Giá đất không sát thực tế: Luật “hở” và làm... tùy tiện!

Mặc dù các cấp chính quyền luôn khẳng định, áp g?á bồ? thường trong thu hồ? đất phả? t?ệm cận vớ? g?á thị trường. Trên thực tế, từ nó? đến làm luôn có một khoảng cách nhất định. Nghịch lý trong v?ệc áp khung g?á đất trong các dự án không sát vớ? thực tế là nguyên nhân chính kh?ến v?ệc g?ả? phóng mặt bằng (GPMB) chậm trễ, làm hao hụt t?ền ngân sách Nhà nước...

Sát thị trường: quá khó?

Trong một k?ến nghị gử? đến TP. Hà Nộ? mớ? đây nhất, đạ? d?ện Ngân hàng thế g?ớ? (WB) bày tỏ quan ngạ? về t?ến độ phê duyệt đơn g?á bồ? thường đất ở tạ? Hà Nộ?, nên chưa xác định tổng k?nh phí thực h?ện GPMB để hoàn th?ện tá? cơ cấu các dự án.

Khuyến cáo của WB đáng phả? xem xét, thực tế cho thấy bảng g?á đất tạ? nh?ều địa phương, nhất là tạ? các đô thị lớn h?ện nay (trong đó có Hà Nộ?), vẫn thấp hơn nh?ều so vớ? g?á thị trường, thậm chí chỉ bằng khoảng 20 - 60\%. Trong kh? bảng g?á đất chuẩn quốc tế phả? đạt 70 - 75\% g?á thị trường. Đây được xem là một trong những nguyên nhân kh?ến các dự án chậm trễ, bở? ngườ? có đất bị thu hồ? chờ đợ? để được g?á cao hơn, gây khó khăn trong công tác bồ? thường GPMB, đặc b?ệt là đố? vớ? các dự án lớn, thu hồ? đất trong nh?ều năm.

Trong bản báo cáo mớ? đây nhất, sở Tà? nguyên & Mô? trường (TN&MT) Hà Nộ? cũng phả? thừa nhận, qua thực tế trực t?ếp làm công tác quản lý đất đa? cho thấy, v?ệc xây dựng bảng g?á đất sát vớ? g?á thị trường là đ?ều rất khó. Trong đó, nguyên tắc định g?á đất chưa định lượng được thế nào là sát vớ? g?á chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. H?ện tạ? chỉ ch?a theo các tuyến phố, chưa có bảng g?á cụ thể.

Một chuyên v?ên thuộc sở TN&MT Hà Nộ? (x?n được g?ấu danh tính - PV) cho PV báo ĐS&PL b?ết: Không chỉ có sự chênh lệch g?á đất g?áp ranh g?ữa các tỉnh, mà ngay trong một tỉnh, thành phố cũng có sự chênh lệch khá lớn g?ữa các quận, huyện. Đã có h?ện tượng g?á đất tạ? huyện Từ L?êm cao hơn cả các quận nộ? thành như Long B?ên, Hà Đông... Thậm chí có trường hợp, ha? ngườ? có đất g?ống nhau nhưng kh? bồ? thường chưa chắc sẽ nhận được số t?ền bồ? thường như nhau.

Cũng theo vị này: Khá? n?ệm “trong đ?ều k?ện bình thường” cũng chưa được làm rõ trong nguyên tắc định g?á đất, chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất và thờ? hạn sử dụng đất; đồng thờ?, nguyên tắc này chưa bao hàm hết đố? vớ? những nơ?, những loạ? đất không có g?ao dịch về quyền sử dụng. Bảng g?á đất ở V?ệt Nam cũng chưa được áp dụng tớ? từng thửa.

Nghịch lý

V?ệc đền bù GPMB h?ện nay kh?ến PV nhớ lạ? một câu chuyện về một hộ dân trong nh?ều năm qua lần lượt đ? gõ cửa khắp các ban, ngành của TP. Hà Nộ? kh? g?a đình bà chỉ nhận được 50 nghìn đồng /m² đất g?ữa Thủ đô.

Theo phản ánh của bà Trần Thị Thành (70 tuổ?) ở tổ 23, phường Phương L?ên, Đống Đa (Hà Nộ?) thì: G?a đình bà có tổng d?ện tích là 105 m² vớ? 11 nhân khẩu đang s?nh sống ổn định từ trước những năm 1990, nhưng kh? bị thu hồ? 48.8m², g?a đình bà chỉ được đền bù, hỗ trợ th?ệt hạ? hơn 179 tr?ệu đồng. Trong đó có phần d?ện tích đất chỉ được bồ? thường 50 nghìn đồng/m² và không hỗ trợ tá? định cư? Trong kh? đó, cùng một lô đất khác trên địa bàn quận này lạ? có mức g?á đền bù gấp nh?ều chục lần.

Hẳn dư luận vẫn chưa quên vụ 16 hộ dân (đang quản lý hơn 4.500 m² đất tạ? xứ đồng Cát Thượng, quận Hoàng Ma?, Hà Nộ?) đồng loạt v?ết đơn khở? k?ện UBND quận Hoàng Ma? ra Tòa án Nhân dân TP. Hà Nộ? trong v?ệc bồ? thường GPMB thực h?ện dự án Nhà máy nước Yên Sở.

Được b?ết, trước đây, khu đất này là của 21 hộ dân ở xã Trần Phú, huyện Thanh Trì, Hà Nộ?, là hộ nông ngh?ệp được nhà nước cấp t?êu chuẩn ruộng phần trăm trong những năm thập kỷ 60 theo quy định HTX nông ngh?ệp sau cả? cách ruộng đất. 21 hộ dân trên sử dụng ổn định không có tranh chấp. Đến năm 2001, các hộ dân trên được UBND huyện Thanh Trì cấp sổ đỏ đất phần trăm trên cùng d?ện tích đất ruộng khoán nông ngh?ệp theo Nghị định 64 năm 1993.

Sau đó, 21 hộ dân đã chuyển nhượng lạ? cho nhóm 16 hộ dân để san lấp, xây dựng trang trạ? vớ? mức đầu tư 10 tỷ đồng. Từ kh? nhận chuyển nhượng đến nay, v?ệc san lấp, xây dựng trang trạ? không có tranh chấp, không bị chính quyền địa phương lập b?ên bản, xử phạt. Thế nhưng, 16 hộ này chỉ được áp g?á đền bù tà? sản trên đất hơn 400 tr?ệu đồng.

Lý g?ả? những nghịch lý đang d?ễn ra, ông Bù? Ngọc Tuân, Cục trưởng cục K?nh tế và phát tr?ển quỹ đất (bộ TN&MT) cho hay: Để khắc phục những bất cập trên, kh? định g?á đất phả? làm rõ được 4 vấn đề: định g?á theo mục đích sử dụng tạ? thờ? đ?ểm định g?á hay theo g?ấy chứng nhận; xác định g?á đất theo thờ? hạn sử dụng đất; phù hợp vớ? g?á đất phổ b?ến trên thị trường (đây là vấn đề cực khó bở? thị trường đất của ta chưa lành mạnh, g?ao dịch ngầm vẫn còn nh?ều, g?á chuyển nhượng trên hợp đồng luôn không chính xác vớ? thực tế); trong nguyên tắc định g?á, thửa đất có đ?ều k?ện tự nh?ên như nhau thì định g?á g?ống nhau. Nếu thực h?ện được 4 nguyên tắc này, sẽ vừa đảm bảo được công bằng cho dân mà lạ? không gây thất thoát của Nhà nước.

“Vừa đá bóng, vừa thổ? cò?”

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng bộ môn luật Đất đa?, đạ? học Luật Hà Nộ?, bảng g?á đất h?ện nay chỉ có tính định lượng, không định tính. Tức là không rõ ràng. Bở? thế nào là sát; Sát trên hay sát dướ?; Thị trường ở đây là thị trường nào; Thị trường đã được Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng làm tăng g?á trị của đất hay là thị trường Nhà nước chưa đầu tư; Hoặc thị trường này là thị trường có tổ chức hay vô tổ chức?

Bên cạnh đó, g?á chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế chưa có một cơ quan nào được thành lập và có đủ năng lực, trình độ chuyên môn được g?ao trách nh?ệm để hàng ngày theo dõ? trên địa bàn cụ thể mỗ? ngày có tổng số bao nh?êu g?ao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành công, số lượng sản phẩm g?ao dịch vớ? mỗ? mức g?á là bao nh?êu. Vì vậy, g?á chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong đ?ều k?ện bình thường vẫn chưa thể xác định được.

“Do đó, không a? xác định được g?á chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tạ? thờ? đ?ểm và địa bàn cụ thể (Hà Nộ?) để làm căn cứ được co? là sát. Thị trường trong đ?ều k?ện bình thường được h?ểu ra sao; Thế nào được co? là bình thường? Một trong những nguyên tắc để xác định g?á đất lạ? không rõ ràng như vậy, sẽ tạo ra rất nh?ều các cách h?ểu khác nhau. Cách làm luật mà tạo ra lỗ hổng cho rất nh?ều cơ quan thực th? pháp luật có cách h?ểu khác nhau thì dẫn tớ? áp dụng khác nhau tạo ra tình trạng tùy t?ện, t?ềm ẩn tham nhũng, t?êu cực”, PGS. TS. Tuyến nó?.

Cũng theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Luật còn tạo nên tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổ? cò?”: UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồ? đất theo đ?ều 48 Luật Đất đa?, sau đó Luật lạ? cho phép UBND cấp tỉnh có thẩm quyền xây dựng khung g?á đất làm cơ sở tính bồ? thường. Đây cũng chính là lý do vì sao ngườ? dân vẫn kh?ếu k?ện, kh?ếu nạ? đất đa? kéo dà? kh? quyền lợ? của họ không được đảm bảo.

                                                                                                                                                            Vương Trần (Thực h?ện)