tính cách mạng về thời gian di chuyển.

Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), khi metro được tích hợp với quy hoạch đô thị, giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng tiếp cận thay vì chỉ khoảng cách địa lý. Xu hướng những năm gần đây cho thấy, câu hỏi "cách bao xa" đang dần chuyển thành "đi mất bao lâu". Đáng chú ý, các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn 25 - 40% so với trung tâm nhưng được kết nối thuận tiện với metro có thể tạo ra lợi thế kép về giá mua và chi phí, thời gian di chuyển.

Thực tế trên thế giới cho thấy, các dự án bất động sản có khả năng tiếp cận thuận tiện với hệ thống giao thông công cộng thường ghi nhận mức tăng giá tốt hơn so với mặt bằng chung.

Tại Việt Nam, các tuyến metro mới chỉ bắt đầu được đưa vào vận hành trong vài năm gần đây nên cần thêm thời gian để hình thành dữ liệu đủ dài đánh giá đầy đủ tác động của hạ tầng giao thông công cộng lên giá bất động sản.

Tuy nhiên, những tín hiệu ban đầu cho thấy khả năng tiếp cận giao thông công cộng đang dần trở thành một yếu tố được thị trường quan tâm và phản ánh vào giá trị bất động sản. Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cũng cho thấy trong 2 năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10 - 20% so với mức tăng chung của thị trường.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết thêm trên báo VTC News, khi TP.HCM mở rộng không gian phát triển, mô hình đô thị một trung tâm ngày càng bộc lộ giới hạn. Những cực đô thị mới sẽ nổi lên và để các cực này thực sự phát huy vai trò, thành phố cần một mạng lưới giao thông công cộng đủ lớn để kết nối.

Trong cấu trúc mới ấy, metro không còn đơn thuần là phương tiện di chuyển mà đang dần trở thành hạ tầng định hình đô thị.

Một khu vực cách trung tâm vài chục cây số nhưng có thể tiếp cận nhanh bằng metro sẽ có vị thế khác. Khi thời gian di chuyển rút ngắn, khoảng cách địa lý cũng dần mất đi ý nghĩa trong quyết định của người dân chọn nơi ở, nơi làm việc hay đầu tư.

Và trong tương lai, giá trị của một khu đất không còn được đo chủ yếu bằng câu hỏi “cách trung tâm bao xa?”, mà là “mất bao lâu để kết nối tới trung tâm”.

Ảnh minh họa: Ngọc Dương/Thanh Niên

Không phải cứ gần metro là bất động sản "lên ngôi"

Ông Nguyễn Tấn Tâm, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản thuộc Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Ban Quản trị Cộng đồng Review Bất động sản, cho rằng metro có thể làm tăng giá bất động sản, nhưng không phải cứ "gần đường ray là tăng giá", theo báo Dân Trí.

Theo đó, giá trị lớn nhất của metro nằm ở việc rút ngắn thời gian di chuyển và cải thiện khả năng tiếp cận. Vì vậy, bất động sản hưởng lợi rõ hơn thường nằm gần nhà ga, đặc biệt là các ga trung chuyển, nơi giao nhau của nhiều tuyến và khu vực TOD - vùng quy hoạch phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng - có mật độ dân cư, thương mại, dịch vụ cao.

Ngược lại, dự án chỉ “gần tuyến metro” nhưng cách xa nhà ga, khó đi bộ tới ga hoặc thiếu kết nối giao thông chặng cuối có thể hưởng lợi ít hơn. “Thị trường tương lai sẽ phân biệt ngày càng rõ giữa gần đường ray và thực sự kết nối với metro’”, ông Tâm nói.

Ngoài ra, với người mua, tiến độ thực tế của hạ tầng quan trọng hơn những kỳ vọng trên thị trường. Cần xem tuyến metro đang ở bước pháp lý nào, vị trí nhà ga, khoảng cách và khả năng đi bộ tới ga, thời điểm dự kiến triển khai. Quan trọng hơn, bất động sản cần có nhu cầu ở, cho thuê hoặc kinh doanh ngay cả khi metro chậm vài năm. “Metro là yếu tố cộng thêm vào giá trị bất động sản, không nên là lý do duy nhất để mua bất động sản”, ông Tâm nói.

VARS IRE cũng cho rằng khoảng cách tới ga chỉ là một phần trong việc đánh giá giá trị bất động sản. Khả năng kết nối, giao thông chặng cuối, việc làm, dịch vụ và chất lượng đô thị mới quyết định mức độ thuận tiện thực tế. Một căn hộ cách ga 3km nhưng kết nối tốt có thể phù hợp hơn căn hộ cách ga 500m nhưng đi lại bất tiện.

Giá trị này không chỉ thể hiện qua giá bán mà còn ở chi phí và thời gian đi lại được tiết kiệm. Chẳng hạn, nếu một căn hộ gần metro giúp một gia đình giảm một xe máy và tiết kiệm khoảng 4 triệu đồng mỗi tháng cho nhiên liệu, gửi xe và bảo dưỡng, khoản tiết kiệm sẽ là 48 triệu đồng mỗi năm, tương đương 480 triệu đồng sau 10 năm và 960 triệu đồng sau 20 năm, chưa tính chi phí đi metro và lãi suất.

Với người mua lần đầu hoặc ngân sách hạn chế, các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh có giá thấp nhưng kết nối tốt với metro có thể là lựa chọn đáng cân nhắc. Ngược lại, những bất động sản được quảng bá “gần metro”, “đón đầu” hạ tầng hoặc kỳ vọng tăng giá khi tuyến hoàn thành cần được nhìn thận trọng.

“Đối với những  tuyến mới dừng ở quy hoạch hoặc chưa hoàn thành, việc cộng trước giá trị tương lai của hạ tầng vào giá bán hiện tại có thể tiềm ẩn rủi ro”, VARS IRE lưu ý.