Bất động sản công nghiệp Việt Nam – thị trường béo bở đối với các nhà đầu tư nước ngoài

Từ chỗ chỉ có 335 ha đất dành riêng cho hoạt động sản xuất công nghiệp vào năm 1986, đến năm 2018, con số này đã đạt hơn 80.000 ha.

20 năm qua, Việt Nam đã từng bước trở thành một trong những điểm sáng công nghiệp của Đông Nam Á. Theo báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam của JLL, số lượng các nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam ngày càng tăng.

JLL ghi nhận, các nhà đầu tư này đặc biệt quan tâm đến ba hình thức để thâm nhập thị trường.

Trong đó, hình thức đầu tiên là thu mua đất trực tiếp từ các công ty điều hành khu công nghiệp. Đây là phương thức truyền thống để mua được tài sản công nghiệp ở Việt Nam khi các nhà điều hành khu công nghiệp cho nhiều khách thuê khác nhau thuê lại đất trong chu kỳ thuê.

Các nhà đầu tư còn có thể mua tài sản trực tiếp từ Chính phủ, có thể kể đến Tập đoàn Amata Corporation - nhà cung cấp bất động sản công nghiệp từ Thái Lan, mua đất từ Chính phủ vào năm 1994, và thành lập nên Khu công nghiệp Amata, một khu công nghiệp rộng 342 ha tọa lạc tại TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Hình thức thứ hai là thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, những doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.

Điển hình, vào năm 1996, với sự hỗ trợ từ Chính phủ Việt Nam và Singapore, một liên doanh đầu tư giữa các đối tác trong và ngoài nước là Công ty Becamex IDC (Việt Nam) và các công ty do Tập đoàn Sembcorp Development (Singapore) dẫn đầu được thành lập để thực hiện Dự án Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP). Đến nay đã và đang phát triển tổng cộng 9 dự án trên khắp cả nước với tổng quỹ đất hơn 8.600 ha, cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư 14 tỷ USD.

Hình thức thứ ba là mua và cho thuê lại các bất động sản công nghiệp đang hoạt động với thu nhập ổn định.

Một trong những thương vụ đáng chú ý của loại hình này là hồi quý cuối năm 2018, Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỷ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) nhằm thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever Vietnam tại VSIP 1, Bình Dương. Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm.

Với nền tảng kinh tế thị trường trong nước đang phát triển lạc quan, đồng thời các quốc gia khác trong khu vực đang ngày càng phát triển hơn khiến cho chi phí hoạt động tại các quốc gia đó ngày càng tăng cao, góp phần giúp cho ngành công nghiệp Việt Nam có rất nhiều cơ hội để vươn lên trong cuộc đua phát triển thị trường này.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sự phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng còn nhiều những bất cập.

Cụ thể, chuyên gia Nguyễn Đình Cung từng cho rằng, hạ tầng kết nối đa phương tiện thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu. Mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác như đường sắt, đường thủy; vận tải hàng hóa đường bộ chiếm 77% tổng lượng vận chuyển hàng hóa của cả nước; chi phí logistics chiếm gần 21% tổng GDP, cao hơn so với hầu hết các nước trong khu vực.

Ông Cung cho rằng, ngành công nghiệp chủ đạo hiện nay phần lớn vẫn chủ yếu là thâm dụng vốn lao động với hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp nên đòi hỏi phải dịch chuyển sản xuất hàng hóa lên bước cao hơn: Những ngành nghề xanh, sử dụng lao động hiệu quả và hàm lượng công nghệ cao sẽ là thế hệ khách thuê bất động sản công nghiệp mới. Điều này đồng nghĩa với yêu cầu hệ thống bất động sản công nghiệp với tiêu chuẩn kỹ thuật cũng sẽ cao hơn.

Vũ Đậu (T/h)