HoREA kiến nghị giữ quyền sở hữu chung cư khi công trình hết hạn sử dụng

Tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng soạn thảo vừa được Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định, Bộ Xây dựng đề xuất chấm dứt quyền sở hữu với căn hộ và phần diện tích khác khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, bị phá dỡ.

Theo đề xuất, quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để quyết định việc gia hạn thời hạn sử dụng, thời hạn sở hữu. Trường hợp công trình không đủ điều kiện gia hạn thì phải phá dỡ theo quy định. 

Đối với những khu đất sau khi phá dỡ không còn được quy hoạch để xây dựng lại chung cư, chủ sở hữu cũng được nhận bồi thường về quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Trong trường hợp cư dân không tham gia góp vốn xây dựng lại, quỹ đất sẽ được bàn giao để Nhà nước lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mới. Khi đó, các chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sử dụng chung theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.

Dự thảo cũng quy định người sở hữu căn hộ có trách nhiệm chấp hành việc di dời, phá dỡ, giải phóng mặt bằng cũng như thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật.

Để bảo đảm quyền lợi của cư dân, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ nếu khu đất vẫn phù hợp quy hoạch và tiếp tục xây dựng chung cư mới.

Trường hợp khu đất không còn được quy hoạch để xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu căn hộ sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác trong cùng địa bàn xã, phường hoặc khu vực lân cận.

Liên quan đến đề xuất trên, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành, kiến nghị không quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc diện phải phá dỡ.

Theo HoREA, dự thảo Luật Nhà ở cần quy định hai trường hợp sở hữu nhà chung cư. Trường hợp thứ nhất là quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn liền với đất ở ổn định lâu dài theo khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp thứ hai là quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn, gắn liền với đất ở có thời hạn đang được đề xuất bổ sung vào Đề án Luật Đất đai sửa đổi hoặc được xác lập theo hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2023.

HoREA cho rằng việc sửa đổi theo hướng này nhằm “vừa bảo đảm ‘tính ổn định’ của pháp luật nhà ở, vừa phù hợp với thực tiễn của nước ta và để người dân - chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm”.

Để thực hiện phương án trên, HoREA đề nghị sửa đổi Điều 28 của dự thảo Luật Nhà ở theo hướng bỏ quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị bổ sung trở lại quy định của Luật Nhà ở 2023 về trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, thay vì quy định quyền sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình.

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 14, Điều 138 và bổ sung Điều 138a của dự thảo Luật Nhà ở nhằm khôi phục các quy định của Luật Nhà ở 2023 về công nhận quyền sở hữu nhà ở, giao dịch mua bán nhà ở có thời hạn và cơ chế xử lý khi hết thời hạn sở hữu.

Hiệp hội cũng đề nghị quy định rõ Giấy chứng nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư “không còn giá trị pháp lý” khi nhà chung cư bị phá dỡ, thay cho từ “chấm dứt”, nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định của Luật Nhà ở 2023.

Ngoài ra, HoREA đề nghị bổ sung trường hợp nhà ở được xây dựng trên đất ở có thời hạn thì bên mua được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu theo thỏa thuận. Đề xuất này được đưa ra trên cơ sở Hiệp hội đang kiến nghị bổ sung loại đất ở có thời hạn vào Đề án Luật Đất đai sửa đổi, bên cạnh loại đất ở ổn định lâu dài, không xác định thời hạn.

Theo HoREA, đề xuất bổ sung quy định về xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và tính ổn định của pháp luật nhà ở. Đề xuất này chưa phù hợp với thực tiễn của Việt Nam, có thể làm cho người dân là chủ sở hữu nhà chung cư có tâm lý bất an, đồng thời chưa thật phù hợp với quan điểm mọi chính sách phải lấy người dân làm trung tâm, đáp ứng yêu cầu và nguyện vọng chính đáng của nhân dân.

Do đó, HoREA kiến nghị dự thảo Luật Nhà ở tiếp tục duy trì hai hình thức sở hữu nhà chung cư, gồm sở hữu không xác định thời hạn gắn với đất ở ổn định lâu dài và sở hữu có thời hạn trong những trường hợp cụ thể, thay vì chỉ xác định quyền sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình.