Chung cư cũ lên “cơn sốt”

Chia sẻ trên báo VnExpress, chị Lê Thanh cho biết, vợ chồng chị Thanh mua căn chung cư hai phòng ngủ tại dự án mặt đường Nguyễn Xiển, huyện Thanh Trì giá 1,8 tỷ đồng vào năm 2016. Sau khi lên kế hoạch chuyển nhà về quận Cầu Giấy để gần trường học của con, nữ nhân viên văn phòng đã gửi ba môi giới đăng bán căn nhà cũ.

Nhiều căn nhà tập thể cũ ở Hà Nội đang được bán với mức giá hàng trăm triệu đồng/m2.

Với giá kỳ vọng 3,3 tỷ đồng, chị Thanh cho biết trong chưa đầy chục ngày sau kỳ nghỉ Tết, chị tiếp gần 30 lượt khách đến xem nhà. Có khách đồng ý xuống tiền ngay sau hôm đăng tin bán nhà nếu bớt 50 triệu đồng nhưng chị không đồng ý. Một tuần sau, chị đã chốt được người mua với giá cao hơn 80% giá chị mua từ 7 năm trước.

"Hàng xóm của tôi rao bán nhà một tháng trước cũng đông khách hỏi mua và chốt giao dịch chỉ trong một tuần", chị Thanh nói.

Anh Trung Đức, quận Hoàng Mai, cho hay vừa bán căn chung cư 45 m2 ở tầng 20 Khu đô thị Linh Đàm. Gia đình anh mua căn này từ năm 2018 với giá 900 triệu đồng. Do không có sổ hồng, anh Đức rao bán sớm hai tháng so với kế hoạch chuyển nhà để có nhiều thời gian tìm khách mua. Tuy nhiên giao dịch được chốt sau hai tuần gửi môi giới với giá 1,4 tỷ đồng.

"Tôi không nghĩ căn của mình chỉ có hợp đồng mua bán mà vẫn bán nhanh như vậy. Tính ra tôi cũng lời được 55% so với hồi đầu mua", anh nói.

Theo anh Đức Tuấn, một môi giới chung cư tại quận Nam Từ Liêm, nhu cầu mua chung cư thứ cấp (mua đi bán lại) tăng mạnh từ cuối năm ngoái, nhất là sau vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ. Đầu năm nay, tuần nào anh cũng dẫn hơn chục lượt khách đi xem nhà. Nhiều dự án bàn giao hơn một thập kỷ, kể cả chưa ra sổ vẫn có nhiều người hỏi mua, chủ yếu là vợ chồng trẻ, người ngoại tỉnh mua nhà cho con học đại học.

Môi giới này nói, chung cư cũ vẫn duy trì được sức bền bởi nhu cầu mua ở, đầu tư cho thuê lớn. Nhiều khách đầu tư trước đây của anh này theo đuổi đất nền phân lô, đất nghỉ dưỡng, giờ cũng muốn chuyển về phân khúc an toàn, dễ thanh khoản, tạo dòng tiền như chung cư.

"Nhất là những dự án gần trường học hay cơ quan, văn phòng, rổ hàng chuyển nhượng hễ có thêm căn nào là nườm nượp người hỏi mua", anh Tuấn cho hay.

Giám đốc một sàn giao dịch chung cư thứ cấp có trụ sở tại huyện Gia Lâm, Hà Nội, cho biết lượng quan tâm của người mua hai tháng đầu năm tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung ở phân khúc 40-60 triệu đồng mỗi m2. Mỗi tuần đơn vị này có trung bình 8-10 giao dịch thành công, chủ yếu ở khu đô thị phía Đông thủ đô.

Tuy nhiên, các tài sản ký gửi tại sàn có xu hướng giảm từ cuối năm ngoái do nhu cầu bán giảm. "Nhiều nhà đầu tư chần chừ, chờ tài sản tăng giá thêm để chốt lời, còn nhóm khách ở thực giảm nhu cầu đổi nhà vì giá những dự án khác cũng tăng", vị này cho biết.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết nguồn cung mới hạn chế, số lượng căn hộ bàn giao giảm đã thúc đẩy thị trường chuyển nhượng sôi động. Từ năm 2020 đến 2024, số lượng căn hộ bàn giao giảm 36% mỗi năm, trong khi giá sơ cấp trung bình cao hơn thứ cấp khoảng 48% khiến lượng lớn nhu cầu dịch chuyển sang các tòa chung cư cũ.

Bà Hằng nhìn nhận thị trường chuyển nhượng là lựa chọn tối ưu cho người mua thời điểm này vì giá thấp hơn sơ cấp, đa dạng lựa chọn và pháp lý rõ ràng. Với những tòa chung cư đã bàn giao, người mua có thể đánh giá chất lượng công trình, mức độ hoàn thiện tiện ích, tình hình quản lý, vận hành cũng như giấy chứng nhận quyền sở hữu. Mặc dù giá nhiều tòa thời gian qua có xu hướng tăng, người mua vẫn có cơ hội thương lượng được giá tốt, nhất là trường hợp chủ nhà áp lực tài chính. Với nhà đầu tư, việc mua chung cư ở những tòa mới bàn giao sẽ giúp họ khai thác cho thuê ngay.

Thị trường căn hộ chung cư vào chu kỳ tăng giá mới

Về xu hướng giá cả, thông tin trên báo Nhân dân, ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của batdongsan.com.vn cho rằng, trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Quỹ đất cho các dự án chung cư nội đô gần như đã hết, tiền đấu giá quyền sử dụng đất tăng cao, giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công mỗi năm lên ít nhất 10%, là những lý do khác lý giải vì sao giá căn hộ chung cư ở Hà Nội chỉ tịnh tiến đi lên. Chưa kể, một bộ phận chuyên đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã khiến giá nhà đến tay người sử dụng cuối cùng bị thổi lên gấp nhiều lần.

Chung cư tăng giá liên tiếp càng khiến ước mơ có một căn hộ ở thành phố lớn ngày càng vượt xa tầm tay của nhiều người lao động. TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc tìm kiếm một căn hộ bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay TP.HCM trở nên “bất khả thi”. Từ năm 2015 đến nay, giá chung cư TP.HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

TS Lê Xuân Nghĩa cho hay, nếu một người lao động bình thường cần trên 30 năm làm việc mới mua được một căn hộ thì bắt đầu xảy ra hiện tượng bong bóng. Theo tính toán của chuyên gia dựa trên tiêu chuẩn của IMF, con số này đối với người lao động bình thường tại Việt Nam hiện nay là 57 năm, trong khi con số này ở 4 năm trước là 35 năm.

Vân Anh (T/h)