Dự án BĐS “bán lúa non” (bài 2): Doanh nghiệp địa ốc dùng “chiêu” gì để lách luật?

Mượn tên cá nhân khác, “bật đèn xanh” cho sàn nhận đặt cọc, “vẽ” ra các loại giấy tờ với câu chữ đánh tráo khái niệm,…là cách các CĐT dùng để bán dự án khi chưa đủ điều kiện.

Thông tin từ báo Lao Động, theo Luật Kinh doanh bất động sản, một dự án chỉ được mở bán khi đã làm xong móng (đối với chung cư), xong hạ tầng (đối với dự án thấp tầng) và phải có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng địa phương.

Thông thường, việc đặt cọc giữ chỗ ở mức 10% trên tổng giá trị căn hộ, tuy nhiên có một số chủ đầu tư sử dụng chiêu bài tặng mức chiết khấu cao để dụ khách hàng xuống tiền đóng cọc với số tiền khá lớn, thậm chí có thể lên đến 90% giá trị căn hộ.

Đơn cử như dự án căn hộ Sky 89 nằm tại số 89 Hoàng Quốc Việt, P. Phú Thuận, Quận 7, TPHCM do liên doanh chủ đầu tư An Gia Investment – Creed Group phát triển, đang được chính chủ đầu tư thông tin là đã bán hết 100% căn hộ trong lễ ra mắt dự án giai đoạn 1 vào đầu tháng 8 vừa qua.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu thực tế, dự án này đang mới trong giai đoạn thi công móng được gần 4 tháng, dự kiến phải sau 5 tháng nữa mới xong và theo quy định lúc này mới được mở bán huy động vốn. Ấy vậy mà nếu nhìn vào lịch thanh toán của chủ đầu tư này đưa ra, ngoài việc đặt cọc 15% giá trị căn hộ, cứ mỗi 3 tháng tiếp theo khách hàng phải đóng 4% giá trị căn hộ. Và nếu tính đến thời điểm xong móng cọc như dự kiến là sau 9 tháng kể từ ngày công bố, khách hàng phải đóng thêm tổng cộng là 12% giá trị căn hộ.

Hay như Dự án La Cosmo Residences, đường Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận Tân Bình cũng được chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng An Gia Hưng giới thiệu ra thị trường. Dự án này được bán giá từ trên 3 tỷ đồng tới trên 5 tỷ đồng/căn với tổng số 500 căn hộ. Tuy giới thiệu và bán hàng từ tháng 6, nhưng theo tìm hiểu từ chủ đầu tư, dự kiến phải tháng 6.2019, khách hàng mới có thể ký hợp đồng mua bán. Dù hiện chỉ là thỏa thuận cọc, nhưng chủ đầu tư vẫn thu của khách hàng 15% giá trị căn hộ bán. 

Được biết, những hợp đồng đặt cọc giữ chỗ còn là cách huy động vốn của các doanh nghiệp yếu tài chính. Trong đó, cách thức phổ biến được sử dụng là mượn tên cá nhân để lách thuế.

Báo Tri thức trực tuyến thông tin, anh Lê Khiêm, một khách hàng mua đất nền Dự án Centana trên đường Trường Lưu, quận 9, TP.HCM cho biết, anh mới mua nền đất 100 m2 của dự án. Theo thông tin ban đầu là anh mua trực tiếp của chủ đầu tư. Tuy nhiên đến lúc làm hợp đồng mua bán thì người bán lại là một cá nhân. Trong khi đó, chủ đầu tư chỉ đứng ở vai trò đơn vị được ủy quyền bán lại dự án cho anh.

Tương tự, tại Dự án chung cư Phan Văn Hớn (quận 12) nhiều khách hàng thắc mắc tại sao họ là người mua đầu tiên, nhưng trong hợp đồng lại là người mua lại sản phẩm của người khác.

Khi đối chiếu các hợp đồng thì thấy chỉ có 8 người đứng tên trên tổng số hơn 300 căn hộ bán lại cho khách hàng mua và đơn vị phát triển dự án được 8 khách hàng này ủy quyền cho bán hàng.

Thậm chí tình trạng này còn được ghi nhận tại các địa bàn lân cận TP.HCM khi các doanh nghiệp tổ chức bán hàng tại đây.

Mới đây, UBND tỉnh Long An đã có kết luận thanh tra một số dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn tỉnh. Theo đó, đa số dự án đều sai phạm, trong đó có sai phạm đứng tên người khác để bán sản phẩm ở các dự án như Khu dân cư Hiệp Hòa, Khu đô thị sân bay thị xã Kiến Tường, Khu dân cư bến xe và Khu dân cư thị trấn Thủ Thừa.

Theo luật sư Trương Anh Tuấn, giám đốc công ty Luật Trường Sơn, việc các chủ đầu tư có các hình thức huy động vốn khi chưa đủ điều kiện có dấu hiệu vi phạm khoản 5 điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản.

Luật sư Tuấn chia sẻ: “Việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép có thể dẫn đến nhiều rủi ro cho người tiêu dùng, có thể dự án rơi vào tình trạng chưa biết ngày hoàn thành, ngoài ra có khả năng phải di dời. Khách hàng muốn tự bảo vệ mình cần lưu ý năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư trước khi quyết định.”

T/H