Cứu doanh nghiệp bất động sản, không thể phớt lờ quyền lợi người mua nhà

Đánh giá cao hành động bảo vệ hội viên của các hiệp hội bất động sản (BĐS), song luật sư Trương Anh Tú lưu ý không thể phớt lờ quyền lợi của người mua nhà.

Trong thời gian qua, nhiều hiệp hội bất động sản liên tiếp đưa ra các kiến nghị nhằm cứu vãn thị trường bất động sản, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản. Chẳng hạn, đề xuất bỏ quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; không siết thị trường trái phiếu bất động sản; cấp sổ đỏ cho condotel...

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law Firm - Đoàn Luật sư Hà Nội, chuyên gia có nhiều đóng góp ý kiến xây dựng chính sách trong lĩnh vực bất động sản, ghi nhận các hiệp hội bất động sản, trong đó có Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) là những tổ chức xã hội nghề nghiệp hoạt động năng nổ, tích cực nhất, có những việc làm chủ động, cụ thể và thiết thực để bảo vệ các hội viên của mình.

Đánh giá cao việc làm, hành động của các hiệp hội bất động sản vì họ đã thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của mình, đó là bảo vệ các hội viên của hội, tuy nhiên luất sư Trương Anh Tú cho rằng các hiệp hội đề xuất rất nhiều chính sách pháp luật về thị trường bất động sản theo hướng có lợi cho hội viên của mình, nhưng đôi khi lại quên mất quyền lợi của những người mua nhà, của các thành phần khác tham gia trong quá trình giao dịch bất động sản.

Ông dẫn văn bản kiến nghị mới đây của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) gửi bộ Xây dựng và Thủ tướng nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản làm ví dụ. Trong văn bản này, có kiến nghị bỏ bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo VNREA, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

VNREA dẫn quy định của Luật Đầu tư cho biết, chủ đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Theo đó, việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Nay lại thêm yêu cầu về bảo lãnh khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể mà người phải gánh chịu các chi phí này là chủ đầu tư và người mua.

Tuy nhiên, về vấn đề này, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% là đương nhiên, là điều kiện quan trọng để đảm bảo an toàn cho người mua.

Trên thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp người mua nhà đã đóng tiền lên đến 95% nhưng có những dự án hàng chục năm qua, người bán vẫn chưa thể bàn giao được nhà. Trước rủi ro của người mua nhà trong thời gian vừa qua, Nhà nước phải có yêu cầu bắt buộc việc bảo lãnh.

“Có hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng của người dân đã bị mất oan. Bảo lãnh chính là một dạng bảo hiểm cho giao dịch tài sản đó. Lợi ích của chủ đầu tư lớn như thế, tại sao cứ đẩy khó khăn, đẩy giá thành vào người mua?”, ông Tú nói.

Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, bảo lãnh là một dạng bảo hiểm trong mua bán bất động sản nên không bỏ được.

Tương tự, trong nhiều năm qua, nhiều hiệp hội bất động sản đã đề xuất xây dựng căn hộ 25m2, và mới đây bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD), theo đó, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại.

Theo Luật sư Trương Anh Tú, về mặt tích cực, tiêu chuẩn giới hạn diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 sẽ góp phần phát triển một thị trường đa dạng nhu cầu của người dân, về lý thuyết có thể giải quyết vấn đề nhà ở tại các đô thị, đặc biệt là nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, phù hợp với hạ tầng xã hội, đồng thời giúp các chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ để dễ bán hơn.

Tuy nhiên, đó là về mặt lý thuyết, còn thực tế ngay cả nếu áp dụng quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 cũng chưa chắc đã giải quyết được thỏa đáng vấn đề nóng là nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị.

Bởi lẽ thực tế trên thị trường một số chủ đầu tư có xây dựng những căn hộ có diện tích khoảng 25 - 30m2 nhưng giá bán cũng lên tới khoảng 40 - 50 triệu/m2, tức là căn hộ cũng có giá khoảng từ 1 tỷ đồng trở lên. Với giá bán như vậy với người nghèo, người thu nhập thấp cũng là quá sức. Điều đó có nghĩa mục tiêu chúng ta đặt ra là giải quyết ngay vấn đề nóng, bức xúc về nhà ở của người thu nhập thấp tại đô thị là khó lòng đạt được. Trong khi đó, nếu quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25m2 được áp dụng, có rất nhiều hệ lụy có thể xảy ra.

Trước hết, xét trên phạm vi một dự án, khi diện tích căn hộ nhỏ thì mật độ dân cư sẽ tăng lên gấp 2, gấp 3 lần. theo đó sẽ tạo ra áp lực lớn hơn về mặt vận hành tổng thể tòa nhà khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung (như thang máy, khu vui chơi...) tăng theo số lượng cư dân.

Cùng với đó, căn hộ nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý, giải quyết các vấn đề an ninh an toàn, tranh chấp…, khi số lượng cư dân tại dự án tăng lên. Mặt khác, cơ sở hạ tầng điện đường trường trạm tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định.

Chủ tịch TAT Law Firm nhận định, việc chấp thuận việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 sẽ gia tăng sức ép về quá tải hạ tầng đô thị, nguy cơ tạo ra những “khu ổ chuột" trên cao mới, làm trầm trọng hơn những vấn đề như quá tải hạ tầng đô thị, chất lượng sống thấp… vốn đang là bài toán nan giải chưa giải quyết được hiện nay.

Từ một số ví dụ trên, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, bản thân các hiệp hội khi kiến nghị các chính sách pháp luật để bảo vệ cho hội viên của mình phải hết sức cân nhắc.

"Ăn cây nào rào cây ấy, vậy nên các hiệp hội bất động sản đưa ra kiến nghị có lợi cho hội viên của mình là đương nhiên. Tuy nhiên, để tiếng nói của các hiệp hội có giá trị, có uy tín và dễ được Nhà nước, cộng đồng chấp thuận thì phải hướng đến một góc nhìn khách quan hơn, hài hòa lợi ích và phù hợp với hệ thống pháp luật, để từ đó kiến nghị, yêu cầu của doanh nghiệp mới có giá trị, có sức nặng để Nhà nước quyết định.

Còn nếu cứ trên tinh thần triệt để "Ăn cây nào, rào cây ấy", chỉ có lợi cho hội viên của mình, không có lợi cho những thành phần khác trong xã hội thì đương nhiên uy tín của hiệp hội cũng sẽ bị giảm sút", LS Trương Anh Tú nhận xét.

Vũ Đậu