Cẩn thận với ‘chim mồi’ khi đầu tư bất động sản ở Đồng Nai

Với sự phát triển của cơ sở hạ tầng, vị trí thuận lợi và xu thế giãn dân, thị trường bất động sản Đồng Nai được các chuyên gia đánh giá là rất tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có sự rủi ro rất lớn nếu đầu tư những dự án chưa được quy hoạch chắc chắn.

Tiềm năng 3 nhóm thị trường BĐS

Thời gian qua, đã có nhiều dự án bất động sản (BĐS) tại tỉnh Đồng Nai được quy hoạch đón đầu sự phát triển và hình thành khu đô thị Đồng Nai. Hiện thị trường BĐS Đồng Nai được phân thành 3 nhóm.

Trong đó, nhóm 1 đã tiếp cận và gắn liền không gian với khu đô thị hiện có là TP. Biên Hòa, Long Thành, Trảng Bom cùng với Long Khánh. Còn Nhơn Trạch chưa có thị trấn. Nhóm này chỉ phát triển ngắn hạn, trung tâm quỹ đất cũng đã gần hết do thuận tiện giao thông.

Nhóm 2 là vùng ngoại ô của những thị trấn, đô thị. Tuy nhiên, do hạ tầng kỹ thuật kết nối vào hạ tầng kỹ thuật chính vẫn còn khó khăn nên thời gian phải đầu tư từ 5-7 năm. Chẳng hạn, dự án có diện tích 200-300 ha, tổng vốn đầu tư lớn đương nhiên sẽ phân kỳ đầu tư và kêu gọi nhiều nhà đầu tư, cả nhà đầu tư thứ cấp. Chính từ đây xuất phát nhu cầu đầu tư đất nền.

Phát biểu ý kiến tại tọa đàm “Thị trường BĐS Đồng Nai: Nhận diện cơ hội vào rủi ro” do Báo Đầu tư phối hợp với Công ty BĐS Eximrs tổ chức, ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai, kiêm Chủ tịch Hiệp hội BĐS Đồng Nai, cho biết đây là một bài toán quy hoạch do khủng hoảng BĐS tại Đồng Nai. Vì vậy, có một số dự án đã triển khai nhưng chủ yếu vẫn là phân lô bán nền. Nhiều dự án đã có hạ tầng kỹ thuật, nhưng không có hạ tầng xã hội, nên không có người đến ở.

Nhóm thứ ba là đầu tư các dự án xung quanh sân bay Long Thành, tổng quy mô 21.000 ha. Theo quy hoạch thì 21.000 ha quanh sân bay Long Thành sẽ làm khu công nghiệp, khu đô thị, phụ trợ cho dân cư. Nhà đầu tư thứ cấp muốn đầu tư vào đây thì cần có năng lực, có tài chính để giảm thiểu rủi ro, tránh như trường hợp của Nhơn Trạch. 

Tuy nhiên, theo ông Lâm có vấn đề là dự án xung quanh sân bay Long Thành đã được duyệt cách đây 7-8 năm, nay tình hình kinh tế xã hội đã khác nên tỉnh Đồng Nai đã dừng lại quy hoạch 21.000 ha để điều chỉnh quy hoạch và xin phép Chính phủ thuê tư vấn nước ngoài.

Chính vì vậy, nếu đầu tư thị trường BĐS Đồng Nai, ông Lâm cho rằng, ở góc độ cá nhân thì nhóm 1-2 là hiệu quả nhất, thu lợi ngay, còn nhóm 3 thì phải dài hơi hơn vì chưa có quy hoạch, chưa có định hướng. 

Rủi ro dự án “bánh vẽ”

Với tiềm năng của thị trường BĐS Đồng Nai, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng đây là cơ hội cho các nhà đầu tư đến từ TP Hồ Chí Minh đầu tư các dự án tại Đồng Nai. Tuy vậy, ông Châu cũng lưu ý nhà đầu tư nên cẩn trọng vì đã từng có những “quả lừa” trong quá khứ, chẳng hạn là thành phố mới Nhơn Trạch, đưa ra “bánh vẽ” cho nhà đầu tư, người mua. 

“Hiện Nhơn Trạch vẫn chưa là thị trấn, làm sao có thể nói đến câu chuyện đô thị loại 1, loại 2. Hay nhà đầu tư kỳ vọng đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây, nhưng đây lại là đường cao tốc dành cho xe bốn bánh nên giấc mơ bất động sản quanh khu vực này chưa thể thành hiện thực ngay”, ông Châu phân tích.

Theo đó, bên cạnh sự phát triển, thị trường này cũng xuất hiện nhiều rủi ro về quy hoạch, phân lô và đặc biệt lợi dụng sự cả tin của nhà đầu tư, một số đơn vị môi giới có dấu hiệu lừa đảo khách hàng để trục lợi thông qua hành vi thu gom lượng lớn sản phẩm đủ để chi phối giá, sau đó là làm giá theo ý mình và khống chế thị trường là ở đây.

“Nếu hành vi đầu cơ đơn lẻ, chưa ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi người tiêu dùng thì còn chấp nhận được, nhưng đầu cơ theo quy mô làm lũng đoạn thị trường thì vô cùng nguy hiểm. Nhất là mới đây, chúng tôi đã nhận được đơn kêu cứu của 300 người dân, của chủ đầu tư đối với 2 công ty môi giới.

Bằng những thủ đoạn như đổi tên dự án, đổi tên chủ đầu tư để không thể tìm được chủ đầu tư và vẽ lại quy hoạch 1/500, thêm thắt nhiều tiện ích không có trong dự án và thay đổi giá của chủ đầu tư, đơn vị kê lên thêm hơn 100-200 triệu đồng. Các dự án này nằm tại 3 huyện Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom. 

Ngoài ra, các đơn vị trên còn dùng “chim mồi” để dẫn dắt khách hàng đi các dự án khác với dự án ban đầu. Những hành vi trên, cần các cơ quan chức năng nhanh chóng xử lý ”, ông Châu cho biết thêm.

Trao đổi vấn đề này, ông Nguyễn Thanh Lâm cho hay: “Hai nhà môi giới BĐS trên, thông tin tôi nắm được là đăng ký kinh doanh ở TP Hồ Chí Minh. Hiện các ngành chức năng của tỉnh cũng đã vào cuộc và giao cho địa phương kiểm tra tình trạng sản phẩm đã đưa ra thị trường chưa. Chúng tôi đang chờ đợi kết luận Bộ Công an".

Ngoài ra, ông Lâm cho biết thêm, BĐS Long Thành gần đây có sốt ảo do một số cò mồi thổi giá, đất thì chưa có quy hoạch, đất nông nghiệp… chưa làm sổ đỏ được. Do vậy, tỉnh mới dừng quy hoạch về tách thửa. Chẳng hạn 1.000 m2, tách thửa 10 hộ, mỗi hộ 100 m2, vậy thì được tách mấy lần. Do đó, cần sửa trong quy định là tách mấy lần, hiện Sở Xây dựng Đồng Nai đang đề nghị bổ sung sửa đổi Luật Đất đai, Luật Quy hoạch để ăn khớp nhau.

Về những phòng rủi ro trong giao dịch nhà đất, luật sư Lâm Đăng Phúc, Phó giám đốc Hãng Luật Nguyên Giáp, cho biết có những trường hợp dự án đất nền tạm gọi là “chính thống”, đúng thủ tục pháp luật nhưng do phân phối qua đơn vị môi giới và nhiều môi giới sử dụng chiêu trò. Chẳng hạn, môi giới bằng nhiều thủ thuật và móc nối với các bên để tự nhận là chủ đầu tư dự án, viết các hợp đồng mua bán nhưng thực tế người mua sẽ không thể ra sổ vì không phải hợp đồng được ký với nhà đầu tư thực thụ.

Theo đó, Luật sư Lâm Đăng Phúc khuyến nghị cho người mua chính là tìm hiểu kỹ những chủ đầu tư, sàn môi giới và tìm địa chỉ tin cậy, uy tín để gửi gắm niềm tin.