Bất động sản sau Nghị quyết 21: Chuẩn hóa dữ liệu, minh bạch thị trường

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đặt ra nhiều quan điểm, định hướng quan trọng cho việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, hướng tới hoàn thiện thể chế về đất đai theo hướng đồng bộ, minh bạch, khả thi.

Trong lĩnh vực bất động sản, những định hướng này có thể tác động không chỉ đến pháp lý đất đai mà còn đến cách thị trường nhìn nhận giá trị của một tài sản. Chất lượng công trình, quy hoạch, hạ tầng, tính pháp lý và khả năng khai thác thực tế được đặt trong mối quan hệ ngày càng chặt chẽ với giá trị bất động sản.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, thay vì nhìn các nội dung mới như những quy định riêng lẻ, cần đặt chúng trong một mục tiêu lớn hơn: hướng thị trường tới sự minh bạch, chuyên nghiệp và phát triển bền vững.

Từ quyền sở hữu đến bài toán chất lượng công trình

Ngay sau khi Nghị quyết 21 được ban hành, “niên hạn căn hộ” trở thành một trong những nội dung được thị trường đặc biệt quan tâm. “Niên hạn căn hộ không đồng nghĩa với việc hết thời hạn thì người dân mất quyền sở hữu. Đây là hai khái niệm cần được tách biệt”, ông Trung cho hay.

Thực tế, mỗi công trình đều có một vòng đời nhất định, phụ thuộc vào tiêu chuẩn thiết kế, chất lượng thi công, vật liệu cũng như quá trình bảo trì và vận hành. Khi công trình xuống cấp, không còn đáp ứng yêu cầu an toàn, nhu cầu cải tạo hoặc xây dựng lại là tất yếu.

Bài toán này đang hiện hữu tại Hà Nội, nơi nhiều khu chung cư được xây dựng từ hàng chục năm trước đã xuống cấp nhưng quá trình cải tạo, xây dựng lại vẫn gặp nhiều vướng mắc. Theo ông Trung, một cơ chế rõ ràng hơn về vòng đời công trình có thể tạo nền tảng thuận lợi cho quá trình tái thiết trong tương lai.

Ở góc độ thị trường, điều này cũng khiến chất lượng công trình trở thành tiêu chí được cân nhắc kỹ hơn khi lựa chọn tài sản. Người mua sẽ cần nhìn sâu hơn vào những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng duy trì chất lượng của công trình theo thời gian như uy tín chủ đầu tư, tiêu chuẩn thiết kế, vật liệu, chất lượng xây dựng và năng lực quản lý, vận hành sau bàn giao.

Nhu cầu dịch chuyển về những đô thị được quy hoạch bài bản

Một nội dung đáng chú ý khác của Nghị quyết là hạn chế tối đa phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn. Theo ông Trung, trong nhiều năm, việc chia nhỏ quỹ đất và phát triển nhà ở tự phát tại một số khu vực có thể khiến mật độ dân cư tăng nhanh hơn khả năng đáp ứng của hạ tầng, tạo thêm áp lực lên giao thông, trường học, y tế và không gian công cộng.

Do đó, kiểm soát phân lô, bán nền cần được đặt trong bài toán phát triển đô thị tổng thể, thay vì chỉ được nhìn như một biện pháp quản lý thị trường đất nền.

Điều này cũng có thể tác động đến dòng nhu cầu trên thị trường. Những dự án, khu đô thị có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối thuận lợi và hệ thống dịch vụ được đầu tư đồng bộ sẽ có thêm cơ sở để thu hút người mua.

Theo ông Trung, đây cũng là hướng phát triển phù hợp với cấu trúc đô thị đa cực, đa trung tâm mà Hà Nội đang hướng tới, khi dân cư, việc làm và dịch vụ từng bước được phân bổ theo các không gian phát triển mới thay vì tiếp tục tập trung quá mức vào khu vực lõi.

Khi đó, giá trị của một bất động sản không chỉ nằm ở diện tích đất hay khả năng tăng giá, mà còn phụ thuộc vào việc tài sản nằm trong một không gian đô thị như thế nào và được hưởng lợi ra sao từ hạ tầng, dịch vụ và khả năng kết nối.

Từ kỳ vọng tăng giá đến giá trị sử dụng

Những thay đổi về chính sách đang đặt ra một cách nhìn khác về giá trị của bất động sản.

Với người mua nhà để ở, giá trị của một bất động sản ngày càng gắn với khả năng đáp ứng nhu cầu sống trong nhiều năm, từ kết nối giao thông, giáo dục, y tế đến môi trường và tiện ích.

Ở góc độ đầu tư, “Thay vì chỉ tập trung vào kỳ vọng tăng giá vốn, nhà đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến việc bất động sản đó có đem lại dòng tiền hay không, có nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác thực tế hay không”, ông Trần Quang Trung nhận định.

Tuy nhiên, để xác định “giá trị thực” của bất động sản, câu chuyện không chỉ dừng ở chất lượng công trình hay khả năng khai thác. Một yếu tố nền tảng khác là cách xác định giá đất và chất lượng dữ liệu thị trường.

Dữ liệu trở thành nền tảng của định giá đất

Theo định hướng của Nghị quyết 21, hệ thống thông tin quốc gia về đất đai sẽ được xây dựng theo hướng tập trung, thống nhất, hiện đại và đa mục tiêu; đồng thời kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và kinh doanh bất động sản. Nghị quyết cũng yêu cầu công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Đây là thay đổi có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản, bởi khi dữ liệu được chuẩn hóa và minh bạch hơn, người mua, nhà đầu tư và cơ quan quản lý sẽ có thêm cơ sở để đánh giá giá trị tài sản.

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng cách tiếp cận về giá đất trong Nghị quyết 21-NQ/TW có nhiều điểm mới so với Nghị quyết 18-NQ/TW.

Theo tờ Người đưa tin, GS.Võ cho hay, nếu Nghị quyết 18 đặt trọng tâm vào việc bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá tiệm cận giá thị trường, thì Nghị quyết 21 chuyển sang cách tiếp cận khác: sử dụng bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh như công cụ xác định giá trị đất, gắn với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.

Sự thay đổi này, theo GS. Đặng Hùng Võ, cũng xuất phát từ thực tế thị trường bất động sản Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu giao dịch đủ đầy và đáng tin cậy. Việc giá chuyển nhượng thực tế không được phản ánh đầy đủ trên hợp đồng khiến cơ sở dữ liệu về giá thị trường bị thiếu hụt, trong khi đây lại là yếu tố đầu vào quan trọng của các phương pháp định giá.

Khi dữ liệu chưa phản ánh đúng thực tế, việc áp dụng các phương pháp định giá theo giá thị trường, kể cả những phương pháp phổ biến trên thế giới, cũng khó cho kết quả chính xác. 

"Do đó, bài toán định giá đất trong Nghị quyết 21 không chỉ nằm ở việc lựa chọn phương pháp tính giá, mà trước hết là xây dựng được một hệ thống dữ liệu đủ tin cậy để làm cơ sở ra quyết định", GS. Đặng Hùng Võ nêu.