Khu đô thị An Phú – An Khánh: Bán đất khi Thủ tướng chưa có quyết định đầu tư

Dù chưa được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư, nhưng hàng trăm thửa đất nền đã bị doanh nghiệp mang đi bán trái pháp luật…

Cầm đèn chạy trước ô tô

Vào ngày 16/11/1998, Thủ tướng Chính phủ ký quyết định số 1042 phê duyệt đầu tư hạ tầng dự án Khu đô thị An Phú - An Khánh, Quận 2, TP. HCM cho chủ đầu tư là Công ty Phát triển và kinh doanh nhà (nay là Công ty cổ phần Phát triển và kinh doanh nhà - HDTC).

Tiếp đó, ngày 13/8/1999, Thủ tướng Chính phủ mới ký Quyết định số 783 thu hồi 131ha đất nằm trên địa bàn các phường An Phú, Bình An, Bình khánh thuộc Quận 2 giao cho HDTC thực hiện dự án.

Mặc dù cho đến năm 1998 và 1999, Thủ tướng Chính phủ mới có các Quyết định công nhận tính pháp lý của dự án, nhưng trước đó, Công ty Phát triển và kinh doanh nhà đã ký thỏa thuận góp vốn và mang hàng trăm lô đất đi bán cho khách hàng trái pháp luật.

Đơn cử, ngày 25/7/1998, Công ty Phát triển và kinh doanh nhà và khách hàng Văn Bảo Ngọc đã ký các Biên bản thoả thuận số 35, 36 “về việc huy động vốn của khách hàng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới An Phú – An Khánh”.

Biên bản thoả thuận này đưa ra các điều khoản cụ thể và được hai bên thống nhất, như giá trị chuyển nhượng, thời gian chuyển tiền. Và theo Điều 3 của Biên bản, hai bên “thống nhất những nội dung thoả thuận này sẽ là cơ sở để ký hợp đồng kinh tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới An Phú – An Khánh”.

Đặc biệt, tại Điều 5 của Biên bản thỏa thuận cũng nêu rõ “nếu vì lý do khách quan, ngoài ý muốn của hai bên, những thỏa thuận trên không đạt được thì bên A có trách nhiệm hoàn trả lại tiền cho bên B có tính lãi suất …”.

Trên cơ sở Biên bản thoả thuận này, chỉ mấy ngày sau, các hợp đồng mua bán đất nền tại dự án này đã được ký kết.

Cụ thể, ngày 24/9/1998, Giám đốc Công ty Phát triển và kinh doanh nhà Trần Ngọc Phượng ký Hợp đồng số 32/HĐ-APAK “bán nhà trả tiền nền và hạ tầng” cho khách hàng Văn Bảo Ngọc nền đất có diện tích 150m2, giá trị chuyển nhượng là 2.450.000/m2.

Sau đó gần một tháng, vào ngày 20/10/1998, Giám đốc Công ty Phát triển và kinh doanh nhà Trần Ngọc Phượng tiếp tục ký các Hợp đồng số 153/ HĐ-APAK và 154/ HĐ-APAK bán hai nền đất có diện tích 300 m2 cho khách hàng Văn Bảo Ngọc (mỗi nền 150m2), với đơn giá chuyển nhượng là 2.150.000 đồng.

Bán đất trái pháp luật, vi phạm Luật đất đai

Theo luật sư của HDTC, các hợp đồng do Công ty Phát triển và kinh doanh nhà ký với khách hàng Văn Bảo Ngọc là những hợp đồng vô hiệu.

Về mặt pháp lý, đến ngày 16/11/1998, Thủ tướng Chính phủ mới ký Quyết định số 1042 phê duyệt đầu tư hạ tầng dự án Khu đô thị An Phú - An Khánh và đến ngày ngày 13/8/1999, Thủ tướng mới ký Quyết định số 783 thu hồi 131ha đất giao cho HDTC xây dựng khu đô thị An Phú – An Khánh. Tức cho đến thời điểm này, các thủ tục pháp lý về dự án mới được công nhận. Tuy nhiên, Biên bản thoả thuận góp vốn lại được ký trước đó, vào ngày 25/7/1998, và 3 Hợp đồng số 32/HĐ-APAK, 153/ HĐ-APAK và 154/ HĐ-APAK cũng đều được ký vào ngày 24/9/1998 và ngày 24/9/1998, tức trước thời điểm Thủ tướng ký Quyết định 1042 và Quyết định 783 có hiệu lực.

Khi bên A và B ký Hợp đồng bán đất nền thì dự án chưa giải phóng mặt bằng, chưa đền bù, vẫn là đất của người dân nên theo quy định của Luật Đất đai là không đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng.

“Các Biên bản thỏa thuận và hợp đồng bán đất nói trên đều trái pháp luật, vô hiệu, vi phạm Luật Đất đai bởi cả bên A và B giao dịch khi dự án khu đô thị An Phú – An Khánh chưa có các quyết định pháp lý công nhận, cụ thể là các Quyết định 1042 và 783 của Thủ tướng Chính phủ, dự án chưa có đất sạch, chưa đền bù, giải phóng mặt bằng”, luật sư đại diện pháp lý của HDTC phân tích.

Theo tài liệu PV có được, trong các hợp đồng mua bán đất nền được ký giữa Công ty Phát triển và kinh doanh nhà và khách hàng Văn Bảo Ngọc đã thể hiện những điểm bất thường, sai sót về mặt pháp lý không thể bỏ qua.

Theo đó, cả 3 hợp đồng số 32/HĐ-APAK, 153/ HĐ-APAK và 154/ HĐ-APAK ngay từ phần đầu tiên của hợp đồng đều thể hiện bên A là Công ty Phát triển và kinh doanh nhà và bên B (khách hàng Văn Bảo Ngọc), nhưng đến cuối hợp đồng, bên B (người ký hợp đồng) lại được ký bởi tên Nguyễn Thị Hạnh!.

Luật sư HDTC cho biết, do thời điểm này, khách hàng Văn Bảo Ngọc mới 16 tuổi, chưa đủ tuổi đứng tên giao dịch trong hợp đồng nên bà Nguyễn Thị Hạ đã ký cho khách hàng Ngọc!. “Về hình thức thì đây là hợp đồng vô hiệu, không thể cùng một hợp đồng mà người đứng tên và người ký hợp đồng lại khác nhau  như vậy được”.

Đất lên giá mới đóng thêm tiền

Trong hợp đồng mua bán giữa khách hàng Văn Bảo Ngọc và Công ty Phát triển và kinh doanh nhà đã quy định rất rõ về điều khoản thanh toán. Theo đó, bên B (bà Ngọc) có trách nhiệm thanh toán 50% cho bên A trong vòng 7 ngày sau  khi ký hợp đồng; đợt 2 bên B thanh toán tiếp 30% sau khi bên A san nền; đợt 3: bên B thanh toán tiếp 20% trước khi bên A giao nền và giấy phép xây dựng cho bên B.

Tuy nhiên, sau khi chuyển tiền đợt 1 (năm 1998), dù Công ty Phát triển và kinh doanh nhà không đền bù, giải phóng mặt bằng nên không có đất để giao nền và giấy phép xây dựng như quy định của Hợp đồng, nhưng rất lạ lùng, bà Ngọc vẫn tiếp tục thanh toán tiền các đợt sau đó. Theo đó, 10 năm sau, vào ngày 24/12/2008, bà Ngọc đã tự động thanh toán thêm 145 triệu đồng, thời điểm này giá đất khu vực này lên đến trên dưới 40 triệu đồng/m2. Và mới đây nhất, vào ngày 24/1/2018, bà Ngọc tiếp tục tự động thanh toán đợt 3 với số tiền 16,1 triệu đồng cho Hợp đồng 154/HĐ-APAK ký ngày 20/10/1998. Thời điểm này, giá đất ở đây đã tăng lên hàng trăm triệu/m2.

“Sau khi ký hợp đồng và thấy bên A không triển khai đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng thì bên B phải chủ động đến làm việc, thanh lý hợp đồng. Nhưng sau nhiều năm thấy giá đất tăng cao, biết là vi phạm quy định của hợp đồng như bên B vẫn tự động chuyển tiền thanh toán để nhận đất. Điều này vi phạm các quy định cơ bản được hai bên ký trước đó tại Biên bản thoả thuận cũng như Hợp đồng mua bán”, phía HDTC cho biết.

Theo phân tích của các nhà đầu tư, giá đền bù đất nông nghiệp và đất ở tại khu đô thị mới An Phú – An Khánh từ năm 1998 đến thời điểm này hoàn toàn khác nhau, có sự chênh lệch rất lớn. Năm 1998, khi ký bán đất với khách hàng Ngọc, mức đền bù, hoán đổi đất nông nghiệp chỉ là 10%, nay đã tăng lên 30% đối với đất nông nghiệp và 45% - 60% đối với đất ở. Với giá đất khoảng 200 triệu/m2 như hiện nay, thì chi phí đền bù mà HDTC bỏ ra cũng tương đương gần 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nếu vẫn giao đất cho khách hàng Ngọc với giá hơn 2 triệu/m2, khoảng chênh lệch gần trăm triệu đồng mỗi m2 đất này ai sẽ chịu trách nhiệm?. Hiện nay HDTC là công ty cổ phần, Nhà nước đang nắm giữ 30% vốn tại đây. Với mức giá đền bù cao như vậy và bán với giá chỉ 2,5 triệu/m2 thì HDTC chắc chắn sẽ lỗ to, lỗ nặng. Nếu giao đất trái pháp luật dẫn đến thua lỗ, thất thoát tài sản Nhà nước, âm vốn chủ sỡ hữu thì ai sẽ chịu trách nhiệm? Trong khi các sai phạm này đều diễn ra từ thời kỳ trước, lúc Công ty Phát triển và kinh doanh nhà đang thuộc sở hữu 100% của Nhà nước.

Ngoài ra, theo Biên bản thoả thuận số 35, số 36, giữa chủ đầu tư và khách hàng Ngọc cũng đã thống nhất với nhau nhiều nội dung, trong đó tại Điều 5 của Biên bản thỏa thuận, hai bên thống nhất “nếu vì lý do khách quan, ngoài ý muốn của hai bên, những thỏa thuận trên không đạt được thì bên A có trách nhiệm hoàn trả lại tiền cho bên B có tính lãi suất tín dụng của BIDV TP.HCM trong thời gian bên A sử dụng vốn của bên B…”.

Theo đại diện HDTC, sau thời điểm cổ phần hóa (năm 2016), khi tiếp nhận bàn giao thì phần đất nền bán cho hàng trăm khách hàng (trong đó có 4 nền đất bán cho khách hàng Ngọc) vẫn là đất của dân, chưa được đền bù, giải phóng mặt bằng. Đến thời điểm này, người dân vẫn không chịu thoả thuận, thống nhất mức giá đền bù với chủ đầu tư nên không biết đến bao giờ công ty mới có mặt bằng để triển khai dự án. Do đó, việc HDTC không giao nền đất cho khách hàng, trong đó có khách hàng Văn Bảo Ngọc là lý do khách quan, bất khả kháng, ngoài ý muốn của cả hai bên.

Căn cứ vào Biên bản thoả thuận góp vốn cũng như các điều khoản tại hợp đồng mua bán, ban lãnh đạo HDTC đã đi đến thống nhất xem xét thời gian tới sẽ hoàn trả lại tiền gốc và lãi và một số hỗ trợ khác cho khách hàng. Trường hợp khách hàng không đồng ý sẽ đưa vụ việc ra toà án để phân xử.

Như Quỳnh