HoREA đề xuất bổ sung nhiều chính sách mới, tháo gỡ điểm nghẽn và phát triển nhà ở giá phù hợp

Bổ sung các cơ chế về nhà ở nông thôn, nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp và cải cách thủ tục đầu tư

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu hụt, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có Văn bản số 96/2026/CV-HoREA ngày 12/8/2026 gửi các cơ quan của Quốc hội, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và các cơ quan liên quan, góp ý dự thảo Tờ trình định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Theo HoREA, dự thảo đã đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều quy định nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn. Tuy nhiên, để chính sách nhà ở đáp ứng tốt hơn yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới, Hiệp hội cho rằng cần tiếp tục bổ sung các cơ chế về nhà ở nông thôn, nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp và cải cách thủ tục đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng việc sửa đổi Luật Nhà ở lần này cần hướng đến mục tiêu quan trọng là tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, đồng thời tạo thêm dư địa để thị trường phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, nhất là nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Theo ông Châu, một trong những vấn đề cần được quan tâm là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp với người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Vì vậy, HoREA đề nghị đưa trở lại chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Ông Châu phân tích, nếu có hành lang pháp lý phù hợp và cơ chế ưu đãi đủ hấp dẫn, doanh nghiệp có thể chủ động tham gia phân khúc này trên cơ sở cân đối mục tiêu kinh doanh và khả năng sinh lời. “Nhà ở thương mại giá phù hợp” theo hướng đề xuất của HoREA không phải là nhà ở xã hội, mà là một phân khúc nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

Đáng chú ý, HoREA đề nghị Nhà nước không nên can thiệp quá sâu vào “hộp đen” chi phí và lợi nhuận của doanh nghiệp, mà nên xác lập một mức giá bán tối đa đối với nhà ở thương mại giá phù hợp. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp tự tính toán giá thành, giá bán và lợi nhuận để quyết định có tham gia dự án hay không.

Theo ông Châu, mỗi doanh nghiệp có năng lực quản trị, nguồn vốn, công nghệ và chuỗi cung ứng khác nhau. Có doanh nghiệp có thể giảm giá thành nhờ nguồn vốn tốt, quản trị hiệu quả hoặc ứng dụng công nghệ; trong khi doanh nghiệp khác có thể chấp nhận mức lợi nhuận thấp để nhanh chóng thu hồi dòng tiền. Do đó, việc áp dụng một mức khống chế lợi nhuận cứng có thể làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp.

Bên cạnh nhà ở thương mại giá phù hợp, ông Châu cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân để phát triển nhà ở cho thuê. HoREA đề xuất bổ sung chính sách đối với nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng ở của cá nhân để cho thuê dài hạn, đồng thời có chính sách ưu đãi đối với cá nhân đầu tư loại hình này để cho người thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

Theo HoREA, đây là nguồn cung rất đáng kể tại các đô thị, khu công nghiệp và địa phương có đông lao động nhập cư. Việc đưa loại hình nhà trọ, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ vào khuôn khổ pháp luật rõ ràng không chỉ giúp tăng nguồn cung mà còn tạo điều kiện để cơ quan quản lý kiểm soát tốt hơn các yêu cầu về xây dựng, phòng cháy chữa cháy và chất lượng chỗ ở.

Một đề xuất khác được ông Châu đặc biệt lưu ý là cải cách thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. HoREA cho rằng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hiện còn nhiều bước, mất thời gian và có sự giao thoa với các thủ tục chuyên ngành. Vì vậy, cần thiết kế cơ chế theo hướng một cơ quan chủ trì, giảm việc xin ý kiến vòng quanh giữa nhiều sở, ngành.

HoREA cho rằng cải cách thủ tục hành chính cần được thực hiện theo hướng thực chất, hạn chế tình trạng doanh nghiệp phải thực hiện nhiều thủ tục có nội dung tương đồng.

Không chỉ tập trung vào nhà ở đô thị, HoREA còn đề xuất bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn. Theo ông Châu, chính sách nhà ở cần bao quát cả đồng bằng, trung du và miền núi, phù hợp với đặc thù từng vùng, qua đó góp phần phát triển các điểm dân cư, khu dân cư nông thôn và rút ngắn khoảng cách về điều kiện sống giữa nông thôn và đô thị.

Đối với nhà ở cho thuê, HoREA kiến nghị chuyển trọng tâm sang mô hình nhà ở cho thuê giá phù hợp, hướng đến người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình có nhu cầu thuê nhà. Theo ông Châu, không nên đặt thêm yêu cầu người thuê phải chứng minh “khó khăn về nhà ở” nếu mục tiêu chính sách là thúc đẩy xã hội hình thành thói quen thuê nhà thay vì nhất thiết phải sở hữu nhà.

Ở một góc độ khác, HoREA đề nghị bổ sung chính sách nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước. Theo ông Châu, đây cũng là nhóm có nhu cầu nhà ở lớn, trong khi một bộ phận có thu nhập chưa cao và phải làm việc xa nơi cư trú. Chính sách riêng sẽ giúp giải quyết nhu cầu nhà ở của lực lượng này mà không làm gia tăng áp lực cạnh tranh trong các chương trình nhà ở xã hội dành cho người dân.

Mở rộng các kênh cho vay ưu đãi đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội

Về tín dụng, HoREA kiến nghị mở rộng các kênh cho vay ưu đãi đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội, trong đó có các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước chỉ định. Theo ông Châu, nguồn vốn dài hạn với lãi suất phù hợp là yếu tố then chốt để biến khả năng tiếp cận nhà ở từ nhu cầu thành khả năng thanh toán thực tế của người dân.

Ngoài các chính sách phát triển nhà ở mới, HoREA cũng đề xuất mở rộng phạm vi chính sách chỉnh trang, tái thiết đô thị. Hiệp hội kiến nghị đưa cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chỉnh trang các khu đô thị cũ, lụp xụp và di dời nhà trên, ven sông, kênh rạch vào cùng một chương của Luật Nhà ở. Cách tiếp cận này nhằm xử lý bài toán nhà ở không chỉ ở khía cạnh xây dựng mới mà còn ở việc tái tổ chức không gian sống trong các khu đô thị hiện hữu. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu các chính sách trên được nghiên cứu, hoàn thiện và thể chế hóa phù hợp, Luật Nhà ở sửa đổi sẽ có thêm công cụ để huy động nguồn lực xã hội, đa dạng hóa nguồn cung và từng bước giải quyết bài toán nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

HoREA kỳ vọng việc sửa đổi Luật Nhà ở 2023 không chỉ tháo gỡ những vướng mắc trước mắt mà còn tạo dựng khung pháp lý ổn định, thông thoáng, khuyến khích doanh nghiệp và người dân tham gia phát triển nhà ở. Qua đó, thị trường có thêm nguồn cung ở nhiều phân khúc, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp, góp phần đưa nhà ở đến gần hơn với khả năng chi trả của người thu nhập thấp, thu nhập trung bình và đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở thực của người dân.