Xác định giá đất chính xác là “bản lề” để tiến hành các khoản thu từ đất, việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất… Xuất phát từ ý nghĩa quan trọng này, công tác xác định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần phải được đặc biệt quan tâm, chú trọng, tránh xảy ra những bất cập như đã xảy ra trong thực tế.

Xác định giá đất là công tác quan trọng trong thực tế. Các khoản thu từ đất, việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đều phụ thuộc vào tính chính xác của việc xác định giá đất. Để việc xác định giá đất được tiến hành khách quan, thống nhất và chính xác, PV ĐS&PL đã có cuộc phỏng vấn bà Trần Hồng Nguyên - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội để làm rõ hơn những vấn đề xung quanh công tác quan trọng này.

PV: Theo quan điểm của bà, công tác xác định giá đất không chính xác sẽ tác động như thế nào tới thị trường, cũng như ảnh hưởng tới việc điều hành, lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp?

Bà Trần Hồng Nguyên: Tất cả các khoản thu từ đất, việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đều phụ thuộc vào tính chính xác của việc xác định giá đất. Xuất phát từ ý nghĩa quan trọng đó của giá đất và công tác định giá đất, Luật Đất đai hiện hành và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành đã có quy định tương đối đầy đủ về định giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể.

Điều 112 và Điều 114 của Luật Đất đai hiện hành quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Thêm vào đó, Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TN&MT ban hành đã quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Thực tiễn triển khai các quy định này cho thấy, việc xác định giá đất theo giá thị trường còn gặp nhiều khó khăn, bất cập khiến cho không sát với giá thị trường. Nghị quyết 18- NQ/TW đã nêu cụ thể:“Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất”.

PV: Để xác định giá đất theo nguyên tắc giá đất phổ biến trên thị trường trung thực, khách quan, theo bà cần chú trọng tới những nguyên tắc nào? Những nguyên tắc này nên quy định rõ ngay trong luật hay nên chi tiết trong nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành?

Bà Trần Hồng Nguyên: Để phản ánh được giá đất theo nguyên tắc thị trường thì yếu tố quan trọng nhất là đầu vào cho 5 phương pháp định giá đất trong pháp luật về đất đai này phải chính xác. Điều này có nghĩa là cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất trong giao dịch cũng như có những chính sách khuyến khích người dân kê khai trung thực giá trị giao dịch.

Bên cạnh đó, cần chú trọng một số nguyên tắc, vấn đề sau đây: Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về định giá, thẩm định giá; Bảo đảm được tính độc lập của 3 cơ quan định giá, thẩm định giá và quyết định giá đất; quy định cụ thể hơn về tư vấn xác định giá đất; Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát để ngăn ngừa các hành vi thông đồng giá, sai phạm liên quan đến công tác định giá, thẩm định giá; Có chế tài xử lý nghiêm minh hành vi sai phạm trong xác định giá đất.

Theo tôi, các nguyên tắc định giá đất cần thiết được quy định trong Luật và được Chính phủ quy định chi tiết để bảo đảm căn cứ cho việc định giá đất thống nhất trên phạm vi cả nước, khắc phục những hạn chế, bất cập của công tác định giá đất thời gian qua.

PV: Điều 153 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có đề cập tới thời điểm và số lượng giao dịch chuyển nhượng trên thị trường mà chưa lượng hóa cụ thể những chỉ số này. Theo bà, có cần lượng hóa cụ thể một con số chung không? Hay việc lượng hóa này sẽ được từng địa phương xem xét, báo cáo cụ thể để phù hợp với thực tế của từng vùng?

Bà Trần Hồng Nguyên: Theo Điều 153 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các địa phương, căn cứ vào tình hình thực tiễn cụ thể ở địa phương mình sẽ lượng hóa cụ thể để bảo đảm tính linh hoạt, kịp thời, tránh bị áp đặt vào một con số cụ thể vì số lượng giao dịch ở mỗi địa phương là khác nhau nên tần suất thế nào cũng có sự phổ biến khác nhau. Cụ thể, ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.Hồ Chí Minh sẽ khác với những địa phương khác như Hà Giang, Lào Cai...

Bên cạnh đó, năng lực, nguồn lực, quy mô tổ chức thực hiện công tác này ở mỗi địa phương cũng có sự khác nhau. Do đó, quy định của dự thảo Luật là hợp lý.

PV: Các địa phương là nơi trực tiếp xác định giá đất phổ biến chính xác, vậy chính quyền các tỉnh, thành cần phải chú trọng những gì để đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp?

Bà Trần Hồng Nguyên: Trong công tác xác định giá đất, để bảo đảm hài hòa được quyền và lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, các địa phương cần quan tâm, chú trọng một số nội dung sau đây:

Thứ nhất, tuân thủ nguyên tắc xác định giá đất được xác định trong Luật và được nêu cụ thể qua 5 nguyên tắc trong khoản 1 Điều 153 dự thảo Luật.

Thứ hai, cần áp dụng đúng phương pháp định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể, ví dụ phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất...

Thứ ba, cần xây dựng cơ sở dữ liệu về giao dịch đất đai tại mỗi địa phương, bởi đây là nguồn dữ liệu có ý nghĩa rất quan trọng để đối chiếu, xem xét, quyết định việc xác định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Để làm được điều này, các địa phương cũng cần lưu ý thường xuyên khảo sát thông tin, theo sát diễn biến thị trường giá đất.

Thứ tư, bảo đảm tính độc lập và tăng cường trách nhiệm của 3 cơ quan định giá, thẩm định giá và quyết định giá để bảo đảm giá đất được phản ánh khách quan, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Thứ năm, xây dựng phương án phù hợp để công khai quy hoạch sử dụng đất cho người dân biết; đồng thời có sự cập nhật trong trường hợp quy hoạch được điều chỉnh.

PV: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân thông qua đại diện là Nhà nước, vậy theo quan điểm của bà, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung những điểm nào để Nhà nước có cơ chế kiểm soát hiệu quả, thống nhất về giá đất, làm cơ sở đền bù, tái định cư, bảo đảm công bằng, hài hòa lợi ích của các chủ thể liên quan, giữa các vùng miền, khu vực khác nhau?

Bà Trần Hồng Nguyên: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Một trong những cách thức để Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu là thông qua việc quyết định giá đất.

Để có thể kiểm soát hiệu quả, thống nhất về giá đất, theo tôi, cần quy định một số nội dung sau trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất. Quy định nguyên tắc xây dựng bảng giá đất, các trường hợp áp dụng bảng giá đất để bảo đảm giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không phản ánh đúng giá đất thị trường, gây thất thu ngân sách nhà nước và khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.

Bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của HĐND, UBND trong xây dựng bảng giá đất. Quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân còn có đại diện Hội đồng nhân dân, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về đất để bảo đảm tính độc lập, khách quan trong quá trình định giá đất.

Xây dựng cơ sở dữ liệu sát với giá thị trường để Nhà nước thanh tra, kiểm tra, giám sát đối với từng trường hợp cụ thể.

Bên cạnh đó, trong quá trình tổ chức triển khai thực hiện quy định của Luật, đề nghị các cơ quan có thẩm quyền quán triệt, triển khai theo chức năng, nhiệm vụ của mình được pháp luật quy định; đồng thời, xây dựng cơ chế trao đổi, phối hợp để kịp thời giải quyết các vấn đề vướng mắc phát sinh.

PV: Xin trân trọng cảm ơn bà!