HoREA góp ý Luật Nhà ở (sửa đổi): Đề xuất chỉ áp dụng thời hạn sử dụng với chung cư xây mới

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó kiến nghị điều chỉnh quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hướng bám sát tinh thần Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết thời gian qua dư luận đặc biệt quan tâm đến đề xuất quy định "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Tuy nhiên, Nghị quyết 21 không sử dụng khái niệm này mà quy định theo hướng "thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình" và chỉ áp dụng đối với các chung cư xây dựng mới.

Theo ông Châu, việc sửa đổi Luật Nhà ở cần bám sát tinh thần Nghị quyết 21 nhằm hoàn thiện thể chế, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững, đồng thời bảo đảm quyền tài sản và quyền có chỗ ở hợp pháp của người dân.

Đáng chú ý, HoREA kiến nghị quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư chỉ áp dụng đối với các dự án được xây dựng sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Đối với các chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài trước đó, cần tiếp tục bảo đảm quyền lợi của người dân và không áp dụng hồi tố.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Nghị quyết 21 đã xác định rõ chủ trương giao đất lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên là nhà chung cư; đồng thời quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình và cho phép chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng. Đây là cơ sở quan trọng để sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Để bảo đảm thống nhất với Nghị quyết, HoREA đề xuất đổi tên Mục 4 Chương II của dự thảo Luật từ "Sở hữu nhà chung cư có thời hạn" thành "Thời hạn sử dụng nhà chung cư". Theo ông Châu, cách quy định này phản ánh đúng bản chất là thời hạn sử dụng công trình xây dựng, thay vì giới hạn quyền sở hữu tài sản của người dân.

Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung quy định làm rõ quyền sở hữu căn hộ chỉ chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ và các chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng công trình; đồng thời việc xử lý quyền sử dụng đất phải tuân thủ cả Luật Nhà ở và pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp chung cư hết niên hạn sử dụng, HoREA đề xuất cho phép chủ sở hữu được đóng góp kinh phí để xây dựng lại chung cư mới và tiếp tục sử dụng khu đất theo quy định. Trường hợp cư dân không có nhu cầu hoặc không đủ khả năng đóng góp, hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đủ điều kiện thực hiện dự án, khu đất sẽ được bàn giao cho Nhà nước tổ chức xây dựng lại; người dân được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định.

Ông Lê Hoàng Châu nhận định, việc thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 21 sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Hiện cả nước có khoảng 2.500 khu chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994, trong đó nhiều công trình đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng tiến độ cải tạo còn chậm.

HoREA kỳ vọng quy định mới sẽ từng bước chuyển từ cơ chế Nhà nước hỗ trợ toàn diện sang cơ chế trao quyền gắn với trách nhiệm của chủ sở hữu căn hộ trong việc đóng góp kinh phí, tham gia cải tạo và xây dựng lại chung cư khi công trình hết niên hạn sử dụng, qua đó tạo nền tảng pháp lý minh bạch, bền vững cho quá trình chỉnh trang đô thị.