Giải pháp tài chính cho người mua nhà

Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản đang tăng, các chủ đầu tư sẽ làm gì để cạnh tranh nhau? Mua nhà dự án bây giờ không chỉ đặt niềm tin vào chủ đầu tư, mà còn đặt niềm tin vào các ngân hàng.

Hôm nay (21/11) chuyên trang điện tử An ninh tiền tệ (www.antt.vn) - Báo điện tử Người đưa tin (www.nguoiduatin)  - Báo Đời sống và Pháp luật (doisongphapluat.com.vn) - Cơ quan ngôn luận của Trung ương Hội luật gia Việt Nam phối hợp tổ chức chương trình giao lưu trực tuyến với chủ đề: Giải pháp tài chính cho các dự án bất động sản và người mua nhà, với sự tham gia trả lời của các diễn giả gồm: Đại diện doanh nghiệp bất động sản, đại diện ngân hàng, Chuyên gia Tài chính, Luật sư, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. 

Để đánh giá được vai trò của ngân hàng với bất động sản, thì cần dựa trên những phương diện nào? Đối với chủ đầu tư, việc bảo lãnh tiến độ có kích hoạt niềm tin đối với người mua nhà hay không? Vai trò của các ngân hàng đến đâu trong quy trình vay vốn này? Các nhà phát triển bất động sản được ngân hàng đặt niềm tin xem như đã vượt qua bài thi “sát hạch” quan trọng về tính pháp lý dự án và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Tuy nhiên, các ngân hàng cũng khó có thể kiêm luôn vai trò kiểm soát chất lượng dự án.

Tất cả những câu hỏi nóng sẽ được các khách mời - chuyên gia trong lĩnh vực Tài chính ngân hàng - bất động sản gồm:

- Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam & Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam

- Luật sư Trương Thanh Đức- Chủ tịch Hội đồng Thành viên luật BASICO- Thành viên Ban Chủ nhiệm (nguyên Chủ nhiệm) Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - VNBA);

- Luật sư Hà Huy Phong- Giám đốc điều hành công ty luật INTECO;

- Bà Nguyễn Thuý Hạnh - Giám đốc Khối Khách hàng cá nhân - Ngân hàng PVcomBank;

- Ông Lê Ngọc Quý - Trưởng phòng kinh doanh - Công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh Quang Minh

Chương trình còn có sự đồng hành của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam- BIDV, Tập đoàn Nam Cường.

Đã có rất nhiều câu hỏi của độc giả gửi về cho chương trình

Bà Nguyễn Thuý Hạnh - Giám đốc Khối Khách hàng cá nhân-  Ngân hàng PVcomBank:

Với đa số chúng ta, mua nhà là việc rất quan trọng. Vậy nên, trước khi ra quyết định, cần được xem xét trên nhiều yếu tố:

Thứ nhất là diện tích, giá trị căn nhà: Diện tích, giá trị căn nhà bạn mua phải phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng của gia đình bạn. Trước khi mua nhà, bạn cần tính toán được cụ thể bạn đã có bao nhiêu tiền, cần đi vay bao nhiêu. Với số tiền đi vay, bạn cũng cần lên kế hoạch để chủ động về kế hoạch trả nợ, tránh trường hợp đi vay xong lại gặp khó khăn trong kế hoạch trả nợ dẫn đến nợ xấu hoặc bị Ngân hàng thu hồi tài sản đảm bảo.

Hai là, Vị trí căn nhà: Để đảm bảo căn nhà bạn mua sẽ phù hợp với nhu cầu, sở thích của bạn và người thân trong gia đình, mọi người thường chọn nhà gần với cơ quan làm việc hoặc gần trường học của con cái. Bạn cũng có thể lựa chọn một căn hộ ở xa trung tâm một chút nhưng giao thông thuận tiện.

Ba là, Môi trường, dân trí: Ngày nay, cũng rất nhiều người quan tâm đến môi trường, dân trí xung quanh nơi bạn sống. Giống như câu “bán anh em xa mua láng giềng gân”, môi trường xung quanh dân trí cao, thoáng mát, nhiều tiện ích sẽ nâng cao chất lượng cuộc sống của gia đình bạn.

Cuối cùng, năng lực/uy tín Chủ đầu tư dự án bạn chuẩn bị đầu tư là rất quan trong. Bạn cần tìm hiểu kỹ trước, nếu không đầu tư vào sẽ rất rủi ro.

Anh Công Minh (34 tuổi, Quảng Nam): 

Thị trường căn hộ để bán đã sôi động trở lại, sau khi các doanh nghiệp đưa ra chiến lược mở bán và đánh giá sản phẩm phù hợp. Số căn chào bán mới và số căn tiêu thụ đều tăng. Để hấp thụ được số lượng căn hộ bán ra ngày càng nhiều, các ngân hàng cũng đồng loạt tung các gói tín dụng tài trợ vốn vay cho chủ đầu tư và người mua nhà.

Thông thường các ngân hàng sẽ phát hành bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án với chủ đầu tư, mặt khác sẽ tài trợ vốn cho khách hàng mua nhà dự án đó. Không ít trường hợp, ngân hàng cho phép thời gian ân hoạn khoản vay từ 12 đến 24 tháng.

Tăng trưởng tín dụng bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, chịu sự kiểm soát của quy định, thông tư của NHNN. Theo công văn số 7076/NHNN-TD, NHNN đề nghị các ngân hàng hạn chế và thận trọng khi xem xét, thẩm định dự án, quyết định cho vay các dự án mới đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại cao cấp, khu nghỉ dưỡng, dự án có khả năng thanh khoản thấp.

Vậy ngân hàng cần phải làm gì để giảm thiểu rủi ro trong trường hợp xấu nhất?

Bà Nguyễn Thuý Hạnh - Giám đốc Khối Khách hàng cá nhân -  Ngân hàng PVcomBank:

Mỗi một dự án BĐS sẽ có phân khúc khách hàng khác nhau. Do vậy, khi cho vay, ngân hàng cần xác định các dự án phù hợp với phân khúc khách hàng và sản phẩm của mình.

Tại PVcomBank, chúng tôi quan tâm đến yếu tố phát triển bền vững, do vậy, những dư án BĐS mà PVcomBank hướng đến là các dự án BĐS phục vụ nhu cầu đời sống, phù hợp với nhu cầu mua nhà để ở của mọi tầng lớp dân cư. Khi cho vay BĐS, đặc biệt là BĐS dự án, việc thẩm định tài chính của Chủ đầu tư, khả năng thanh khoản dự án là rất quan trọng. Các ngân hàng hiện nay cũng đang theo hướng cho vay từ Chủ đầu tư đến chính các khách hàng cá nhân mua nhà của dự án đó.

Để giảm thiểu rủi ro, ngân hàng cần nâng cao chất lượng thẩm định Chủ đầu tư cũng như thẩm định dự án ngay từ đầu để tài trợ cho đúng đối tượng khách hàng. Khi chúng ta làm đúng và làm tốt ngay từ đầu thì các bước tiếp theo sẽ tốt cho cả ngân hàng và Chủ đầu tư.   

Độc giả Thúy Quỳnh (TP HCM):

Không ít nhà đầu tư còn non kinh nghiệm và các khách hàng vẫn liên tục vấp phải vô số vấn đề pháp lý như thủ tục, thuế phí… phát sinh khi thực hiện giao dịch bất động sản (mua bán, tặng cho, sang tên…).

Có một thực tế rằng khi mua nhà dự án, những lời giới thiệu về dự án, khả năng tìm hiểu dự án hoặc thông tin về dự án mà người mua nắm được chủ yếu chỉ xoay quanh sự cung cấp từ đơn vị môi giới, trung gian hoặc là bộ phận kinh doanh của dự án đó. Mà đa phần những thông tin đó chỉ chứa đựng được phần nổi của dự án, tức là những điều thuận lợi như vị trí mặt bằng, tiện ích khi sử dụng... Khách hàng sẽ dễ bị cuốn vào các lời giới thiệu mà bỏ qua tính pháp lý đầy đủ của một dự án nhà ở.

Nhà đầu tư không cung cấp vấn đề này, và người mua nhà cũng không hỏi hoặc không có điều kiện tiếp cận. Theo ông, người mua nhà cần chuẩn bị những điều gì trước khi tìm hiểu mua tại các dự án?

Chuyên gia- Luật sư Trương Thanh Đức:

Đầu tiên là uy tín của chủ đầu tư. Nếu kinh doanh bài bản, nghiêm túc, tử tế, thì chủ đầu tư sẵn sàng chia sẻ, thậm chí hy sinh quyền lợi vì khách hàng. Ngược lại thì không giấy tờ, cam kết, quy định nào ràng buộc được chuyện chắc chắn không có sự bội ước, lật lọng và tránh khỏi được sự đổ bể, phá sản.

Tuy nhiên, về pháp lý thì là vẫn điều tối thiểu mà người mua nhà không thể bỏ qua. Đặc biệt là đối với nhà ở hình thành trong tương lai (tức chưa xây xong) thì phải biết được ít nhất 3 điều kiện chính gồm:

Thứ nhất, dự án đó có giấy phép xây dựng không, tức có hợp pháp hay không. Thứ hai dự án đó đã được Sở xây dựng cho phép bán, tức là đã xây xong móng và đủ điều kiện để bán nhà hay chưa. Và thứ ba, dự án đó có bảo lãnh mua bán nhà của ngân hàng nào. Nếu không có điều kiện tìm hiểu 2 điều kiện đầu, thì có thể dựa vào điều kiện thứ ba là đủ, vì ngân hàng chỉ thực hiện bảo lãnh khi đã bảo đảm 2 điều kiện trước.

Độc giả Huy Minh (Sơn Tây, Hà Nội):

Một trong những cam kết “mập mờ” của chủ đầu tư có thể gây ra rủi ro cho khách hàng đó là thời hạn bàn giao nhà không rõ ràng.

Thực tế có rất ít dự án bàn giao nhà đúng thời hạn, đúng thỏa thuận ban đầu cho người mua. Về góc độ pháp lý, trách nhiệm bàn giao nhà theo đúng thời hạn là một quy định được thể hiện trong Luật Kinh doanh Bất động sản và tiến độ đầu tư, thực hiện các dự án  theo phê duyệt thì cần được tuân thủ như một nghĩa vụ của chủ đầu tư trong Luật Đầu tư 2014. Thường chịu thiệt phần nhiều vẫn là khách hàng.

Theo luật sư, phía chủ đầu tư phải có nghĩa vụ gì đối với khách hàng trong vấn đề này?

Luật sư Hà Huy Phong:

Độc giả Huy Minh (Sơn Tây, Hà Nội):

Một trong những cam kết “mập mờ” của chủ đầu tư có thể gây ra rủi ro cho khách hàng đó là thời hạn bàn giao nhà không rõ ràng.

Thực tế có rất ít dự án bàn giao nhà đúng thời hạn, đúng thỏa thuận ban đầu cho người mua. Về góc độ pháp lý, trách nhiệm bàn giao nhà theo đúng thời hạn là một quy định được thể hiện trong Luật Kinh doanh Bất động sản và tiến độ đầu tư, thực hiện các dự án  theo phê duyệt thì cần được tuân thủ như một nghĩa vụ của chủ đầu tư trong Luật Đầu tư 2014. Thường chịu thiệt phần nhiều vẫn là khách hàng.

Theo luật sư, phía chủ đầu tư phải có nghĩa vụ gì đối với khách hàng trong vấn đề này?

Luật sư Hà Huy Phong:

Khoản 4 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định bên bán nhà phải có nghĩa vụ giao nhà cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng…

Căn cứ quy định trên, có thể thấy người mua nhà có 02 loại rủi ro trong việc bàn giao nhà:

Rủi ro thứ nhất là nghĩa vụ bàn giao nhà không được quy định rõ ràng trong hợp đồng, dẫn đến chủ đầu tư muốn bàn giao nhà cho người mua nhà lúc nào cũng được. Cách phòng ngừa rủi ro này một lần nữa quay trở lại vấn đề mấu chốt: người mua nhà cần phải đọc kĩ và hiểu rõ một cách vừa tổng thể vừa chi tiết về hợp đồng mua nhà trên cơ sở có hiểu biết nền tảng về pháp luật.

Rủi ro thứ hai là nghĩa vụ bàn giao nhà được quy định rõ ràng trong hợp đồng nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo thỏa thuận. Khi xảy ra trường hợp này, người mua nhà có thể áp dụng một số biện pháp pháp lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Cụ thể:

Theo khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, người mua nhà có quyền yêu cầu bên bán giao nhà theo đúng thời hạn trong hợp đồng, đồng thời yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

Theo khoản 3 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, người mua nhà có quyền yêu cầu ngân hàng thương mại đã bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư hoàn trả lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết…

Người mua nhà có thể khởi kiện chủ đầu tư tới Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có bất động sản nếu không thể giải quyết vụ việc thông qua thương lượng.

Độc giả Thúy An (Hà Nội):

Với việc nới lỏng tín dụng với bất động sản trong năm 2007, ngành ngân hàng phải trả cái giá đắt, đó là nợ xấu gia tăng và đến nay vẫn chưa thể giải quyết xong. Đó là hậu quả cho việc thả nổi bất động sản 1 thời. Việc giảm lãi suất hiện nay của ngân hàng hiện nay có tác động đến giá thành bất động sản?

Ông Lê Ngọc Quý- Đại diện  Công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh Quang Minh:

BĐS là ngành tổng hợp của nhiều ngành khác nhau, từ vật liệu xây dựng, nội ngoại thất, trang thiết bị điện, trang thiết bị sử dụng,… Việc giảm lãi suất hiện nay của ngân hàng có tác động tốt lên thị trường BĐS. Doanh nghiệp và người dân tiếp cận nguồn vốn tốt hơn, góp phần giảm giá thành sản phẩm trực tiếp và/hoặc gián tiếp. Người dân thay vì tiết kiệm trong ngân hàng, sẽ đầu tư mua nhà, vì mua nhà thời điểm này giá tốt hơn. 

Chị Nguyễn Thúy (Yên Bái):

Ông đánh giá như thế nào về mối quan hệ "lợi ích tay 3" giữa Ngân hàng – doanh nghiệp bất động sản và người dân? Liệu rằng trong mối quan hệ tay 3 đó người dân có chịu thiệt thòi và là kẻ yếu thế? Theo ông cơ quan quản lý nhà nước cần làm gì để chấm dứt tình trạng khiếu kiện kéo dài hiện nay khi mà lợi ích chủ đầu tư doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng và người dân đang ngày một nhiều

Chuyên gia -Luật sư Trương Thanh Đức: 

Trong mối quan hệ này, hiện tại cũng về lâu dài không thể chỉ có lợi nghiêng về một bên nào mà hợp lý nhất là cả 3 đều cùng có lợi. Thị trường tín dụng và thị trường bất động sản khá cạnh tranh, nên ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản không thể bán đắt, kiếm lãi cao theo ý mình được. Và điều đó cũng đồng nghĩa với việc người dân cũng không chịu thiệt.

Tuy nhiên, so với mức bình quân thu nhập như hiện nay, thì phải nói rằng, giá nhà đất vẫn là cao. Nhưng lý do không phải vì ngân hàng và doanh nghiệp “ăn dày”, mà chủ yếu là do đặc điểm nội tại của nền kinh tế, với chi phí đầu tư, xây dựng còn quá cao, rủi ro thị trường và pháp lý còn quá lớn, hiệu quả của nền kinh tế còn quá thấp.

Nếu kinh doanh thực sự chuyên nghiệp thì chúng ta cần giải quết theo các văn minh, chuyên nghiệp hơn, không nên để tình trạng mâu thuẫn kéo dài quá lâu.

Anh Bình An (29 tuổi, Hà Nội)

Hiện nay lãi suất ngân hàng cho vay đối với những người có nhu cầu mua nhà vẫn khá cao so với thu nhập trung bình của người dân hiện nay, theo ông người dân có nhu cầu mua nhà nên làm gì lúc này? Giai đoạn cuối năm có phải là thời cơ tốt để họ vay tiền ngân hàng để mua hay chưa?

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản; Chủ tịch hội môi giới Bất động sản:

Tôi cũng thấy rằng hiện nay tín dụng nhà ở vẫn phụ thuộc vào hệ thống thương mại hiện hành.

Hệ thống ngân hàng chúng ta hiện nay là huy động ngắn hạn, nhưng tín dụng nhà ở lại là dài hạn. Chính vì vậy, để hạn chế rủi ro, NHNN đã quy định một tỷ lệ nhất định, cho vay dài hạn trên đồng vốn ngắn hạn. Bên cạnh đó, lãi suất vay dài hạn trong trường hợp này cũng cao, không áp ứng được nhu cầu của người mua.

Hiện nay quy định của chúng ta đã đề cập đến phải hình thành một hệ thống tài chính nhà ở hoàn thiện và riêng biệt hơn. Ở các nước trên thế giới đã có hệ thống cho vay nhà ở riêng biệt. Ví dụ các hệ thống quỹ tín dụng nhà ở hiện nay với thời gian cho vay chưa được dài, lãi suất vẫn còn cao, người mua chưa đáp ứng được.

Với tình hình hiện nay,  có phải là thời cơ tốt để họ vay tiền ngân hàng để mua hay chưa thì phải dựa vào tình hình mua nhà của người dân và tình hình tài chính của họ.

Hiện nay, uy tín của chủ đầu tư rất quan trọng, chúng ta không phải là khó nhận biết uy tín của họ: về tài chính, về kinh nghiệm trong đầu tư, hoặc thông qua các dự án mà họ đã triển khai,...

Đối với người mua nhà, trước khi tìm hiểu các dự án thì cũng phải tìm hiểu xem dự án có phù hợp với tình hình của gia đình mình hay không. 

Độc giả Hoàng Hoạt (Diễn Châu, Nghệ An):

Với việc Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành và hàng loạt ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay một số người kỳ vọng bất động sản sẽ được hưởng lợi. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, quyết định trên không có tác động nhiều tới ngành bất động sản, bởi đây không phải là ngành nằm trong danh sách 5 đối tượng ưu tiên.Do đó, các khoản vay đầu tư dự án bất động sản chỉ có thể được hưởng lợi theo tùy theo chính sách của từng ngân hàng với khách hàng của mình. Ông có nhìn nhận gì về vấn đề này?

Chuyên gia -Luật sư Trương Thanh Đức: 

Tôi ủng hộ quan điểm ngành BĐS là ngành sản xuất chứ không là buôn bán. Thế nhưng ngân hàng không phải là lĩnh vực ưu tiên, vì ngân hàng không tập trung cho vay dài hạn. Cho nên NHNN đã có nhiều chính sách thắt chặt hơn trong việc cho vay vốn.Còn việc lãi suất là hướng đến  thị trường chung chứ không riêng gì bất động sản.

Chỉ có đối tượng được vay theo diện chính sách ưu đãi thì mới có việc hưởng lợi hay không hưởng lợi. Còn việc vay vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung thì hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường tín dụng. Lãi suất cao hay thấp, giảm hay không giảm phụ thuộc vào một loạt yếu tố như tính chất rủi ro, sự tín nhiệm của người vay, khả năng tiêu thụ của thị trường, tài sản thế chấp,…

Lãi suất của ngân hàng cho người dân vay tiền mua nhà hiện nay cũng đang ở mức thông thường và hợp lý trong mối tương quan với lãi suất huy động và cho vay nói chung của ngân hàng.

Hỏi thảo luận cùng với câu phía Công ty Quang Minh

Phóng viên:

Liên quan đến câu hỏi vừa đặt ra đối với phía Đại diện Công ty Quang Minh, xin muốn hỏi 1 chút về phía ngân hàng khi cho người mua nhà vay vốn, nếu người dân có mức thu nhập khoảng 10 triệu đồng/ tháng, để mua nhà giá 2,3 tỷ / căn chung cư thì thủ tục mua nhà có khó hay không?

Bà Nguyễn Thuý Hạnh - Giám đốc Khối Khách hàng cá nhân-  Ngân hàng PVcomBank:

Tại PVcomBank, khách hàng có thu nhập tối thiểu 5 triệu đồng/tháng là đã đáp ứng đủ điều kiện về nguồn thu nhập để vay vốn mua nhà.

Như vậy, mức thu nhập khoảng 10 triệu đồng/ tháng, để mua nhà giá 2,3 tỷ / căn chung cư, ngân hàng cũng sẽ hộ trợ khách hàng những thủ tục cho vay tại PVcomBank. Bạn chỉ cần chuẩn bị một số giấy tờ như sau:

-  Đơn vay vốn theo mẫu của Ngân hàng cùng giấy tờ pháp lý như CMND, hộ khẩu;

-  Tài liệu chứng minh thu nhập hàng tháng;

-  Giấy tờ về tài sản bảo đảm (bạn có thể thế chấp chính căn hộ bạn mua hoặc thế chấp tài sản đảm bảo khác);

-   Hợp đồng mua căn hộ.

Sau khi chuẩn bị đủ hồ sơ vay vốn, trong thời gian 2-3 ngày làm việc, Ngân hàng sẽ thông báo tới bạn kết quả phê duyệt và thực hiện các thủ tục ký kết hợp đồng vay vốn. Việc giải ngân sẽ theo nhu cầu của bạn và tiến độ bạn cần nộp tiền theo yêu cầu của Chủ đầu tư.

Bạn cũng không cần phải lo lắng về thủ tục vay vốn tại PVcomBank. Các cán bộ tín dụng của Ngân hàng luôn sẵn sàng tư vấn về quy trình, thủ tục để bạn hoàn thành thủ tục vay vốn trong thời gian sớm nhất. 

Độc giả Bùi Tuấn Anh (Công ty Công ty tư vấn du học Atlantic, Hà Nội):

Ông (bà) có thể tư vấn thêm cho người mua nhà làm thế nào để chọn được căn hộ có mức giá phù hợp với các mứa giá từ 2-3 tỷ đồng/căn chung cư?

Ông Lê Ngọc Quý- Đại diện  Công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh Quang Minh:

Đây là mức giá có nhu cầu phố biến của số đông khách hàng trên thị trường hiện nay. Với mức giá này, Khách hàng có 2 lựa chọn để cân nhắc:

Một là, Khách hàng chọn căn hộ tại vị trí trung tâm, giá sẽ cao, buộc phải chấp nhận diện tích nhỏ.

Hai là, lựa chọn dự án xa trung tâm, bù lại, diện tích căn hộ sẽ lớn hơn.

Ví dụ với mức giá như trên, Khách hàng đã có thể sở hữu được căn hộ gần 100m2 tại dự án Stellar Garden35 Lê Văn Thiêm, thuận tiện đi lại, kết nối giao thông và hạ tầng xã hội tốt. Dự án nằm ngay tại Q. Thanh Xuân, không quá xa trung tâm, mà vẫn đầy đủ tiện ích cao cấp như: trung tâm thương mại, gym, spa, bể bơi,…. Các căn hộ có diện tích hợp lý, thông thoáng, tất cả các phòng đều được thiết kế đón ánh sáng tự nhiên. 

Phóng viên:

Trên thị trường bất động sản thời gian qua đã xuất hiện hợp đồng ký quỹ, giống như một thoả thuận đặt cọc mua căn hộ tại các dự án chưa hoàn thiện xong các thủ tục pháp lý để được phép mua bán.

Hợp đồng này được ký kết giữa 3 bên: Người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng. Trong Luật Kinh doanh Bất động sản chưa đề cập đến hợp đồng ký quỹ. Vậy liệu dạng hợp đồng này có an toàn cho người mua nhà? 

Chuyên gia-Luật sư Trương Thanh Đức: 

Đây là một hình thức lách luật. Nhìn chung, người ta lách qua điều cấm của pháp luật thì có thể coi là không vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, nếu xác định đây là việc huy động vốn thì lại vi phạm quy định tại Điều 68 về “Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014. Hợp đồng này chỉ an toàn cho người bán, mà không có gì an toàn cho người mua nhà ở.

Ký quỹ trong trường hợp này bản chất giống như việc đặt cọc, là một biện pháp bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua nhà. Nếu người ký quỹ không tiếp tục theo đuổi nữa thì coi như mất khoản tiền đã bỏ ra. Vì vậy, nếu chỉ yêu cầu một số tiền nhỏ, thì rủi ro không đáng kể. Còn nếu như phải bỏ ra hàng trăm triệu, thì bản chất đó chính là việc huy động vốn và người mua nhà cần hết sức cân nhắc, vì không khác nào việc mua nhà trên giấy mà không có bảo lãnh ngân hàng như trước đây.

Hỏi thảo luận cùng câu hỏi Hiệp hội Bất động sản: 

Phóng viên:

Dưới góc nhìn của 1 luật sư, theo ông làm thế nào để nhận diện những dự án bất động sản có vấn đề? 

Luật sư Hà Huy Phong:

Những dự án bất động sản có vấn đề là thường là những dự án có dấu hiệu che giấu thông tin hoặc cung cấp thông tin không rõ ràng. Có thể kể đến những dấu hiệu như sau: 

Chủ đầu tư không thực hiện việc công bố thông tin về dự án mà họ bắt buộc phải công bố theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Nội dung thông tin về bất động sản phải công bố bao gồm: Loại bất động sản; Vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Chủ đầu tư không cung cấp hồ sơ của chủ đầu tư (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, quyết định ủy quyền kí hợp đồng mua bán nhà...) của dự án (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, quy hoạch 1/500; tài liệu về giải phóng mặt bằng; giấy phép xây dựng, thiết kế bản vẽ thi công, thiết kế mặt bằng điển hình, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đóvăn bản cho phép bán, cho thuê mua của Sở Xây dựng,...) để người mua nhà kiểm tra tính pháp lý của dự án khi được yêu cầu.

Chủ đầu tư không gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thương mại cho bên mua.

- Hợp đồng không quy định rõ về thời hạn bàn giao nhà, chất lượng và tính đồng bộ của công trình khi bàn giao, hồ sơ bàn giao kèm theo.

- Hợp đồng mua bán không quy định rõ thông tin về diện tích, vị trí của phần sở hữu chung như đường giao thông, sân chơi trẻ em, công viên, cây xanh, chỗ để xe...

- Hợp đồng mua bán không quy định và chủ đầu tư không cung cấp thông tin về giá dịch vụ quản lý tòa nhà khi chưa thành lập được Ban quản trị nhà chung cư; thông tin về nguồn cấp điện, nước và chất lượng nước mà dự án sẽ sử dụng.

- Hợp đồng mua bán không quy định rõ trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư khi xảy ra vi phạm.

Khi nhận thấy dự án có những dấu hiệu trên, người mua nhà nên cảnh giác, tìm hiểu kĩ lưỡng và có thể hỏi ý kiến tư vấn các chuyên gia bất động sản, các luật sư về bất động sản trước khi quyết định kí kết hợp đồng và thanh toán tiền.

Độc giả Mạnh Cường (TP Huế):

Các xung đột quyền lợi thời gian gần đây giữa chủ đầu tư và cư dân, khách hàng diễn ra khá nhiều do mâu thuẫn các bên. Theo ông đâu là căn nguyên của vấn đề này?

Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam- Ông Nguyễn Mạnh Hà:

Việc tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư có nhiều nguyên nhân, trong đó có hai nguyên nhân cơ bản:

1. Công khai minh bạch, giữa quyền lời và trách nhiệm của chủ đầu tư đối với cư dân từ khi có hợp đồng tới khi bàn giao và quá trình sử dụng. Luật quy định rõ cần công khai minh bạch, tuy nhiên có những vấn đề không thể đi đến cái chúng…. Đặc biệt là những chung cư mới đi vào vận hành. Trong những năm đầu tiên rất hay xảy ra sai phạm. Quyền lợi của chủ đầu tư và người dân càng rõ ràng bao nhiêu thì việc tranh chấp sẽ giảm đi bấy nhiêu.

2. Tính chuyên nghiệp của hai bên chưa cao. Nhà chung cư là một cộng đồng đặc thù, không giống làng xã, không giống cộng đồng dân cư ở phố. Ở đây đồng trách nhiệm và các vấn đề liên quan. Ở các nước thì cộng đồng này như một hợp tác xã. Còn ở Việt Nam thì ngoài cư dân còn có sở hữu của chủ đầu tư như sở hữu thương mại, bãi đỗ xe…. Tính chuyên nghiệp của CĐT và cư dân không được đề cao, nhiều chủ đầu tư mới vào, mới làm nên chưa được chuyên nghiệp. Người dân nhiều khi cũng không có sự chuyên nghiệp…

Không ai muốn vào một chỗ suốt có mâu thuẫn. Tôi cho rằng trách nhiệm của cư dân cần phải được nâng cao, CĐT cũng cần có trách nhiệm, không chỉ bán xong là xong. Nó còn là uy tín của doanh nghiệp, không phải chỉ phát triển 1 công trình rồi thôi. Làm được điều này nó sẽ giảm được tranh chấp.

Phóng viên: 

Trên thị trường bất động sản thời gian qua đã xuất hiện hợp đồng ký quỹ, giống như một thoả thuận đặt cọc mua căn hộ tại các dự án chưa hoàn thiện xong các thủ tục pháp lý để được phép mua bán.

Hợp đồng này được ký kết giữa 3 bên: người mua nhà, chủ đầu tư và ngân hàng. Trong Luật Kinh doanh Bất động sản chưa đề cập đến hợp đồng ký quỹ. Vậy liệu dạng hợp đồng này có an toàn cho người mua nhà? 

Chuyên gia -Luật sư Trương Thanh Đức: 

Trước một giao dịch có giá trị lớn, đôi khi đổ hết tiền của vào để mua nhà. Chỉ cần sơ suất, một chút thì hậu quả sẽ rất lớn vì rất khó cho người dân khi không nắm hết được thông tin dự án. Khi mua nhà cần dựa vào những quy định của pháp luật và thông qua các cơ quan thẩm định, đánh giá. So với luật pháp trước kia không được bảo vệ, thời điểm hiện tại đã có cơ chế bảo vệ tốt người dân phải tránh hạn chế bớt mua nhà trên giấy. Ngoài các điều kiện, xây xong móng,được Sở xây dựng cho phép rao bán... và quan trọng nhất phải có bảo lãnh của ngân hàng. Người mua có thể chỉ cần tập trung vào điều kiện bảo lãnh ngân hàng thì có thể đảm bảo tính pháp lý, an toàn khi giao dịch. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà thì ngân hàng có nghĩa vụ thanh toán thay.

Đây là một hình thức lách luật. Nhìn chung, người ta lách qua điều cấm của pháp luật thì có thể coi là không vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, nếu xác định đây là việc huy động vốn thì lại vi phạm quy định tại Điều 68 về “Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014. Hợp đồng này chỉ an toàn cho người bán, mà không có gì an toàn cho người mua nhà ở.

Ký quỹ trong trường hợp này bản chất giống như việc đặt cọc, là một biện pháp bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua nhà. Nếu người ký quỹ không tiếp tục theo đuổi nữa thì coi như mất khoản tiền đã bỏ ra. Vì vậy, nếu chỉ yêu cầu một số tiền nhỏ, thì rủi ro không đáng kể. Còn nếu như phải bỏ ra hàng trăm triệu, thì bản chất đó chính là việc huy động vốn và người mua nhà cần hết sức cân nhắc, vì không khác nào việc mua nhà trên giấy mà không có bảo lãnh ngân hàng như trước đây.

Việc ký quỹ không được quy định rõ nhưng phải được hiểu không được phép vì thực chất cũng là một dạng huy động vốn không đủ điều kiện và rấy rủi ro cho người mua nhà. Vì vậy cơ quan nhà nước cần phải có quan điểm xử lý dứt khoát những các trường hợp trên để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà.

Độc giả Lương Diễn (Thanh Hoá):

Một thực tế hiện nay là quy định về giá dịch vụ, tiện ích tại các dự án. Dù luật đã có quy định cụ thể nhưng không ít chủ đầu tư vẫn cố tình “móc túi” người mua nhà từ những khoản phí này.

Vậy khi có tranh chấp xảy ra, phía cơ quan nhà nước phải có những động thái gì, thưa luật sư?

Luật sư Hà Huy Phong:

Hiện nay, Pháp luật đã có những quy định về giá dịch vụ, tiện tích về các dự án. Tuy nhiên trên thực tế đã phát sinh rất nhiều vấn phát sinh trong đó.

Điều 100, 101 Luật Nhà ở năm 2014, Điều 7, Điều 8 Thông tư số 02/2016/TT-BXD đã quy định rõ về quyền sở hữu và việc quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung, chỗ để xe của nhà chung cư. Một trong những quy định của pháp luật về vấn đề này là quyền sở hữu và việc quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung, chỗ để xe của nhà chung cư phải được quy định trong hợp đồng mua căn hộ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy vấn đề này lại thường là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư.

Pháp luật cũng đã dự liệu về các tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư nên đã có quy định về việc giải quyết tranh chấp tại Điều 43 Thông tư số 02/2016/TT-BXD (sửa đổi bởi khoản 15 Điều 3 Thông tư 28/2016/TT-BXD, cụ thể:

“Điều 43. Giải quyết tranh chấp

1. Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật. 

2. Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

3. Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.

4. Các tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết.

5. Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì y