Cảnh báo sập bẫy “sở hữu kỳ nghỉ” - Kỳ 2: Khoảng trống pháp lý và những điều người mua cần biết để bảo vệ quyền lợi

Clip: Khi người cao tuổi trở thành “con mồi” của những hợp đồng mập mờ

Khoảng trống pháp lý

Những lời mời gọi về “sở hữu kỳ nghỉ”, “đầu tư nghỉ dưỡng sinh lời” từng khiến không ít người dân sẵn sàng bỏ ra hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng. Thế nhưng, sau khi ký hợp đồng và chuyển tiền, nhiều người mới ngỡ ngàng nhận ra thứ mình mua không phải tài sản, mà chỉ là một quyền sử dụng dịch vụ đầy rủi ro, với khả năng đòi lại tiền gần như bằng không.

Trao đổi với PV Đời sống & Pháp luật về vấn đề này, luật sư Tạ Phương Văn phòng luật sư Trung Hòa (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho biết, mặc dù được giới thiệu với nhiều tên gọi khác nhau như “hợp đồng nghỉ dưỡng”, “hợp đồng kỳ nghỉ gia đình”, “hợp đồng dịch vụ tuần nghỉ hạnh phúc”, “hợp đồng mua thẻ du lịch”…, song về bản chất, đây không phải là hình thức sở hữu bất động sản, mà chỉ là thỏa thuận sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng có thời hạn (từ vài năm đến vài chục năm).

Người tham gia không được cấp quyền sở hữu hay quyền tài sản đối với căn hộ hoặc khu nghỉ dưỡng, mà chỉ được hưởng quyền sử dụng dịch vụ theo điều kiện doanh nghiệp quy định.

Khi ký hợp đồng "nghỉ dưỡng", khách hàng thường đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý đáng kể, chủ yếu xuất phát từ khung pháp lý chưa hoàn chỉnh, sự mập mờ trong các điều khoản hợp đồng, và thực tế không đúng như quảng cáo. 

Theo luật sư Phương, pháp luật Việt Nam hiện hành chưa có các quy định cụ thể, chi tiết để điều chỉnh riêng loại hình "hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ". Điều này dẫn đến việc khi xảy ra tranh chấp, việc xác định bản chất pháp lý của hợp đồng và cơ quan giải quyết gặp nhiều khó khăn.

Khi tham gia hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, người mua đa phần chưa hiểu rõ, hiểu đầy đủ về những ưu điểm và nhược điểm của loại hình sản phẩm này, đặc biệt là không cân nhắc, không đánh giá kỹ lưỡng về tổng chi phí mà mình phải bỏ ra và sẽ phải bỏ ra trong nhiều năm theo thỏa thuận.

Trong khi đó, hợp đồng thường do bên bán soạn sẵn với nhiều điều khoản ràng buộc, gây bất lợi cho người mua như: Phí duy trì quá cao và kéo dài trong nhiều năm; khó khăn trong việc hủy hợp đồng hoặc chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sở hữu kỳ nghỉ; quy định mập mờ về quyền sở hữu (chỉ là quyền sử dụng dịch vụ, không phải quyền sở hữu bất động sản).

Do vậy, khi có vấn đề phát sinh, người tiêu dùng thường gặp vướng mắc trong việc yêu cầu bồi thường hoặc chấm dứt hợp đồng. Quá trình tố tụng tại tòa án cũng phức tạp do thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng cho loại hình hợp đồng này.

Theo luật sư Phương, chính sự không rõ ràng trong các điều khoản về chi phí và phí duy trì là "bẫy" phổ biến và tốn kém nhất đối với khách hàng. Cụ thể, hợp đồng có thể ghi mức phí ban đầu thấp, nhưng lại cho phép bên cung cấp dịch vụ điều chỉnh phí này hàng năm dựa trên "lạm phát" hoặc "chi phí thực tế" mà không có mức trần cố định. Khách hàng phải đóng phí này vĩnh viễn hoặc trong thời gian rất dài (ví dụ: 30 năm), tổng số tiền có thể vượt xa giá trị ban đầu của hợp đồng.

Bên cạnh đó, ngoài phí duy trì hàng năm, có thể xuất hiện các loại "phí tiện ích", "phí nâng cấp", "phí đặt phòng" mà khách hàng không được thông báo rõ ràng lúc đầu.

Một điểm đáng lưu ý khác là trong hợp đồng thường nêu mơ hồ về khả năng đặt phòng. Khi khách hàng muốn sử dụng vào mùa cao điểm hoặc dịp lễ, Tết, họ luôn nhận được câu trả lời "đã hết phòng", trong khi việc đặt phòng vào mùa thấp điểm lại dễ dàng. Khách hàng không được đảm bảo quyền sử dụng tại thời điểm mong muốn.

"Thông thường, bên mua phải thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng trước khi sử dụng dịch vụ; phải thanh toán thêm khoản phí thường niên thả nổi và kéo dài suốt thời hạn hợp đồng cho dù không sử dụng dịch vụ, không chuyển nhượng được cho bên thứ ba; điều kiện đặt phòng, chuyển nhượng hợp đồng/cho thuê lại kỳ nghỉ khó khăn; không được hủy ngang hợp đồng

Tuy nhiên, bên mua có thể bị bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng và mất toàn bộ số tiền đã đóng trong rất nhiều trường hợp bất lợi (ví dụ vi phạm nghĩa vụ đóng phí thường niên trong 3 năm; vi phạm các quy chế, chính sách nghỉ dưỡng do bên bán quy định, sửa đổi trong suốt thời hạn hợp đồng…).

Bên cạnh đó, nghĩa vụ của bên bán được quy định trong hợp đồng rất sơ sài, lỏng lẻo; các trường hợp vi phạm và chế tài xử lý vi phạm giữa hai bên được thiết kế theo hướng bất lợi hơn một cách đáng kể cho khách hàng.

"Hợp đồng thường có thời hạn 15, 30 năm hoặc vĩnh viễn, nhưng lại không cho phép người mua đơn phương chấm dứt hợp đồng dễ dàng. Hợp đồng có thể cấm hoặc hạn chế nghiêm ngặt quyền bán, cho, tặng lại hợp đồng nghỉ dưỡng.

Nếu được phép, bên bán thường yêu cầu một khoản phí chuyển nhượng rất cao, hoặc yêu cầu khách hàng phải bán lại qua chính công ty của họ với mức giá thấp hơn thị trường nhiều lần. Trong khi đó, nếu khách hàng muốn đơn phương chấm dứt hoặc không thanh toán các khoản phí duy trì, họ có thể đối mặt với mức phạt tài chính rất lớn", luật sư Phương phân tích.

Khách hàng cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Khi phát hiện việc mua “sở hữu kỳ nghỉ” không đúng như quảng cáo, nhiều người rơi vào tâm lý hoang mang, chấp nhận “mất tiền cho xong”.

Tuy nhiên, theo luật sư Phương, nếu hành động kịp thời và đúng cách, người dân vẫn có cơ hội bảo vệ quyền lợi, thậm chí đòi lại tiền đã nộp.

Theo đó, việc đầu tiên khách hàng cần làm là thu thập và hệ thống hóa bằng chứng. Đây là bước nền tảng để chứng minh hành vi gian dối.

Tiếp đó cần dừng thanh toán các khoản tiếp theo và gửi văn bản thông báo/khiếu nại chính thức tới công ty. "Không chỉ trao đổi miệng, khách hàng cần gửi một văn bản khiếu nại chính thức bằng văn bản giấy (gửi qua bưu điện bằng thư bảo đảm hoặc EMS có xác nhận đã nhận) hoặc email có xác nhận đọc", luật sư Phương lưu ý.

Cũng theo luật sư, do tính chất phức tạp của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, việc tìm đến các đơn vị tư vấn, hỗ trợ pháp lý chuyên về hợp đồng hoặc bảo vệ người tiêu dùng là cần thiết.

Lúc này các đơn vị trên có thể giúp phân tích các điều khoản "bẫy", xác định cơ sở pháp lý để tuyên bố hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối (theo Bộ luật Dân sự 2015); đại diện thương lượng với công ty; hướng dẫn quy trình khởi kiện nếu cần.

Nếu mọi biện pháp thương lượng và hòa giải thất bại, và có đủ bằng chứng về hành vi gian dối, khách hàng nên tiến hành khởi kiện vụ án dân sự ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, hủy bỏ hợp đồng và buộc bên bán hoàn trả lại số tiền đã đóng cùng bồi thường thiệt hại.

"Việc hủy hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là một quá trình rất khó khăn và phức tạp trên thực tế, chủ yếu vì các hợp đồng này thường được soạn thảo chặt chẽ bởi bên cung cấp dịch vụ nhằm ràng buộc trách nhiệm của khách hàng trong dài hạn và hạn chế quyền đơn phương chấm dứt.

Tuy nhiên, pháp luật vẫn cung cấp những căn cứ pháp lý cho phép khách hàng bảo vệ quyền lợi của mình và có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu có đủ căn cứ chứng minh vi phạm nghiêm trọng từ phía doanh nghiệp", luật sư Phương nhấn mạnh.

Do đó, luật sư khuyến cáo người dân nâng cao cảnh giác với hoạt động "sở hữu kỳ nghỉ”, luôn tỉnh táo trước các "chiêu" mời chào hấp dẫn.

Người dân cần nghiên cứu kỹ hợp đồng trước khi ký kết, đặc biệt chú ý đến các điều khoản liên quan đến quyền lợi của khách hàng, trách nhiệm của doanh nghiệp, giá trị hợp đồng và các loại chi phí liên quan, điều khoản chấm dứt hợp đồng và xử lý vi phạm.

Đồng thời, người dân cần kịp thời phản ánh và tố giác những hành vi có dấu hiệu lừa đảo của các tổ chức, cá nhân đến cơ quan công an.