Giá nhà neo cao giữa lúc thanh khoản suy yếu: Người mua nên chờ hay xuống tiền?

Thanh khoản suy yếu, giá nhà vẫn neo cao

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), quý III/2026, thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận 31.844 sản phẩm mở bán mới, tiếp tục duy trì quy mô nguồn cung lớn. Tuy nhiên, số lượng giao dịch mới chỉ đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%, phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét về khả năng tiêu thụ sản phẩm.

Đáng chú ý, nhu cầu tìm hiểu bất động sản vẫn hiện hữu. Lượng khách hàng liên hệ tư vấn, khảo sát thực địa và tham quan dự án tiếp tục duy trì ở mức cao, song tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực tế chưa tương xứng.

Diễn biến này cho thấy thị trường không rơi vào trạng thái đóng băng, nhưng người mua đang trở nên thận trọng và khắt khe hơn trong quyết định xuống tiền. Những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu thực tiếp tục duy trì sức hút, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc thiếu khả năng khai thác gặp khó khăn về thanh khoản.

Về dài hạn, giá bất động sản sẽ phụ thuộc đồng thời vào chi phí phát triển, nguồn cung, sức mua, khả năng tiếp cận tín dụng và chất lượng sản phẩm. Ảnh: H.Yên

Về cơ cấu nguồn cung, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế với tỷ trọng 67,27%. Đáng chú ý, nguồn cung không còn tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn mà đang mở rộng sang những thị trường mới, trong đó miền Trung chiếm 29,6% tổng nguồn cung mới trong quý.

Một trong những thách thức nổi bật của thị trường quý III/2026 là mặt bằng giá bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao, trong khi khả năng tài chính của người mua chưa có sự cải thiện tương ứng.

Khi nguồn cung tăng nhưng giá bán vẫn neo cao, người mua có thêm lựa chọn nhưng chưa chắc có thêm khả năng tiếp cận nhà ở. Khoảng cách giữa giá bán và thu nhập, cùng áp lực chi phí vay vốn, khiến nhiều người tiếp tục quan sát thay vì quyết định xuống tiền. Điều này cũng đặt ra câu hỏi: Liệu thanh khoản suy yếu có đủ sức tạo áp lực điều chỉnh mặt bằng giá trong thời gian tới?

Cũng theo VARS IRE, giá bán bình quân căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m², TP.HCM đạt 88,3 triệu đồng/m² và Đà Nẵng đạt 68,9 triệu đồng/m². Mặt bằng giá tại cả ba thị trường đều đi ngang so với quý trước, nhưng vẫn cao đáng kể so với giai đoạn trước đây.

Trong bối cảnh đó, người mua có xu hướng ưu tiên những sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác lâu dài, thay vì đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Chi phí đầu vào chưa đủ để giữ giá bất động sản

Theo VTC News, VARS IRE cho rằng, chi phí đất đai, tài chính và xây dựng tiếp tục tác động đáng kể đến giá bán. Trong khi đó, nguồn cung mới tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp, khiến nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người dân còn khan hiếm.

Đối với các dự án cần giải phóng mặt bằng trên diện tích lớn, quá trình thương lượng kéo dài có thể làm tăng chi phí bồi thường, chi phí vốn và thời gian triển khai. Giá vật liệu, nhân công, thiết bị cũng biến động theo từng thời điểm, ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư.

Bên cạnh đó, lãi suất tăng hoặc tốc độ bán hàng chậm có thể khiến chi phí tài chính của chủ đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, doanh nghiệp không phải lúc nào cũng có thể chuyển toàn bộ chi phí tăng thêm sang người mua. Khi sức cầu suy yếu, họ có thể phải giảm lợi nhuận, tăng ưu đãi hoặc điều chỉnh giá để cải thiện dòng tiền.

Do đó, chi phí đầu vào tạo sức ép giữ giá, nhưng không phải mức sàn tuyệt đối cho giá giao dịch. Những dự án có giá bán vượt khả năng chi trả, thiếu lợi thế cạnh tranh hoặc chịu áp lực dòng tiền vẫn có thể giảm giá.

Về dài hạn, giá bất động sản sẽ phụ thuộc đồng thời vào chi phí phát triển, nguồn cung, sức mua, khả năng tiếp cận tín dụng và chất lượng sản phẩm. Không thể chỉ dựa vào chi phí đầu vào để khẳng định giá sẽ tiếp tục tăng, cũng không nên mặc định thị trường sẽ quay về mặt bằng giá thấp.

Chuyên gia khuyến cáo, người mua nên chủ động tìm kiếm sản phẩm phù hợp thay vì chỉ chờ giá giảm, nhất là khi nhiều chủ đầu tư tăng cường chính sách hỗ trợ tài chính để kích cầu. Ảnh: H.Yên

Người mua nên chờ giá giảm hay tìm cơ hội xuống tiền?

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, thị trường bất động sản cuối năm 2026 sẽ tiếp tục vận động theo hướng chọn lọc, trong đó xu hướng đầu tư ngắn hạn, lướt sóng dần nhường chỗ cho chiến lược trung và dài hạn.

Người mua ngày càng chú trọng các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh, tạo dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng giá bền vững.

Theo tờ Thanh Tra, thị trường bất động sản từ nay đến năm 2030 vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng nhờ đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và hình thành các cực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, cơ hội trên thị trường không đồng nghĩa với việc mọi sản phẩm đều phù hợp với mọi nhà đầu tư.

Cuối năm 2026 có thể là thời điểm thích hợp để cân nhắc mua nhà đất, song nhà đầu tư cần xây dựng phương án tài chính an toàn, thẩm định kỹ tính pháp lý của dự án và lựa chọn sản phẩm phù hợp với mục tiêu đầu tư. Với những người chưa có nhiều kinh nghiệm, việc tìm đến các đơn vị tư vấn, môi giới uy tín cũng là giải pháp giúp hạn chế rủi ro và nâng cao hiệu quả lựa chọn bất động sản.

Chuyên gia Trần Thăng Long cũng khuyến cáo, người mua nên chủ động tìm kiếm sản phẩm phù hợp thay vì chỉ chờ giá giảm, nhất là khi nhiều chủ đầu tư tăng cường chính sách hỗ trợ tài chính để kích cầu.

Theo ông Long, ở thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư có thể áp dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc phương án thanh toán linh hoạt. Tuy nhiên, người mua cần tính toán tổng số tiền phải trả, thời gian hỗ trợ và điều kiện đi kèm.

“Một dự án quảng cáo chiết khấu cao chưa chắc có giá cuối cùng hấp dẫn nếu mức giá ban đầu đã cao hơn đáng kể so với sản phẩm tương đương. Ngược lại, dự án có giá bán hợp lý, pháp lý rõ ràng và tiến độ thanh toán phù hợp có thể mang lại hiệu quả tài chính tốt hơn”, ông Long nói.

Cũng theo ông Long, với thị trường thứ cấp, người dân và nhà đầu tư cần quan tâm đến giá giao dịch thực tế thay vì chỉ nhìn vào giá rao bán. Những chủ sở hữu cần thu hồi vốn hoặc giảm dư nợ có thể sẵn sàng thương lượng, nhưng mức giá cần được đối chiếu với các tài sản tương đồng về vị trí, diện tích, chất lượng và pháp lý.

Đối với người mua nhà để ở, khả năng chi trả vẫn là yếu tố quan trọng nhất. Ngoài giá mua, cần tính đến khoản trả nợ hàng tháng, chi phí sinh hoạt, phí quản lý và dự phòng tài chính. Một căn nhà đáp ứng nhu cầu sử dụng, có pháp lý đầy đủ và không tạo áp lực quá lớn lên ngân sách gia đình có thể đáng cân nhắc ngay cả khi thị trường chưa chạm đáy.

Với nhà đầu tư, quyết định xuống tiền cần dựa trên khả năng khai thác, cho thuê, thanh khoản và chi phí nắm giữ. Nếu lợi nhuận chủ yếu phụ thuộc vào kỳ vọng giá tăng nhanh, tài sản có thể trở thành gánh nặng khi thị trường đi ngang hoặc giao dịch suy yếu kéo dài.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Quốc Tuấn thì cho rằng, vấn đề không nằm ở việc mua bất động sản ngay hay tiếp tục giữ tiền, mà ở khả năng xác định mức giá hợp lý và kiểm soát rủi ro tài chính. Người mua không nhất thiết phải dự đoán chính xác đáy thị trường, nhưng cần biết mức giá nào phù hợp với giá trị tài sản và khả năng chi trả của mình.

“Diễn biến quý III/2026 cho thấy giá bất động sản đã điều chỉnh tại một số phân khúc, song mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn cao và thị trường tiếp tục phân hóa. Chi phí đất đai, xây dựng và vốn có thể hạn chế khả năng giảm giá sâu trong dài hạn, nhưng không loại trừ những đợt điều chỉnh khi sức mua yếu hoặc áp lực dòng tiền gia tăng”, ông Tuấn nhận định.

Theo ông Tuấn, chiến lược phù hợp không phải mua bằng mọi giá vì sợ bỏ lỡ cơ hội, cũng không phải giữ tiền vô thời hạn để chờ một đợt giảm sâu chưa chắc xảy ra. Người mua nên khảo sát thị trường, so sánh giá giao dịch thực tế, kiểm tra pháp lý và đàm phán điều kiện thanh toán, thông tin trên tờ VTC News.