Đất Phú Quốc “nhảy múa", những bàn tay nào đang "đạo diễn"?

Thời gian qua, đất Phú Quốc đang “sốt” từng ngày, bởi tại đây, BĐS nghỉ dưỡng phát triển rầm rộ với các dự án quy mô, tầm cỡ khu vực và thế giới. Đặc biệt hơn, khi địa phương này đang chuyển thành đặc khu, giá đất lại tiếp tục lên cơn sốt mạnh hơn bao giờ hết.

Đắt như tôm tươi

Dự kiến đến năm 2019, Phú Quốc (thuộc tỉnh Kiên Giang) sẽ chuyển sang mô hình đặc khu. So với 2 điểm còn lại (Vân Đồn và Vân Phong) Phú Quốc được cho là có cơ sở hạ tầng, dịch vụ và các bước chuyển tiếp tốt hơn. Chính vì thế, đón làn sóng này, nhiều nhà đầu tư đã đến đảo ngọc để gom đất.

“Khách chủ yếu từ Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM... và nhiều nơi khác tìm về mua đất. Tuy nhiên, đa phần họ đều có mối dẫn hết, hi hữu mới có người tìm đến chúng tôi. Sản phẩm bán cho dòng khách này cũng là đất nền, đất đã phân lô trong các dự án. Có khi họ đi thành đoàn, kết hợp du lịch luôn”, ông Tâm - một “cò” đất ở Phú Quốc cho biết.

Theo ghi nhận của PV, tại các điểm nóng của Phú Quốc như: Thị trấn Dương Đông, Bãi Trường, An Thới... để săn lùng được vị trí đất đẹp thời điểm này là rất khó khăn. Thực tế, trong vai người cần vị trí đất đẹp để xây một khách sạn dạng vừa ở Bãi Trường, PV tiếp cận người tên Hải, “cò” đất tại thị trấn Dương Đông. Tuy nhiên, Hải nói: “Vị trí anh cần hiện khó tìm quá, những nơi đó đã có chủ hết rồi. Nếu mua lại, anh phải chấp nhận giá cao. Mà chưa biết như thế nào, người ta có nhượng lại hay không”.

Quả thật, khi PV có mặt tại Bãi Trường, nơi đây đang như một công trường khổng lồ với hàng loạt công trình. Hầu hết khu vực này đã được CEO Group gom hết, với dự án Novotel khổng lồ và các dự án khác đang triển khai. Kế đó là Mường Thanh và một số “đại gia” khác. Tuy nhiên bên cạnh các dự án lớn, hàng loạt dự án nhỏ khác đã và đang mọc lên. Đó là khách sạn M.K., A.L., M.T.,... rồi hàng loạt tổ hợp dịch vụ khác cũng mọc theo như karaoke, massage...

Khi BĐS nghỉ dưỡng ở Phú Quốc sốt ở mức đỉnh điểm cũng là lúc hàng loạt nhà đầu tư nhỏ lẻ đặt chân đến đảo ngọc để ăn theo làn sóng đầu tư. Thực tế, ghi nhận của PV cho thấy, hiện nay, các nhà đầu tư nhỏ, lẻ rất khó khăn trong việc tìm quỹ đất để phát triển dự án hoặc chấp nhận sang lại với giá cao.

Biết được nhu cầu của PV, “cò” đất tên Vinh ở thị trấn Dương Đông nói ngay: “Anh muốn đất xây khách sạn nhỏ thì cũng có nhưng hiếm vị trí đẹp, vì người ta đã bán hết rồi. Nếu muốn mua phải để em nói giúp các chủ đầu tư khác nhượng lại, do vậy giá cũng hơi cao”.

Sau hồi liên hệ, Vinh cho biết: “Em đã tìm được đất cho anh rồi, vị trí cực đẹp, mặt đường Cách Mạng Tháng Tám ở trung tâm sầm uất của thị trấn Dương Đông. Lô đất nằm đối diện khu trung tâm thương mại của Vingroup. Giá họ đang kêu bán là 20 tỷ đồng”. Lúc này, Vinh bắt đầu giới thiệu về sự lợi hại cũng như vị trí đắc địa của lô đất nói trên. “Vingroup sẽ phát triển 80ha đất của sân bay Dương Đông cũ thành khu thương mại, tạo điểm nhấn cho trung tâm của đảo ngọc. Do đó, nếu có nhu cầu về lô đất trên thì nên lấy ngay, không mai mốt là không còn đâu”.

Tương tự, khi PV liên hệ, hàng loạt môi giới đất đai tại Phú Quốc đều “nổ” đất ở khu vực này đã chạm đỉnh và cực kỳ khan hiếm do các nhà đầu tư nhỏ lẻ gom hết. Đáng chú ý, theo những người này, có tình trạng một số doanh nghiệp thu gom đất diện tích lớn, sau đó tìm cách phân lô, bán nền đón làn sóng của những ông lớn BĐS nghỉ dưỡng đang ồ ạt đổ về khu vực này.

Điển hình, dọc các con đường tại thị trấn Dương Đông, bảng thông tin mua bán đất treo khắp nơi. Thấy bảng thông tin rao “đất nền 5x20 chỉ 240 triệu đồng”, PV liền liên hệ thì được người tên Thìn cho hay: “Lô đó đã bán rồi anh, giờ đang còn lô gần đó với giá cao hơn, khoảng gần 500 triệu”.

Biến “đất chết” thành “đất vàng”

Theo các chuyên gia, giá đất tại Phú Quốc đã tăng gấp 4 – 5 lần so với thời điểm năm 2015. “Giá đất tại huyện đảo này tăng là do nhiều yếu tố. Đầu tiên có thể kể đến là các dự án BĐS nghỉ dưỡng tầm cỡ khu vực đã có mặt tại đây, đi kèm với đó là các tập đoàn hàng đầu về khách sạn quản lý, khai thác. Ăn theo dự án này, các nhà đầu tư nhỏ lẻ đã nhảy vào”, chuyên gia kinh tế - TS. Nguyễn Minh Hà, trường đại học Tôn Đức Thắng phân tích.

“Hơn nữa, các đường bay nối Phú Quốc với những quốc gia trên thế giới ngày một nhiều lên, cảng biển nước sâu An Thới, đường kết nối nội bộ... hoàn thiện là những điều kiện thuận lợi để đất Phú Quốc tăng đột biến. Trong đó, niềm tin vào việc hình thành đặc khu chính là động lực tăng trưởng lôi kéo các nhà đầu tư cả lớn và nhỏ”, chuyên gia này nói thêm.

Thực tế, khảo sát nhanh tại một số vị trí, PV cũng nhận thấy giá đất Phú Quốc đang tăng chóng mặt. Nếu những công (1 công = 1.000m²) đất trồng cây lâu năm trước đây có giá vài ba trăm triệu đồng đến 600 – 700 triệu đồng/công thì nay đã lên tới 2 – 3 tỷ đồng/công, thậm chí có nơi tới 4 tỷ đồng/công. Điểm sốt rõ nhất có lẽ là đoạn đường tránh thị trấn Dương Đông đã lên tới 8 – 9 tỷ đồng/công, so với thời điểm đầu năm 2017 chỉ khoảng 3 – 4 tỷ đồng/công. Thậm chí, các điểm xa thị trấn Dương Đông như: Cửa Cạn, Bãi Thơm, Hàm Ninh... giá đất cũng bắt đầu nhảy múa.

Tuy nhiên, theo các “cò” đất, khi mua bán, chuyển nhượng, người bán sẽ kê giá bán xuống thấp nhất để bớt đóng thuế. “Nếu anh lấy lô đó với giá khoảng 2 tỷ thì mình ký hợp đồng mua bán chỉ khoảng 1 tỷ hoặc thấp hơn cũng được để đỡ phải đóng thuế. Ở đây người ta làm như vậy hết”, Vinh nói.

Tình trạng này là biểu hiện của dấu hiệu trốn thuế. Thực tế, theo thống kê của chi cục Thuế huyện Phú Quốc, trong năm 2017, có tới hơn 12.000 giao dịch đất đai, tương ứng với đó là số phiếu thu nhập cá nhân và thuế trước bạ liên quan. Tuy nhiên, số thuế trước bạ thu được là khoảng 30 tỷ đồng (tương đương mức thu 0,5% giá trị hợp đồng) và thuế thu nhập cá nhân khoảng 90 tỷ đồng (tương đương mức thu 2% giá trị hợp đồng).

Trước tình trạng này, các chuyên gia cũng khuyến cáo người dân có nhu cầu mua đất tại huyện đảo cần cẩn trọng. Chuyên gia BĐS tại TP.HCM Trần Kỳ Phương khuyến cáo: “Không phủ nhận sức hút của Phú Quốc trong thời điểm hiện tại nhưng hiện tượng sốt đất chưa chắc đã phản ánh thực tế thị trường mà có bàn tay của giới đầu cơ, cò. Thực tế giá đất tăng cao không phải là giá của những chủ đất rao bán, mà giá do các cò, đầu nậu thổi lên. Theo tìm hiểu của tôi, hầu hết đất đang giao dịch tại một số điểm nóng ở Phú Quốc đều là dạng “lướt sóng” đầu tư. Nghĩa là đất đã được mua đi bán lại nhiều lần nên đẩy giá lên cao để kiếm lời”.

Chuyên gia này chia sẻ thêm: “Nhiều người đổ về đảo này để gom đất đầu tư, khiến giá đất tăng ảo rất nhiều. Chính vì thế, nhiều nơi “đất chết” cũng đang được thổi thành “đất vàng”. Do đó, nếu có nhu cầu mua thật, hãy tìm hiểu kỹ giá thị trường, nên tham khảo cơ quan chức năng, đặc biệt là tình trạng pháp lý, kể cả tranh chấp. Đồng thời, nên tính toán lại có nhất thiết phải đầu tư đất tại Phú Quốc, tránh tình trạng chạy theo phong trào”.