Giải mã “điểm nghẽn” phát triển nhà ở xã hội - Bài 2: Từ cơ chế đến thực thi, những bài toán khó và "lời giải" của chuyên gia

Trước yêu cầu cấp bách về phát triển nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu an cư của hàng triệu lao động, thị trường tiếp tục bộc lộ nhiều điểm nghẽn kéo dài từ cơ chế, thủ tục đến năng lực triển khai. PV Đời sống & Pháp luật đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) để làm rõ hơn những “điểm nghẽn” phát triển nhà ở xã hội và những đề xuất, kiến nghị... để phát triển mạnh hơn nữa nhà ở xã hội trong thời gian tới.

ĐS&PL: Ông có phân tích và suy nghĩ gì về bức tranh tổng quan về phát triển nhà ở xã hội trong 1-2 năm gần đây?

Ông Nguyễn Văn Đính: Nhà ở xã hội là một chính sách rất nhân văn của Nhà nước, nhận được sự hỗ trợ rất lớn. Tuy nhiên, giai đoạn vừa qua, tốc độ phát triển trên thực tế lại cho thấy là khá chậm.

Năm ngoái, Thủ tướng cũng đã phát động chương trình xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội để góp phần giải quyết nhà ở cho người dân, cũng như cân bằng cung - cầu trên thị trường. 

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến hết quý III/2025, cả nước ghi nhận 696 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô 637.048 căn. Số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 60% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Riêng trong quý III/2025, có 93 dự án được giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư; 27 dự án với quy mô 19.664 căn được cấp phép, khởi công xây dựng; 19 dự án với quy mô khoảng 13.955 căn đã hoàn thành và 13 dự án với quy mô khoảng 5.561 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

ĐS&PL: Vậy theo ông, nguyên nhân của sự chậm trễ này đến từ đâu?

Ông Nguyễn Văn Đính: Việc này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trong đó có các nguyên nhân về khó khăn trong thủ tục hành chính, vướng mắc về quỹ đất, quy trình xử lý của các địa phương, vấn đề về vốn, và cả những khó khăn liên quan đến đối tượng "đầu ra" (người mua nhà).

Cụ thể là nếu người mua không được duyệt hồ sơ nhiều thì người làm (chủ đầu tư) cũng khó tiêu thụ sản phẩm, từ đó dự án cũng không còn hấp dẫn họ. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến câu chuyện chậm trễ này.

Vừa qua Bộ Xây dựng có đề xuất về cơ chế đặc thù để gỡ các điểm nghẽn này. Điều này hoàn toàn đúng. Lý do là vì thủ tục làm nhà ở xã hội khó khăn và kéo dài hơn nhà ở thương mại, trong khi lợi ích lại thấp hơn. Sự hỗ trợ của chính quyền các địa phương cho nhà ở xã hội cũng gần như không mặn mà bằng việc hỗ trợ cho nhà ở thương mại.

Tiếp đó là những khó khăn ở khâu đầu ra, đặc biệt là việc xét duyệt hồ sơ của người mua rất phức tạp và chậm chạp, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư xây xong nhưng khó bán.

Một vấn đề nữa là vốn. Nếu phải đi vay thương mại để làm nhà ở xã hội thì không hợp lý, vì hiệu quả kinh tế không cao. Giá bán của loại hình này lại là loại có điều kiện, không thể tùy ý nâng giá để bù đắp chi phí.

Rõ ràng, doanh nghiệp phải đối mặt với rất nhiều thứ: vất vả nhiều, lợi ích ít trong khi lại phải đối diện với khó khăn, rủi ro. Điều đó làm họ nản lòng là chuyện đương nhiên.

ĐS&PL: Trước những khó khăn đó, ông đánh giá thế nào về các giải pháp đang được triển khai?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng Chính phủ đã rất quyết liệt trong việc này.

Thứ nhất, đã điều chỉnh về thể chế để thông thoáng hơn. Các nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ gần đây cũng đặt ra yêu cầu phải mạnh dạn hơn trong việc giải quyết, cắt gọt, cắt bớt sự chồng chéo, mâu thuẫn trong thủ tục hành chính. Thủ tướng đã chỉ đạo phải rút ngắn thủ tục xuống còn nửa năm là phải xong cho người ta, như vậy mới hấp dẫn được.

Thứ hai, Chính phủ đang thúc đẩy mạnh việc chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm. Ví dụ như giá bán, trước đây phải đi xin, đi trình duyệt, thì bây giờ có thể cho chủ đầu tư tự quyết, sau này hậu kiểm nếu thấy phù hợp với quy định là được.

Đặc biệt là chấn chỉnh sự thờ ơ của chính quyền các địa phương. Hiện nay, Chính phủ yêu cầu các địa phương phải đặt ra KPI, mỗi năm phải đăng ký làm bao nhiêu căn và trên cơ sở đó phải hoàn thành. Đây là một chỉ tiêu để xét duyệt hoàn thành nhiệm vụ của cán bộ công chức.

Với những động thái quyết liệt như vậy, tôi cho rằng tình hình sẽ được cải thiện tốt hơn. Có thể sang năm 2026, 2027, tốc độ phát triển sẽ tăng tốc hơn.

ĐS&PL: Có hiện tượng có thông tin rao bán mua bán suất, thuê lại suất nhà ở xã hội để đầu cơ... Theo ông, đâu là giải pháp để giải quyết tình trạng này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Có thể thấy rằng, nhà ở xã hội vẫn xuất hiện tình trạng đầu cơ, có hiện tượng người mua không phải để ở mà sang nhượng kiếm lời, đẩy giá lên cao và khiến người có nhu cầu thực khó tiếp cận. Hoạt động này làm méo mó thị trường và tước đi cơ hội của người thu nhập thấp.

Vấn đề căn cơ, cốt lõi ở đây là nhà ở xã hội là một loại tài sản chính sách, nhưng nó lại có cơ hội chuyển thành nhà ở thương mại sau một thời gian sử dụng. Vì vậy, chúng tôi đã có đề xuất cần có khung pháp lý quy định rõ việc bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm sở hữu.

Cụ thể, các căn hộ chỉ được phép chuyển nhượng cho người thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và đã được cơ quan chức năng xác nhận. Trường hợp bán cho người ngoài chính sách, chủ sở hữu phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi đã được hưởng từ chương trình hỗ trợ.

Theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100, người mua nhà ở xã hội không được phép bán, thế chấp hay cho thuê trong 5 năm kể từ khi trả hết tiền mua. Nếu muốn chuyển nhượng trong giai đoạn này, họ chỉ có thể bán lại cho Nhà nước, chủ đầu tư dự án hoặc người vẫn thuộc diện đủ điều kiện mua, với giá tối đa bằng giá gốc cộng chi phí sửa chữa, cải tạo (nếu có).

Sau 5 năm, khi đã được cấp giấy chứng nhận, căn hộ được phép giao dịch theo cơ chế thị trường. Điều này thường dẫn đến tình trạng sau 5 năm, giá sang tay nhà ở xã hội thường tăng cao đột biến, nhiều dự án tăng gấp 3 - 4 lần so với giá gốc từ chủ đầu tư.

Một điểm nữa là các chế tài của chúng ta còn quá nhẹ. Cần phải có một chế tài thật mạnh. Kể cả người mua và người bán sai quy định đều bị phạt, và kết quả cuối cùng là phải tịch thu nếu như sai phạm. Khi chế tài đủ sức mạnh, nó sẽ răn đe và người ta không dám làm.

ĐS&PL: Xin cảm ơn ông!

Xử lý nghiêm hành vi trục lợi nhà ở xã hội

Thông tin về việc xử lý tình trạng đầu cơ, mua bán nhà ở xã hội trái quy định, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, nhằm tăng cường quản lý, minh bạch trong quản lý, vận hành, xét duyệt nhà ở xã hội để đông đảo người lao động thu nhập thấp có nhu cầu thực sự được tiếp cận với nhà ở xã hội, khoản 15 Điều 75 Nghị định số 100/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã giao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh.

Theo đó, UBND cấp tỉnh tổ chức chủ trì hoặc phối hợp với các bộ, ngành cơ quan có liên quan trong việc thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các vi phạm liên quan đến việc đầu tư xây dựng, bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trên phạm vi địa bàn.

Bên cạnh đó, trong quá trình chủ đầu tư tổ chức bốc thăm mua, thuê mua nhà ở xã hội, khoản 2 Điều 38 Nghị định số 100/2024 quy định đại diện Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án được phê duyệt phải giám sát. Việc bốc thăm phải có biên bản kết quả bốc thăm.

Liên quan việc quản lý và sử dụng nhà ở xã hội, mới đây, tại dự thảo Nghị định xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực xây dựng, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung nhiều quy định. Theo đó, người mua, thuê mua nhà ở xã hội không sử dụng để ở mà cho thuê lại có thể bị phạt 80 - 120 triệu đồng. Đây là điểm mới so với quy định hiện hành.

Mức phạt tương tự áp dụng với trường hợp họ tự ý bán, cho thuê lại nhà ở xã hội hoặc chuyển nhượng trái phép. Khoản phạt này tăng so với quy định hiện hành tại Nghị định 16/2022 là 40 - 120 triệu đồng.

Còn nữa