Lý do HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc 5% trước khi dự án đủ điều kiện mở bán

Thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý để tháo gỡ các điểm nghẽn, đồng thời kiểm soát rủi ro cho người mua. Từ thực tiễn hoạt động của doanh nghiệp, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần có những quy định sát thực tế hơn, đặc biệt ở các vấn đề đặt cọc, bảo lãnh, phân lô bán nền và chuyển nhượng dự án. Hiệp hội vì vậy đã đưa ra hàng loạt kiến nghị nhằm tạo sự đồng bộ giữa pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng và kinh doanh bất động sản.

HoREA đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, một trong những vấn đề cần được làm rõ trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là phạm vi điều chỉnh đối với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản.

HoREA cho rằng, Luật Đất đai 2024 cho phép tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định. Trên thực tế, có thể phát sinh tình trạng cá nhân, hộ gia đình tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất rồi đưa các thửa đất ra giao dịch trên thị trường.

Đáng chú ý, theo Hiệp hội, một số trường hợp có thể xuất hiện tình trạng “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp núp bóng người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, về bản chất là kinh doanh phân lô bán nền nhưng không lập dự án bất động sản.

“Điều này dẫn đến nhiều trường hợp người dân mua đất nền ngoài dự án bị lừa đảo, thiệt hại nhưng chưa được pháp luật kinh doanh bất động sản bảo vệ”, HoREA nhận định.

Từ đó, Hiệp hội đề xuất bổ sung một mục riêng về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật không thuộc dự án bất động sản, đồng thời quy định cụ thể điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại cũng như quyền, nghĩa vụ của các bên.

Đề xuất cho đặt cọc tối đa 5%

Một nội dung được HoREA quan tâm là quy định về đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Hiệp hội kiến nghị cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, giá cho thuê mua bất động sản tại thời điểm dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Theo HoREA, ở giai đoạn này, chủ đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất và triển khai dự án. Việc cho phép nhận đặt cọc trong giới hạn 5% có thể giúp doanh nghiệp bổ sung nguồn vốn đầu tư.

Với khách hàng, chính sách này tạo cơ hội tiếp cận sản phẩm từ sớm và chốt giá bán, giá cho thuê mua, trong khi số tiền đặt cọc được giới hạn ở mức 5%.

HoREA cũng đề nghị thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua bất động sản và số tiền đặt cọc được tính vào khoản thanh toán lần đầu của hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Muốn người mua được quyền lựa chọn bảo lãnh ngân hàng

Đối với bảo lãnh ngân hàng, HoREA đề nghị giữ quy định cho phép bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Theo Hiệp hội, việc bắt buộc bảo lãnh trong mọi trường hợp có thể làm phát sinh thêm chi phí cho chủ đầu tư, từ đó tác động đến giá bán bất động sản.

HoREA dẫn thực tế rằng với những doanh nghiệp có thương hiệu, uy tín và năng lực tài chính tốt, nhiều khách hàng có thể không có nhu cầu sử dụng cơ chế bảo lãnh.

Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị quy định rõ trường hợp khách hàng lựa chọn không có bảo lãnh thì việc từ chối phải được lập thành văn bản tại thời điểm ký hợp đồng.

Gỡ vướng chuyển nhượng dự án

HoREA cũng đề xuất điều chỉnh điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, đặc biệt đối với trường hợp dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Theo đề xuất, nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng có thể tiếp nhận trách nhiệm thực hiện toàn bộ phần nghĩa vụ còn lại.

Nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án.

HoREA cho rằng cách tiếp cận này sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) dự án, đồng thời phù hợp với thực tế doanh nghiệp có thể chủ động điều chỉnh danh mục đầu tư, bán hoặc mua dự án theo chiến lược kinh doanh.

Hiệp hội cũng cho rằng không nên mặc định việc doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đồng nghĩa với tình trạng yếu kém hoặc khó khăn tài chính.

Đề xuất cấp mã số định danh cho môi giới

Trong lĩnh vực môi giới bất động sản, HoREA đề nghị bổ sung quy định cá nhân hành nghề phải được cấp mã số định danh người môi giới bất động sản bên cạnh chứng chỉ hành nghề.

Theo Hiệp hội, mã số này có thể được cấp đồng thời với chứng chỉ hành nghề, nhưng cần có thời gian chuyển tiếp ít nhất 12 tháng kể từ khi luật có hiệu lực để cơ quan quản lý và địa phương chuẩn bị hệ thống thực hiện.

Ngoài các nội dung trên, HoREA còn kiến nghị điều chỉnh quy định về giao kết hợp đồng điện tử, hoạt động của cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và quyền mua căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng của người nước ngoài.

Các kiến nghị này, theo HoREA, nhằm hướng tới một hệ thống pháp luật thống nhất hơn giữa Luật Kinh doanh bất động sản với pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng và đầu tư, qua đó vừa tạo điều kiện cho thị trường phát triển, vừa tăng cơ chế bảo vệ người mua.

HoREA kỳ vọng các kiến nghị trên sẽ được cơ quan soạn thảo nghiên cứu, tiếp thu trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Theo Hiệp hội, việc tháo gỡ các quy định còn bất cập, đồng thời tăng tính minh bạch và đồng bộ giữa các luật liên quan sẽ góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy hoạt động đầu tư, M&A và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn.