Hà Nội áp dụng bảng giá đất mới, giá nhà dự đoán tăng 10-25% trong ngắn hạn

Hà Nội áp dụng bảng giá đất mới

UBND TP.Hà Nội vừa ban hành Quyết định 71/2024/QĐ-UBND ngày 20/12/2024 về việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND TP.Hà Nội về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn TP.Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024, được sửa đổi, bổ sung tại Quyết định 20/2023/QĐ-UBND ngày 7/9/2023 của UBND TP.Hà Nội.

VnEconomy thông tin, tại Quyết định 30/2019/QĐ-UBND, bảng giá đất Hà Nội được áp dụng từ năm 2020 và dự kiến kết thúc vào ngày 31/12/2024. Tuy nhiên, trong Quyết định 71/2024/QĐ-UBND, Thành phố đã gia hạn thời gian áp dụng bảng giá đất thêm một năm, đến hết ngày 31/12/2025.

Ngoài ra cũng bổ sung và sửa đổi các quy định liên quan đến nguyên tắc xác định vị trí đất, giá đất theo chiều sâu thửa đất, mức giá giảm dần theo khoảng cách.

Cụ thể sẽ căn cứ vào khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vị để xác định vị trí đất.

Trong đó, vị trí 1 áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với đường, phố có tên trong bảng giá đất.

Vị trí 2 áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với ngõ, ngách, hẻm có mặt cắt ngõ nhỏ nhất từ 3,5m trở lên.

Vị trí 3 áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất từ 2m đến dưới 3,5m. Vị trí 4 áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một cạnh (mặt) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất dưới 2m.

Riêng những thửa đất xa đường, phố, bảng giá quy định mức giảm giá theo khoảng cách như sau: từ 200m đến 300m, giảm 5%; từ 300m đến 400m, giảm 10%; từ 400m đến 500m, giảm 15%; từ 500m trở lên, giảm 20%.

Còn đối với cách tính các phân lớp giá đất theo chiều sâu của thửa đất, Quyết định mới quy định: Lớp 1, tính từ chỉ giới hè đường, phố, ngõ đến 100m, tính bằng 100% giá đất quy định. Lớp 2, tính từ chỉ giới hè đường, phố, ngõ từ trên 100m đến 200m, giảm 10% so với giá đất của lớp 1. Lớp 3, tính từ chỉ giới hè đường, phố, ngõ kéo từ trên 200m đến 300m, giảm 20% so với giá đất của lớp 1. Lớp 4, tính từ chỉ giới hè đường, phố, ngõ từ trên 300m, giảm 30% so với giá đất của lớp 1.

Trường hợp thửa đất có nhiều mặt tiếp giáp với nhiều đường, phố, ngõ có giá đất cao nhất. Giá đất sau khi giảm trừ không thấp hơn giá đất vị trí liền kề của đường, phố, ngõ áp dụng để chia lớp và giá đất theo vị trí của các đường, phố, ngõ tiếp giáp còn lại (trường hợp thấp hơn áp dụng theo giá đất vị trí liền kề cao nhất).

Bên cạnh đó, bảng giá đất nông nghiệp trong khu dân cư cũng được bổ sung quy định linh hoạt. Cụ thể, giá đất nông nghiệp trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được xác định giá cao hơn, nhưng không vượt quá 50% giá đất nông nghiệp tương ứng quy định tại các khu vực khác.

Đối với đất ở và đất thương mại dịch vụ tại nông thôn, bảng giá đất đã chi tiết hóa theo từng xã và khu vực…

Ảnh minh họa.

Giá nhà có thể tăng 10 - 25%

Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi - nhận định trên VTC News, bảng giá đất mới khiến chi phí sử dụng đất trong các dự án bất động sản tăng đáng kể, đặc biệt ở khu vực trung tâm. Điều này làm giá bán nhà ở và giá thuê văn phòng có thể tăng 15-25% trong ngắn hạn.

Cụ thể trong ngắn hạn (6-12 tháng), giá nhà ở trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ sẽ tăng mạnh 15-25%, phản ánh chi phí đầu tư gia tăng. Trong khi đó, đất nền vùng ven và các khu vực có hạ tầng tốt như Đông Anh, Gia Lâm sẽ là “điểm nóng” với mức tăng giá dự đoán 10 - 20%.

Tuy nhiên, về dài hạn (2-5 năm), khu vực trung tâm sẽ ổn định ở mức giá cao, trong khi các vùng ven sẽ tiếp tục phát triển nếu hạ tầng giao thông và các tiện ích xã hội được đầu tư đồng bộ.

Ông Nguyễn Thanh Tuấn, chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, bảng giá đất của Hà Nội tăng mạnh so với trước có thể tác động tới giá nhà ở tại Thủ đô. Tuy nhiên, đối với nhà ở trong khu dân cư, nhất là các khu đất vàng gần hồ Hoàn Kiếm sẽ không ảnh hưởng quá nhiều.

Một báo cáo của Bộ Xây dựng cũng khẳng định, vệc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15 - 20% so với trước. Theo Bộ Xây dựng, các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm 7 khoản chi phí, trong đó có: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án (nhà ở, bất động sản); thuế, phí liên quan…

Chính vì vậy, bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất... trong khi chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề.

Mức giá giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỷ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng.