Quy định về giá bán căn hộ chung cư

Cơ sở pháp lý điều chỉnh giá bán căn hộ chung cư 

Giá bán căn hộ chung cư ở Việt Nam được điều chỉnh bởi một số văn bản pháp luật quan trọng, trong đó nổi bật là:

Luật Kinh doanh bất động sản: Quy định các hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm cả việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật Nhà ở: Là luật nền tảng, quy định về quản lý, phát triển, sở hữu, sử dụng và giao dịch nhà ở.

Các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành: Các văn bản này cung cấp chi tiết các quy định trong Luật, chẳng hạn như Nghị định 99/2015/NĐ-CP (trước đây) và các Nghị định sửa đổi, bổ sung sau này.

Từ ngày 01/01/2025, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, sẽ thay thế cho các Luật cũ. Điều này mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong việc quản lý thị trường, bao gồm cả các quy định về giá bán.

Quy định về giá bán căn hộ chung cư thương mại 

Đối với căn hộ chung cư thương mại, giá bán được xác định dựa trên nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua. Tuy nhiên, việc thỏa thuận này không phải là vô giới hạn mà phải tuân thủ một số nguyên tắc và quy định cụ thể.

Giá bán trong hợp đồng mua bán

Giá bán căn hộ phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, bao gồm cả giá đất và giá trị xây dựng. Hợp đồng phải nêu rõ giá bán đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và các loại phí khác (như phí bảo trì, phí quản lý vận hành) hay chưa.

Tính minh bạch và công khai: Theo quy định, trước khi bán, chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án, trong đó có cả giá bán căn hộ. Mọi thông tin về giá phải được niêm yết công khai tại sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư và tại trụ sở Ban Quản lý dự án. Việc này nhằm giúp người mua có đầy đủ thông tin để đưa ra quyết định.

Giá bán không được phép thay đổi: Sau khi hợp đồng mua bán đã được ký kết, chủ đầu tư không được phép đơn phương tăng giá bán đã thỏa thuận, trừ trường hợp có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng về việc điều chỉnh giá (ví dụ, do biến động giá vật liệu xây dựng quá lớn). Tuy nhiên, các điều khoản này phải được ghi rõ và minh bạch để tránh gây thiệt hại cho người mua.Các loại chi phí khác: Ngoài giá bán căn hộ, người mua còn phải chịu một số chi phí khác như:

Phí bảo trì: Chủ đầu tư có trách nhiệm thu 2% giá trị căn hộ (trước VAT) để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà. Khoản tiền này phải được chuyển vào tài khoản riêng và bàn giao lại cho Ban Quản trị chung cư sau khi thành lập.

Phí quản lý vận hành: Là khoản chi phí hàng tháng để duy trì hoạt động của tòa nhà như vệ sinh, bảo vệ, điện nước công cộng, thang máy... Mức phí này được tính theo m² và phải được thỏa thuận rõ trong hợp đồng mua bán và quy chế quản lý chung cư.

Vấn đề giá bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình phổ biến nhất trên thị trường hiện nay. Việc mua bán loại hình này được kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Điều kiện để được bán: Chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đã hoàn thành phần móng của công trình, có giấy phép xây dựng và đã được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Thanh toán theo tiến độ: Người mua sẽ thanh toán tiền theo từng đợt tương ứng với tiến độ thi công của dự án. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định cụ thể về tỷ lệ phần trăm thanh toán tối đa theo từng giai đoạn, giúp người mua tránh được rủi ro khi dự án không được hoàn thành đúng tiến độ.

Lời khuyên cho người mua căn hộ chung cư

Để hạn chế rủi ro liên quan đến giá bán, người mua cần:

Tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, giấy phép dự án và bảng giá công khai.

Đọc kỹ hợp đồng, đặc biệt là điều khoản về giá và phương thức thanh toán.

Yêu cầu hóa đơn, chứng từ hợp lệ cho mọi khoản thanh toán.Không tham gia mua bán theo hình thức “suất ngoại giao” hoặc trả chênh lệch ngoài hợp đồng.

Giá bán căn hộ chung cư không chỉ phụ thuộc vào yếu tố thị trường mà còn gắn chặt với các quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản. Việc nắm rõ những quy định này giúp người mua tránh được bẫy pháp lý, bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.