TP.HCM: Cải tạo chung cư cũ, bao năm vẫn loay hoay tìm hướng đi

Cải tạo, xây mới chung cư cũ là 1 trong 7 chương trình đột phá của chính quyền TP.HCM trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, việc này đang đứng trước nguy cơ vỡ kế hoạch do bị vướng trong khâu di dời, tạm cư cho người dân cùng các chính sách tìm nguồn lực từ các doanh nghiệp.

Gánh nặng kinh phí

Mới đây, đoàn giám sát của Thành ủy TP.HCM do đồng chí Võ Thị Dung, Phó Bí thư Thành ủy làm trưởng đoàn đã có buổi giám sát về tiến độ thực hiện cải tạo, sửa chữa chung cư cũ, xây dựng chung cư mới thay thế trên địa bàn quận 10 và quận Tân Bình. Theo đó, quận 10 có 40 lô chung cư cũ được xây dựng giai đoạn 1968-1970, gần khu chung cư Ngô Gia Tự phường 2, 3 (23 lô), khu chung cư Nguyễn Kim và Lý Thường Kiệt phường 7 (11 lô) và khu chung cư Ấn Quang phường 9 (6 lô).

 Hiện, quận 10 đã tổ chức di dời giải tỏa được 15 lô chung cư cũ với hơn 1.650 căn hộ, xây mới tại các khu vực này được 4 chung cư với 947 căn hộ. Giai đoạn 2015-2020, chính quyền địa phương đã hoàn thành đưa vào sử dụng các công trình chung cư Thành Thái (phường 14) và Nguyễn Kim – Khu B (phường 7) với mục tiêu phục vụ tái định cư cho các dự án cải tạo, chỉnh trang tại các khu chung cư cũ trên địa bàn. Tuy nhiên, vẫn còn 9/25 lô chung cư và cư xá cũ đã xuống cấp có nguy cơ sụp đổ trên địa bàn và việc xây dựng chung cư mới phục vụ tái định cư với 1.400 căn hộ từ nguồn xã hội hóa vẫn là mục tiêu khó khăn với quận 10.

Tại quận Tân Bình, UBND TP.HCM cũng vừa chỉ đạo tháo dỡ 5 chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn. Đó là chung cư 47 Long Hưng, 137 Lý Thường Kiệt, 149-151 Lý Thường Kiệt, 40/1 Tân Phước và chung cư 170-171 Tân Châu. UBND TP.HCM cũng chấp thuận sử dụng 187 căn hộ để tạm cư, tái định cư cho các hộ dân tại 5 chung cư này.

Vướng ở cơ chế

Theo ông Lê Hòa Bình, Giám đốc sở Xây dựng TP.HCM: “Trên toàn thành phố đang có nhiều cụm chung cư có kết quả kiểm định là cấp C, chưa phải cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm) nhưng đã trong tình trạng hư hỏng, xuống cấp, gây mất cảnh quan đô thị, cần tháo gỡ để xây dựng mới, như: chung cư Nguyễn Thiện Thuật, Vĩnh Hội, Viễn Đông, Ngô Gia Tự, Ấn Quang, Tân Phước và Thanh Đa...”.

Nhưng theo khoản 3, Điều 110 luật Nhà ở đối với nhóm C thì khi tháo gỡ, xây dựng mới phải được 100% chủ sở hữu chung cư đồng ý. “Việc này không khả thi, ngoại trừ nhà đầu tư đã mua lại toàn bộ căn hộ chung cư. Vì thế, bộ Xây dựng cần bổ sung quy định để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải là cấp D, nhưng đã xuống cấp, hư hỏng, phải thực hiện tháo gỡ để chỉnh trang đô thị theo hướng chỉ cần đạt được tối thiểu 80% sự đồng thuận của chủ sở hữu nhà chung cư về việc di dời và tháo gỡ”, ông Bình kiến nghị.

Trước sự cấp bách hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, chính quyền cần có biện pháp cưỡng chế di dời khẩn cấp để tháo dỡ, xây mới nhằm đảm bảo an toàn cho người dân. Bởi cứ ì ạch như hiện nay thì kế hoạch “xóa sổ” chung cư cũ, nguy hiểm sẽ đi vào bế tắc. Theo các chuyên gia, chính quyền phải có cơ chế chính sách để cân đối giữa quyền lợi của nhà đầu tư và người dân, nên xây dựng cơ chế mở để cho nhà đầu tư tự căn cứ theo khung chính sách và tự thỏa thuận với dân, nghiên cứu cho phép thiết lập các chỉ tiêu quy hoạch mềm dẻo, trên cơ sở đánh giá rõ áp lực công trình sau khi cải tạo đối với hạ tầng giao thông, môi trường đô thị, đồng thời tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Hiếu, đại học Việt Đức chỉ ra, các khu vực cải tạo hầu hết đều có tình trạng cơi nới và lấn chiếm không kiểm soát, quyền tài sản không rõ ràng và tập trung đối tượng thu nhập thấp có sinh kế gắn với chỗ ở nên thỏa thuận phức tạp. Nhu cầu tái định cư cao trong không gian chật hẹp khiến việc cải tạo có ít lựa chọn. Chủ đầu tư chỉ quan tâm tới một số vị trí “đất vàng” ở quận trung tâm và đề xuất cải tạo lại mâu thuẫn với trần giới hạn về dân số và hệ số sử dụng đất.

“Nhìn tổng thể, việc kêu gọi chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ là mô hình hợp tác đầu tư giữa chủ tài sản (người sở hữu căn hộ) và chủ đầu tư (nhà phát triển) có sự tham gia của Nhà nước. Chính quyền địa phương không chỉ bảo trợ cho các thỏa thuận mà còn quyết định việc thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch, các chế độ áp dụng cho đối tượng liên quan. Chính quyền có thể trực tiếp làm chủ đầu tư hoặc hỗ trợ trực tiếp cho chủ đầu tư để thực hiện nghĩa vụ với các vị trí khó nâng cao hệ số sử dụng đất hoặc khó bán thương mại vì dự án nằm trong khu vực thu nhập thấp. Trường hợp này Nhà nước trở thành bên tài trợ và nắm quyết định về phân bổ lợi ích”, ông Nguyễn Ngọc Hiếu phân tích.

Các chuyên gia nhận định, việc lựa chọn thiết kế phù hợp có tính quyết định đến sự thành công của dự án, không chỉ từ việc chọn chủ đầu tư tốt mà còn chọn tư vấn và phương án tốt. Có thể tổ chức cuộc thi thiết kế để cả chính quyền và người dân có thêm thông tin lựa chọn các sản phẩm tối ưu. Thông qua đó, các bên hiểu quyền lợi và giới hạn của mình để hợp tác và cùng giám sát chất lượng công trình.

Hà Nhân

Bài đăng trên ấn phẩm báo in Đời sống & Pháp Luật số chủ nhật 28