Phát triển phân khúc nhà ở xã hội dưới góc nhìn doanh nghiệp

Năm 2023, tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở xã hội tại Việt Nam đang còn rất lớn. Theo Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030.  Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội vừa là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường bất động sản. Đánh giá về nhu cầu của người dân với nhà ở xã hội hiện nay đại diện Công ty BIC Việt Nam - một doanh nghiệp có nhiều năm xây dựng nhà ở xã hội cho biết:

"Chiến lược phát triển NƠXH quốc gia (2016-2020) đã đi vào được 3/4 chặng đường. Theo kế hoạch, việc phát triển các dự án NƠXH phải đạt mục tiêu 12,5 triệu m2 sàn nhưng hiện chỉ thực hiện 4,6 triệu m2 sàn.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, kết quả phát triển NƠXH thời gian qua chưa đạt yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 (đạt khoảng 34,3% so với mục tiêu đã đề ra trong Chiến lược phấn đấu đến năm 2020 là xây dựng 12.500.000 m2 NƠXH).

Theo dự báo của Bộ Xây dựng thì tới năm 2030 cả nước cần 2,4 triệu căn NƠXH để đáp ứng cho công nhân tại các khu công nghiệp và người có thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở. Bộ Xây dựng cũng đưa ra đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021-2030). Con số 1 triệu căn NƠXH thoạt đánh giá là lớn nhưng nó cũng chỉ đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu thực của người dân"

Có thể thấy rằng, thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội. Cụ thể như  mới đây Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Tính đến nay trên cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000m2. Hiện, cả nước đang tiếp tục triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn với tổng diện tích khoảng 22.718.000m2; trong đó có 245 dự án với quy mô 300.000 căn hộ đang thực hiện thủ tục đầu tư và có 156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng.

Doanh nghiệp gặp khó về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân do nhiều nguyên nhân.

Anh Nguyễn Việt Hùng - Trưởng phòng Hành chính nhân sự CTCP BIC Việt Nam cho hay: "Là chủ đầu tư phát triển các dự án NƠXH, công ty chúng tôi cũng đã gặp nhiều thuận lợi và hỗ trợ từ các cơ quan nhà nước:

Thứ nhất, trong bối cảnh nguồn tín dụng BĐS khan hiếm nhưng nguồn vốn cho các dự án NƠXH được chính phủ, ngân hàng ưu đãi cho tiếp cận vốn vay. Dòng tiền đảm bảo, giúp công ty duy trì và phát triển các dự án xây dựng.

Thứ hai, là việc phát triển quỹ đất nhà ở thương mại hiện đang gặp khó khăn, thủ tục kéo dài, chi phí tiền sử dụng đất tăng cao. Trong khi quỹ đất hiện đang được quy hoạch có sẵn, được chính quyền thành phố/địa phương tạo nhiều điều kiện thuận lợi về thời gian, thủ tục để triển khai, miễn hoàn toàn phí sử dụng đất.

Thứ ba, các dự án phát triển NƠXH của công ty được hưởng một số hỗ trợ, ưu đãi nhất định về đất đai, thuế và các chính sách ưu đãi khác về đầu tư… miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng NƠXH đã được phê duyệt; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế gia tăng; được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp; được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình NƠXH do cơ quan có thẩm quyền ban hành".

Với hơn 15 năm kinh nghiệm trên thị trường BĐS, Công ty cổ phần BIC Việt Nam là chủ đầu tư phát triển các sản phẩm BĐS thương mại như dự án Dreamland Bonanza, Dreamland Hồ Tây, Phoenix Cao Bằng... Đối với các sản phẩm NƠXH, công ty có thương hiệu trong việc phát triển NƠXH chất lượng cao như Rice City Sông Hồng, Rice City Linh Đàm…và trong tương lai sẽ phát triển, đẩy mạnh các dự án BĐS NƠXH có thương hiệu, hướng tới trở thành Top 3 Nhà phát triển dòng sản phẩm “Nhà ở xã hội chất lượng cao” tại Việt Nam, chung sức với nhà nước để cùng tạo ra nhiều NƠXH phục vụ cho người dân. Tuy nhiên, ở phía doanh nghiệp anh Hùng nhận xét rằng các vấn đề trong quá trình triển khai vẫn gặp nhiều thách thức và hạn chế, làm kìm hãm sự phát triển của nhà ở xã hội.

"Chính sách và cơ chế về NƠXH hiện nay vẫn còn tồn tại những hạn chế, làm kìm hãm sự phát triển của nhà ở xã hội , một số thách thức có thể nhận diện gồm:

Thách thức về tiếp cận đất đai: Đất đai là một đầu vào cho xây dựng nhà ở, quyền sử dụng đất cần phải tương thích với quyền sở hữu nhà ở. Nhưng tiếp cận đất đai và nhà ở chính thức bị hạn chế do hệ thống định giá và thuế đất còn nhiều bất cập. Chi phí giao dịch đất cao dẫn tới chi phí xây dựng nhà ở cao. Trong khi đó, đất đai phục vụ mục tiêu nhà ở xã hội không được ưu tiên ở các địa phương.

Về quỹ đất được quy hoạch, những dự án NƠXH đa số nằm rải rác không tập trung, quy mô nhỏ lẻ, giao thông tiếp cận và tiện ích chưa thuận tiện phù hợp. Một số ít dự án nằm trong quy định 20% của dự án thương mại nhưng cũng gây ra một số bất lợi với chủ đầu tư; Thông tin, dữ liệu đất đai không đầy đủ; Thủ tục đăng ký và hợp thức hoá đất đai phức tạp; Hệ thống quy hoạch đất đai cứng nhắc, thiếu đồng bộ; Trách nhiệm quản lý, điều chỉnh không rõ ràng...

Thách thức về giá nhà cao: Theo tính toán của các chuyên gia quốc tế, tỷ số giá nhà trên thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Việt nam khoảng 7 - 8 lần, khá cao so với các nước trong khu vực. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất hơn 23 năm có thu nhập để mua được nhà ở

Quy trình đầu tư và cấp đất phức tạp, chồng chéo với nhiều thủ tục bất tiện, chưa rõ ràng: Nhiều dự án nhà ở thủ tục bị kéo dài, từ khi được phê duyệt – cấp phép đến khi đưa ra thị trường (mở bán chính thức cho người mua đúng đối tượng theo quy định) thường mất thời gian khá lâu.

Ngoài ra, việc thiếu hụt nguồn cung NƠXH do cơ chế cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng, nhiều dự án khi được cấp phép NƠXH nhưng một thời gian thì chuyển đổi thành nhà ở thương mại và chủ đầu tư chấp nhận đóng tiền để chuyển đổi mục đích. Chính điều này làm cho nguồn cung vốn đã ít ỏi lại càng eo hẹp hơn...

Nhiều CĐT bị hạn chế về nguồn lực đầu tư và huy động các nguồn vốn vào thị trường NƠXH, khó tiếp cận vốn vay ưu đãi. Những giới hạn hoặc quy định về tỉ lệ, hệ số rủi ro cho vay BĐS cũng như đặc thù phân khúc này nên nguồn vốn của các ngân hàng dành cho chương trình này thường thiếu tính ổn định lâu dài".

Để dự án NƠXH thu hút được DN quan tâm, đầu tư lâu dài quỹ đất, thủ tục hành chính, nguồn vốn… phải được khơi thông. Đồng thời, cần có cơ chế hỗ trợ tốt hơn, thực chất hơn. Ngoài ra, trong quá trình triển khai các quy định của pháp luật, cần có sự quan tâm, chỉ đạo thường xuyên của chính quyền địa phương theo phương châm “đồng hành cùng doanh nghiệp” để kịp thời tháo gỡ những khó khăn phát sinh để các dự án nhà ở xã hội bảo đảm về tiến độ, chất lượng.