Sổ đỏ vênh diện tích so với thực tế, bên bán hay người mua chịu trách nhiệm

Diện tích chênh lệch sẽ được công nhận như thế nào ?

* Nếu diện tích nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận sẽ công nhận theo thực tế

 Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024) quy định như sau:

"Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế

[...].

"Như vậy, diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi Giấy chứng nhận.

Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi theo diện tích đo đạc thực tế (thủ tục cấp đổi được nêu rõ ở phần sau).

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì nguyên nhân có thể do người sử dụng đất liền kề lấn, chiếm.

Khi thuộc trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất. Trường hợp có tranh chấp thì tự hòa giải, nếu hòa giải không thành thì gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải tại xã, phường, thị trấn không thành thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.

Như vậy, nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận đã cấp thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Cấp đổi Sổ đỏ để cập nhật lại diện tích

Khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà phát hiện diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận thì yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận. Khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

- Giấy chứng nhận đã được cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ

- Bộ phận một cửa của UBND cấp tỉnh.

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ hàng tuần, lễ, tết, thời gian nộp hồ sơ tại UBND cấp xã,… (theo điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

Bên bán hay người mua chịu trách nhiệm

Theo báo Vietnamnet, luật sư Hoàng Tùng – Trưởng Văn phòng luật sư Trung Hòa (Hà Nội) cho biết,  Khi xảy ra chênh lệch diện tích giữa thực tế và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trước hết cần xác định nguyên nhân.

Nếu sự chênh lệch do lỗi của cơ quan đo đạc hoặc cấp sổ đỏ (ví dụ: đo sai, cập nhật sai thông tin), người dân có thể yêu cầu điều chỉnh lại giấy chứng nhận theo diện tích thực tế. Trách nhiệm trong trường hợp này thuộc về cơ quan quản lý đất đai.

Tuy nhiên, nếu bên bán biết rõ diện tích thực tế nhỏ hơn nhưng vẫn bán theo diện tích ghi trên sổ, hoặc không thông tin rõ cho bên mua, thì bên bán có trách nhiệm hoàn trả phần tiền tương ứng với diện tích bị thiếu – trừ khi hai bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng.