Đừng nhầm tưởng giải cứu "thị trường" với giải cứu "doanh nghiệp" bất động sản

PV: Nhiều ý kiến nhận đinh, thị trường bất động sản có nguy cơ “đóng băng” kéo dài nên cần có sự “giải cứu” để các doanh nghiệp bất động sản có cơ hội vực dậy. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Trên thế giới, không quốc gia nào đặt vấn đề giải cứu các doanh nghiệp bất động sản vì thị trường bất động sản cũng được coi như một trong các loại thị trường hàng hóa khác.

Kinh nghiệm tại các nền kinh tế phát triển cho thấy, Chính phủ hay cơ quan quản lý Nhà nước chỉ có những biện pháp “giải cứu” thị trường bất động sản khi nợ xấu của các dự án bất động sản gây hại cho thị trường tín dụng và thị trường chứng khoán. Theo đó, nếu khó khăn của thị trường bất động sản xảy ra ở mức độ cao hơn, làm cho thị trường tín dụng bị ảnh hưởng do nợ xấu, do làm mất niềm tin của người mua trái phiếu, cổ phiếu, thì tùy tức mức độ mà Nhà nước đưa ra các giải pháp giải cứu.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ.

Tôi lấy dẫn chứng trường hợp của nền kinh tế có nhiều nét tương đồng về mô hình quản lý Nhà nước là Trung Quốc, dù các vấn đề của thị trường bất động sản đã được đề cập lâu nay và tháng 10 và vừa qua, cơ quan quản lý thông báo 16 biện pháp đồng bộ để phát triển thị trường. Đây đều là các biện pháp nhằm ổn định, lành mạnh hóa thị trường chứ không đơn thuần là việc "giải cứu" như một số cơ quan thông tin truyền thông trong nước đang đưa tin.

Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, trước những khó khăn về dòng vốn, thanh khoản đã xuất hiện hiện tượng nhiều nhà đầu tư dự án bất động sản phải bán hạ giá hàng hóa để thực hiện trách nhiệm trả nợ vốn vay đầu tư, điều này là bình thường trong cơ chế thị trường.

Những hành động của Chính phủ trên cơ sở tôn trọng nguyên tắc thị trường là cần thiết để từng bước bình ổn cũng như định hướng thị trường phát triển một cách bền vững. Dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước quản lý khá tốt thị trường tín dụng, nhất là những quy định chặt chẽ đối với tín dụng bất động sản. Khả năng nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản tác động tiêu cực lên thị trường tín dụng là khó xảy ra.

Đặc biệt, mới đây, Thủ tướng cũng đã thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Những động thái nói trên của các cơ quan quản lý Nhà nước là phù hợp, vừa hỗ trợ thị trường, doanh nghiệp cũng như tôn trọng nguyên tắc bình đẳng của kinh tế thị trường, có sự rút kinh nghiệm từ những tình huống đã xảy ra trong khủng hoảng, đóng băng của thị trường bất động sản giai đoạn 2008 – 2013.

PV: Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản phải xoay sở đủ cách giảm giá bán, tăng chiết khấu bán nhà, vay vốn lãi cao... để hoạt động cầm chừng. Điều này có liên quan gì đến tính thanh khoản của thị trường hiện nay, thưa ông?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Khi thị trường tăng trưởng nóng, nhiều người lao vào kinh doanh bất động sản do lợi nhuận ngày càng cao khiến "bong bóng" tích tụ và đến một thời điểm nhất định, "bong bóng" sẽ nổ. Khi đó thị trường sẽ gây tác động mạnh lên các ngân hàng làm mất thanh khoản, thị trường tiền tệ rối loạn và có thể gây khủng hoảng tài chính, thậm chí khủng hoảng kinh tế.

Thực tế hiện nay, tính thanh khoản của thị trường yếu, hoạt động của thị trường gần như không có hiệu quả. Người ta hy vọng giá cao sẽ tạo ra một thị trường hoạt động mạnh nhưng người ta không lường trước được, giá cao do kích giá giả tạo dẫn đến hệ lụy xấu cho thị trường.

Trong các trạng thái mua bán bất động sản khác nhau sẽ có tính thanh khoản khác nhau. Nếu nhà đầu tư không “ôm” bất động sản lúc giá cao thì không rơi vào bi bịch của thị trường mất thanh khoản hiện nay. Nhiều nhà đầu tư ôm số lượng lớn bất động sản thời điểm sốt đất, giá ảo đến lúc này muốn “đẩy” ra khó hơn nhiều lần với việc mua vào vì đất đã trở về giá trị thực- nói nôm na mua vào thì dễ bán ra thì khó.

Khi đầu tư, nhiều người muốn duy trì bất động sản mình đang có nhưng khả năng duy trì cũng không được lâu vì đi vay tiền để đầu tư thì cũng khó tìm kiếm lợi ích nào để trả lãi ngân hàng. Vì lẽ đó, nhà đầu tư cũng phải tìm cách để trả nợ, họ phải cơ cấu lại nguồn bất động sản, cân đối xem phân khúc nào nên bán cắt lỗ, phân khúc nào nên chờ cơ hội bán sinh lời. Nhiều nhà đầu tư bất động sản đang rơi vào tình cảnh cố gắng bằng mọi cách để tồn tại, để “sống” được thay vì rơi vào cảnh nợ xấu.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, tính thanh khoản của thị trường bất động sản hiện nay yếu.

PV: Thời gian qua, thị trường bất động sản có sự nhiễu loạn, theo ông mấu chốt do đâu?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Theo quan điểm của tôi, thị trường bất động sản có sự nhiễu loạn là do có sự đầu cơ. Vì vậy, giải pháp lâu dài vẫn là phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ bất động sản và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ sắc thuế bất động sản phù hợp. Cần có giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào bất động sản so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Chuyển đổi số cũng là một giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng và đủ sắc thuế bất động sản...

PV: Ông có dự báo gì về thị trường bất động sản thời gian tới?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản đang băng giá và khả năng rơi vào nợ xấu khá cao. Xử lý những khó khăn của thị trường bất động sản phải là các cơ quan Nhà nước. Điều này tùy giải pháp chúng ta xử lý như thế nào. Nếu cách xử lý mà có thể xuất hiện nợ xấu thì câu chuyện sẽ bi đát. Nếu cách xử lý của chúng ta không gây ra nợ xấu, tín hiệu sẽ tích cực, nhẹ nhàng hơn. Thị trường bất động sản Việt Nam đang có rất nhiều nghịch lý. Thị trường nhà ở thương mại chủ yếu phục vụ cho giới nhà giàu và giới đầu cơ.

Một thị trường không hướng tới toàn dân, không hướng đến người lao động mà hướng tới khu vực nhiều tiền và chỉ tạo ra những sự phấp phỏm cho nền kinh tế, lúc nào gây sốt giá, lúc nào gây nợ xấu. Theo tôi, cần cải cách thị trường bất động sản, đổi mới cách quản lý thị trường bất động sản hiệu quả, thị trường cho toàn dân, thị trường vì lợi ích nền kinh tế.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!

Ngân Giang

Bài đăng trên tạp chí in Đời sống & Pháp luật gộp số 10+11+12 (12/1 đến 14/1/2023)