Vì sao thị trường bất động sản nằm trong sự kiểm soát của ngân hàng?

Có thể nói rằng, trong bối cảnh hiện nay, hiếm có doanh nghiệp bất động sản (BĐS) nào làm dự án mà không đi vay mượn ngân hàng. Nhưng thời gian gần đây, NHNN liên tục có những chính sách mới nhằm siết tín dụng rót vào thị trường BĐS khiến nhiều doanh nghiệp lao đao.

Vay ngân hàng: Chuyện của cả thị trường BĐS

Đây không phải lần đầu tiên NHNN có động thái siết tín dụng vào BĐS. Theo quy định ban hành trước đó, từ ngày 1/1/2019, quy định về vốn vay ngắn hạn cho vay trung hạn giảm từ 45% xuống còn 40%, đồng thời tăng hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản từ mức 150% lên 200%. Điều này có khiến van tín dụng vào bất động sản hẹp hơn. Tuy nhiên, việc siết tín dụng này cũng chứng tỏ một điều rằng, những dự án đã được ngân hàng cho vay là những dự án tốt và được ngân hàng thẩm định rất kỹ. Và khách hàng, hơn ai hết khi mua những dự án nằm trong sự quản lý của ngân hàng là những người hưởng lợi.

Theo đại diện một doanh nghiệp BĐS ở TP.HCM phân tích, ngay từ khi thị trường BĐS của Việt Nam manh nha thành hình đến nay cùng với sự phát triển “nóng lạnh” của nó đã gắn liền với hoạt động của ngân hàng. Nhu cầu mua nhà ở, cũng như nhu cầu đầu tư của người dân là một nhu cầu thiết yếu và chính đáng. Nhu cầu vốn đầu tư của các doanh nghiệp Bất động sản cũng là một nhu cầu chính đáng. Việc cân đối được nhu cầu của doanh nghiệp với lợi ích của ngân hàng là bài toán ngày càng khó giải.

Theo các chuyên gia, việc doanh nghiệp có dự án tốt tìm vay ngân hàng cũng là câu chuyện dài. Tìm một ngân hàng thật tốt, thật uy tín để vay là điều không phải dễ dàng. Từ đó, có thể thấy những ngân hàng rót vốn cho dự án là những ngân hàng tốt được doanh nghiệp “chọn mặt gửi vàng”.

“Trăm dâu” đổ đầu doanh nghiệp

Ngân hàng là một loại hình doanh nghiệp đặc biệt vừa mang tính chất kinh doanh vừa mang tính chất kiểm soát. Như vậy, việc kiểm soát một dự án sao cho hiệu quả, đảm bảo an toàn cho người mua, người bán và chính nguồn vốn của Ngân hàng. Đáng mừng là hệ thống ngân hàng hiện nay đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng cho việc này. Ngay từ khâu thẩm định dự án, xem xét có tài trợ không đã thể hiện sự kỹ càng này. Thực sự, thị trường BĐS đặc biệt là thị trường căn hộ chung cư, hoàn toàn không có chỗ cho những nhà đầu tư tay không bắt giặc. Tỷ lệ vốn tự có của chủ đầu tư 20% là bắt buộc. Phải qua qui trình kiểm tra chặt chẽ mới được “thế chấp dự án vào ngân hàng”. Đến đây rồi thì người mua nhà hoàn toàn yên tâm, người cầm đằng lưỡi chính là chủ đầu tư dự án. Nếu có rủi ro, người chịu rủi ro chính là chủ đầu tư.

Than thở với chúng tôi, giám đốc một doanh nghiệp có dự án đang được Ngân hàng BIDV tài trợ, bộc bạch. “Thời buổi này làm ăn khó khăn lắm, người mua nhà nắm rất vững về luật BĐS, khó mà làm sai được. Bản chất chúng tôi chỉ là người làm thuê, toàn bộ sản phẩm đều do ngân hàng quản lý, tiền thu vào đều bị phong tỏa, chi khoản nào ra đều phải qua Ngân hàng phê duyệt”. Nhưng thiết nghĩ điều đó cũng thực sự tốt cho thị trường. Và có như vậy, thị trường BĐS Việt Nam mới thoát khỏi chu kỳ “nóng lạnh”.

Thực tế, việc ngân hàng rót tín dụng ngày càng khó khăn hơn sau những động thái siết tín dụng từ NHNN. Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia cho rằng, các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp phải lựa chọn những dự án thực sự hiệu quả để đầu tư chứ không nên dàn trải, mua bán, xin cấp phép làm dự án rồi để đó. Vì điều đó sẽ gặp rủi ro lớn khi tín dụng dành cho trung - dài hạn cũng như tín dụng ngân hàng sẽ giảm.

Rõ ràng, những dự án đã được ngân hàng rót vốt là những dự án thực sự tốt và được tiêu thụ rất nhanh. Nhưng thực tế, trong bối cảnh hiện tại, những dự án như vậy không nhiều. Tất nhiên, chuyện này còn ảnh huởng bởi nhiều yếu tố khác như chính sách hay việc bị làm khó trong cấp phép dự án… Doanh nghiệp BĐS và thị trường nói chung đã khó ngày lại càng khó hơn.

Mua dự án thế chấp ngân hàng: Khách hàng hưởng lợi

Quan hệ mua bán giữa khách hàng tại dự án đã được ngân hàng tài trợ vốn là quan hệ 3 bên gồm khách hàng – chủ đầu tư – ngân hàng. Rõ ràng khách hàng là người có quyền lựa chọn dự án tốt để mua, chủ đầu tư có quyền lựa chọn ngân hàng tốt để vay và ngân hàng có quyền thẩm định kỹ trước khi rót vốn.

Theo một chuyên gia BĐS, dự án muốn được thế chấp ngân hàng thì dự án đó phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý từ phía ngân hàng. Hiện nay, các ngân hàng khi nhận cầm cố một dự án thì họ thẩm tra rất kỹ lưỡng. Khi nào doanh nghiệp đáp ứng được các yêu cầu theo quy định thì mới được ngân hàng tài trợ”.

Theo Điều 147 – Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7/2015, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.

“Như vậy, việc thế chấp dự án được thực hiện theo luật. Đáng nói là các dự án thế chấp đều được ngân hàng thẩm định về mặt pháp lý cũng như năng lực của chủ đầu tư. Và như thế, dự án được thế chấp là những dự án có tiềm năng chứ không phải dự án xấu. Cùng với đó, doanh nghiệp có lịch sử vay – trả tốt, làm ăn uy tín mới vay được giá trị nhiều và nhiều ngân hàng bảo lãnh cho vay”, luật sư Hồ Điệp (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhấn mạnh.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Thanh Tuấn, mua nhà ở hình thành trong tương lai thì yếu tố cần quan tâm đầu tiên của khách hàng chính là uy tín và tiềm lực tài chính của chủ đầu tư. Ví dụ dự án được đưa ra thế chấp nhưng với tiềm lực tài chính mạnh cộng với phương thức làm việc chuyên nghiệp, tận tâm thì chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà đầy đủ giấy tờ pháp lý cho khách hàng.

Nói là vậy, nhưng thực tế những dự án được cấp phép, được duyệt cho vay mỗi ngày một khan hiếm. Chủ đầu tư sẽ là những người đau đầu nhất trong việc đi tìm và phát triển dự án mới và chắc chắn, khách hàng sẽ là những người hưởng lợi nhiều nhất.

HẢI ANH