3 trường hợp được giảm 70% tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở, cần đáp ứng điều kiện gì?

Giảm 70% tiền sử dụng đất

Bộ Tài chính vừa có công văn số 6546 hướng dẫn 3 trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp có nguồn gốc từ đất vườn ao gắn liền với đất ở được áp dụng mức đóng tiền sử dụng đất bằng 30% số tiền sử dụng đất chênh lệch giữa giá đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, theo công văn trên, người dân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp có nguồn gốc là đất vườn ao gắn liền với đất ở sẽ được giảm gánh nặng đến 70% tiền sử dụng đất so với quy định cũ (phải đóng 100% tiền sử dụng đất).

Quy định này xuất phát từ Nghị quyết số 254 năm 2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1/1/2026).

Theo đó, có 3 trường hợp người dân được hưởng mức đóng tiền sử dụng đất 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch).

Lưu ý, không phải tất cả diện tích đất có nguồn gốc vườn ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở mà người sử dụng đất muốn chuyển mục đích đều được giảm 70% tiền sử dụng đất chênh lệch mà diện tích này có giới hạn.

Nếu chuyển đổi trong hạn mức thì giảm 70% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và nông nghiệp.

Nếu phần vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì giảm 50% chênh lệch.

Nếu diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì đóng 100%.

Gồm các trường hợp:

- Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở.

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất đã tách thửa ra để chuyển quyền sử dụng đất.

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng bị tách ra thành thửa riêng khi đơn vị đo đạc đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014.

Văn bản của Bộ Tài chính nhắc lại nội dung này và khẳng định cách tính tiền sử dụng đất cho các trường hợp trên bằng 30% tiền chênh lệch. Tức người dân được lợi 70% tiền chênh lệch so với cách tính theo Nghị định 103 năm 2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước đó, theo báo Tuổi Trẻ.

Được tính lại tiền sử dụng đất

Nghị quyết 254 cũng có điều khoản chuyển tiếp đối với các trường hợp đáng ra được hưởng mức giảm 70% trên nhưng chưa được giảm bởi đã chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày nghị quyết 254 có hiệu lực (1/1/2026), và sau ngày nghị định 103 có hiệu lực (1/8/2024).

Theo đó, nếu người chuyển mục đích sử dụng đất đã nhận thông báo thuế của cơ quan thuế theo mức đóng 100% tiền sử dụng đất mà chưa đóng thì yêu cầu cơ quan thuế tính lại khoản tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định mới và điều chỉnh thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp. Nếu có phát sinh khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất (trên số tiền tính lại sau khi đã giảm) thì người sử dụng đất phải đóng tiền chậm nộp.

Nếu hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới (của nghị quyết 254).

Nếu tiền sử dụng đất tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Nếu như người sử dụng đất không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì cơ quan chức năng hoàn trả bằng tiền theo quy định.